부동산 발굴 보고서 — 2026-08-16 — 진주시

순회: 7일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 7곳 / 활성 후보 8건(오늘 신규 8건)

한눈에 (TL;DR)

  • 직전 호가 진주에 건 예측 두 개 중 하나가 맞고 하나가 반쯤 빗나갔다. 다가구 전세 비중 11.7%(예측 "10%대") 적중. 광맥은 "두꺼울 것" 예측대로 최상층 대형 6건이 나왔지만, '주인세대'라는 단어가 박힌 매물은 0건이었다 — 실물은 있는데 이름이 없다.
  • 오늘 최고 발굴: 구도심 4/4층 최상층 110~115㎡ 전세 1.0~1.2억. 전주 만성동 63㎡ 2.2억과 견주면 면적당 값이 약 4분의 1이다. 그중 하나는 중개사가 보증보험 가능을, 다른 하나는 근저당 없음을 명시했다 — 다가구 전세의 최대 약점을 정면으로 비껴간 물건들이다.
  • 아파트 경로는 통째로 막혔다. 진주는 아파트 신축 분양이 7년간 공백이었고, 그 결과 전세가 구축 저가(호가 최고 1.5억·전부 25년이상)와 신축 고가(실거래 평균 3.08억)로 갈라져 예산 띠 한가운데가 비어 있다. 새 가설 H9로 승격했다.
  • 혁신도시(충무공동)는 대형 다가구가 실재하는데 거의 전부 월세다(보증금 3~4천 + 월 120). 충북혁신도시는 같은 평형이 전세로 나왔다 — 평형이 같아도 거래 형식이 갈리는 첫 사례.
  • 판정: 관심. 도시 규모·의료·상권이 헌법을 넉넉히 충족하고 구도심 광맥이 순회 최저가다. 단 아파트는 후보에서 제외하고 다가구로만 접근한다.

1. 오늘의 지역 — 진주시 (경남혁신도시)

서부경남의 거점도시다. 순회 7개 지역 중 상급종합병원을 도시 안에 가진 첫 사례라는 점이 먼저 눈에 띈다(경상국립대병원). 나주·충북혁신도시에서 "배후 도시까지 몇 분"을 따져야 했던 항목들이 여기서는 대체로 자체 해결된다.

생활 인프라 — 상

  • 경상국립대 + 경상국립대병원(상급종합)으로 상급의료를 배후에 의존하지 않는다. 지금까지 순회에서 이 조건을 만족한 곳은 없었다(나주=광주 28분, 충북혁신도시=청주 42분, 김천=구미·대구 의존).
  • 혁신도시(충무공동) 반경 1.5km 상권 917개 실측. 중요한 것은 개수보다 주소다 — 전부 진주시 주소로, 김천에서 상권의 상당수가 인접 농소면 주소였던 것과 대조된다. 도시 경계 안에서 상권이 자족한다는 뜻이다.
  • 충무공동 음식점 블로그 언급 384건·304건 등 상권 활성도 실측. 프랜차이즈(맥도날드·배스킨라빈스·명랑핫도그)와 개인 가게가 섞여 있어 야간 공동화 징후는 보이지 않는다.

주거비 수준 — 다가구는 순회 최저, 아파트는 접근 불가

실측 물가를 박아 둔다.

구분 실측
다가구 최상층 대형(구도심) 110㎡ 4/4층 1.0억(근저당 없음) · 110㎡ 4/4층 1.1억(보증보험 가능) · 115㎡ 4/4층 1.2억
다가구 대형(10년이내) 103㎡ 1.5억 · 99/84㎡ 방4 1.5억
다가구 전월세 실거래 120건 중 전세 14건, 전세 평균 9,214만원(최고 2.0억)
아파트 전세 호가 17건 전부 25년이상 구축, 최고 1.5억(주공·상봉·삼전 등)
아파트 전세 실거래 27건 평균 3.08억 — 신진주역세권우미린 84㎡ 3.15~4.5억, 극동스타클래스(2025) 84㎡ 3.5억
혁신도시 아파트 전세 실거래 한림풀에버 84㎡ 4.7억 · 대방노블랜드더캐슬 104㎡ 6.2억

여기서 오늘의 핵심 발견이 나온다. 아파트 호가(최고 1.5억)와 실거래(평균 3.08억) 사이의 간극은 호가 거품이 아니라 서로 다른 두 시장이다 — 거래는 신축에서 일어나고, 매물로 나와 있는 것은 구축뿐이다. 예산 띠 한가운데인 2억 안팎에는 사실상 아무것도 없다.

