부동산 발굴 