공급·신축 — 7년 공백이 시장을 갈랐다

2026년 4월 분양한 힐스테이트 평거 센트럴(평거동 261세대, 전용 84·105㎡)이 언론에서 "7년 만의 신축"·"10년 만의 유명 브랜드"로 불렸다. 분양가 부담 논란도 함께 보도됐다.

7년 공백은 위 표의 양극화를 그대로 설명한다. 신축이 꾸준히 나왔다면 준신축이 1.5~3억 띠를 채웠을 텐데, 그 세대가 통째로 없다. → 새 가설 H9로 연구 노트에 올렸다.

반면 다가구는 구도심(신안·평거·상봉·초전·하대)에 꾸준히 공급됐다. 오늘 발굴이 전부 여기서 나온 이유다.

도시 활력 — 이중 배후

경남혁신도시(LH 본사 등 이전기관)와 경상국립대가 임차 수요를 두 갈래로 떠받친다. 다만 인구 규모·추이는 이번에도 확인하지 못했다 — KOSIS 지역 필터가 아직 해결되지 않아(연구 노트 방법론 메모) 추정치를 쓰지 않고 미확인으로 남긴다.

정주 환경

남강 수변과 성숙한 구도심. 혁신도시는 계획지구답게 정돈돼 있다. 소음·채광·단열은 현장 확인 없이는 알 수 없다.

판정: 관심

근거: ①도시 편의(특히 상급의료)가 헌법 §1-2를 넉넉히 넘고 ②구도심 최상층 대형이 순회 통틀어 면적당 최저가이며 ③광맥이 6건으로 두껍다. 제한: 아파트는 후보에서 제외한다(예산 띠 공백). 혁신도시도 전세로는 예산 밖이다. 진주는 "구도심 다가구 최상층"이라는 단 하나의 경로로만 접근할 도시다.

답사 옵션

관심 판정이므로 한 달 살기를 붙여 둔다 — 삼삼엠투에 진주 76건이 있다. 상평동 단독주택 18평 주 20만원, 호탄동 상가주택 8평 주 19만원 등 구도심·혁신도시 인접에 고루 분포한다. 발굴 후보가 구도심에 몰려 있으므로 상평·상대동 쪽에 한 달 머물며 실제 생활권을 보는 것이 자연스러운 검증이 된다.

2. 발굴 매물

※ 모두 2026-08-16 05:01 확인. 다가구 주인세대는 실거래 통계로 검증되지 않는 시장이므로(연구 노트 방법론), 아래 가격은 같은 동네 대형 최상층 호가끼리 비교한 것이다.

[주인세대급 최상층] 신안동 일대 — 보증보험 가능을 명시한 110㎡

  • 전세 1억 1,000만원 / 전용 110㎡ / 4층 중 4층(최상층) / 남향 / 25년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: 최상층이라 위층 소음이 원천 차단된다(§1-5 구조축 가점). 중개사가 "보증보험 가능"과 "LH전세 가능"을 명시한 점이 이 물건의 핵심이다 — 8월 12일 전주 호 심층에서 다가구 주인세대의 최대 약점으로 짚었던 것이 바로 보증보험 거절이었다. 그 벽을 넘었다고 광고하는 물건은 순회 7개 지역에서 처음이다.
  • 리스크: '25년이내'는 폭이 넓어 단열 세대를 특정해야 한다(창호 등급·난방 방식 현장 확인 필요). 보증보험 가능 여부는 중개사 말이 아니라 HUG 가입 심사로 확인해야 한다 — 선순위 임차보증금 총액은 등기부에 안 나온다.

[주인세대급 최상층] 평거동 일대 — 근저당 없는 110㎡

  • 전세 1억원 / 전용 110㎡ / 4층 중 4층(최상층) / 남향 / 25년이내 / 방3·화2 / 융자금 없음
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: "근저당 없고 관리가 너무 잘 되어진"으로 소개된 물건. 근저당 부재는 다가구 전세 리스크의 절반을 없앤다. 110㎡ 방3·화2가 1억이면 면적당 값에서 오늘의 최저다.
  • 리스크: 근저당이 없어도 선순위 임차보증금은 남는다 — 그 건물 다른 세대들의 보증금 총액을 임대인에게 요구해 확인해야 한다(이것이 다가구의 진짜 벽이다).

[주인세대급 최상층] 갤러리아백화점 인근 — 115㎡ 최상층

  • 전세 1억 2,000만원 / 전용 115㎡ / 4층 중 4층(최상층) / 남향 / 15년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: 오늘 최상층 대형 중 연식이 가장 낫고(15년이내) 입지가 가장 강하다(도심 백화점 인근 = 도보 생활권). 면적도 가장 크다. 세 물건 중 균형이 제일 좋은 후보.
  • 리스크: 도심 상업지 인근이라 야간 소음 확인 필요.

[상가주택] 초전동 북부 — 1층이 상가인 103㎡

  • 전세 1억 5,000만원 / 전용 103㎡ / 3층 중 2층 / 남향 / 10년이내 / 방3·화2 / 동일매물 4건
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: 헌법 §1-4의 1.5순위(상가주택) 형식. "1층이 상가라 아이키우기 좋은집"이라는 문구가 이 형식의 장점을 정확히 말한다 — 주거층이 지면과 분리돼 있다. 10년이내 신축급에 예산 하한 정확히.
  • 리스크: 최상층이 아니라 3층 중 2층이라 위층 소음이 남는다. 1층 업종·영업시간에 따라 냄새·소음이 갈리므로 현장 확인이 필수다.

[다가구 대형] 금산면 — 흥한골든빌 정문 인근 아파트형 103㎡

  • 전세 1억 5,000만원 / 전용 103㎡ / 3층 중 2층 / 남서향 / 10년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: "최신건물, 아파트형, 깨끗한 내부구조"로 소개. 혁신도시 인접 금산면이라 혁신도시 인프라를 쓰면서 혁신도시 가격은 피하는 자리다.
  • 리스크: 위 초전동 물건과 스펙이 완전히 동일하다(1.5억·103㎡·3층 중 2층·10년이내·방3화2). 서로 다른 중개사가 올린 같은 물건일 가능성이 있으니 문의 시 주소로 대조할 것. 역시 최상층이 아니다.

[주인세대급 최상층] 위치 미상 — 99/84㎡ 방 4개 이상

  • 전세 1억 5,000만원 / 공급99·전용84㎡ / 5층 건물 고층 / 남향 / 15년이내 / 방4 이상·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-16 05:01)
  • 평가: 방 4개 이상 + 화장실 2개 = 다가구 최상층 주인세대의 전형적 평면이다(세입자용 원룸에는 이런 평면이 없다). 이름은 안 붙었지만 실물은 주인세대로 보인다.
  • 리스크: 네이버가 좌표를 주지 않아 동네를 특정하지 못했다. 진주는 39건 중 16건이 좌표 0이었다 — 입지가 판정의 절반인 물건이라 중개사 문의로 주소를 먼저 확인해야 한다.

[참고] 헌법 키워드는 맞는데 조건이 걸리는 두 건

  • 신안동 복층 단독 59㎡ · 전세 1억 — "복층 쓰리룸, 2층 단독으로 옥상까지 사용 가능, 테라스, 융자금 없음". 매물 보기 H4(둘러싸인 외부공간) 키워드가 3중으로 적중한 물건이지만 59㎡로 좁고 25년이상 구축이라 단열이 관건이다.
  • 정촌면 2016년 신축 복층 단독 90㎡ · 전세 1억 — "2016년 신축, 복층 구조, 융자금 없음", 방3·화2. 매물 보기 신축+복층+무융자가 1억이라는 점은 강하지만, 정촌면이 도심에서 떨어져 §1-2(도시 편의) 확인이 필요하다. 같은 부지에 91㎡ 자매 물건이 함께 나와 있어 임대용 복층 단독 2채로 보인다.

오늘 검토: 진주시 house 전세 호가 39건 + 충무공동 11건 + 아파트 전세 호가 17건 = 67건. 위 8건을 DB에 적재했다.

3. 기존 후보 변동 (CHANGED / GONE)

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

  • 7년 만의 신축 분양 — 힐스테이트 평거 센트럴(2026-04, 261세대). 분양가 부담 논란이 함께 보도됐다.
  • 우리 발굴에의 함의: 이 단지가 입주하면 예산 띠의 공백이 일부 메워질 가능성이 있다(전용 84㎡ 전세가 3억 언저리에 형성될지가 관건). 재방문 시 반드시 확인할 항목으로 DB의 recheck_if에 걸어 뒀다. 다만 261세대는 35만 도시의 재고를 바꾸기엔 작다.
  • 혁신도시 대형 다가구의 월세 지배. 충무공동 house 11건 중 전세는 3건(3억·4억·4억)뿐이고 나머지는 보증금 3,000~4,000만원 + 월 120만원대다.
  • 우리 발굴에의 함의: 혁신도시에 대형 물건이 있어도 전세로는 우리 몫이 아니다. 진주에서 혁신도시는 "인프라를 쓰되 살지는 않는 곳"으로 두고, 인접 금산면·구도심에서 집을 찾는 것이 합리적이다.

연구 노트에서

오늘 세 가설이 움직였고 하나가 새로 섰다.

  • H2(광맥 조건) — 직렬 조건은 버텼지만, 세는 법을 고쳤다. 진주는 원룸 수요 AND 다가구 택지가 둘 다 참인 원주·전주형이고, 예측대로 광맥이 두꺼웠다(최상층 대형 6건). 그런데 '주인세대' 키워드는 0건이었다. 원주·전주는 중개사가 그 단어를 썼고 진주는 안 썼을 뿐, 실물은 같다. → 앞으로 광맥의 두께는 최상층 대형(90㎡+) 개수로 세고 키워드는 보조로만 쓴다. 이 교정은 김천 판정이 두 근거(키워드 0 + 대형 1건)의 일치 덕에 지탱됐던 것임을 뒤늦게 밝혀 준다.
  • H2에 새 층 — 광맥이 있어도 거래 형식이 다를 수 있다. 충북혁신도시의 대형 최상층은 전세로 나왔는데 진주 혁신도시의 대형 최상층은 월세로 나온다. 평형이 같아도 형식이 갈린다 — 다음 혁신도시 방문에서 '대형 최상층의 전세/월세 비'를 함께 세기로 했다.
  • H8(넓이=지가의 함수) — 지지 3, 그리고 한정. 진주 구도심 110㎡ 1.0억은 전주 63㎡ 2.2억의 면적당 4분의 1이다. 다만 같은 진주 안에서 혁신도시 대형은 3~4억으로 구도심의 3배다. → 규칙을 도시 단위가 아니라 지구 단위로 고쳐 읽는다: 부산물의 자리는 "지가 낮은 도시"가 아니라 "그 도시 안에서 지가가 낮은 구도심"이다.
  • H9 신설 — 신축 공백이 길면 전세 시장의 중간 띠가 사라진다. 진주의 7년 공백이 아파트 전세를 구축 저가와 신축 고가로 갈라놓았고, 사용자 예산 띠는 하필 그 한가운데다. → 지역 판정에 '최근 신축 분양 공백 기간'을 상설 지표로 넣는다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

  • 진주 재방문 시 확인할 것 3가지(DB recheck_if에 기록): ①구도심 최상층 대형 재고의 생존 ②힐스테이트 평거 센트럴 입주 시점의 전세 재고 변화 ③혁신도시 대형이 월세→전세로 도는지.
  • 좌표 없는 물건의 위치 특정 — 오늘 후보 중 하나(99㎡ 방4 1.5억)는 동네를 모른 채 목록에 올랐다. 진주 매물의 40%가 좌표 0이었으므로, 재방문 때는 중개사 문의로 이 부류를 먼저 정리한다.
  • 다음 방문: 대구 동구 (신서혁신도시) — 큐 8번. 오늘 고친 두 규칙을 바로 시험할 수 있는 곳이다. 예측을 건다: ①대구 동구는 대도시 구(區)라 아파트 호가 풀이 두껍다 → 오래 미뤄 둔 '아파트 최상층 복층·탑다락' 심층 코너의 표본이 마침내 잡힐 것이다(전주·김천에서 연속 실패한 항목). ②신서혁신도시는 대도시 안에 들어앉은 계획지구이므로 구도심 다가구 광맥은 혁신도시 밖 동구 구도심(신암·효목·불로)에 있을 것이고, 혁신도시 안은 진주처럼 비쌀 것이다. ③H9에 따라 대구 동구는 신축 공급이 꾸준했으므로 예산 띠 아파트 전세 재고가 진주보다 두꺼울 것이다. 셋 중 하나라도 틀리면 규칙을 또 고친다.

출처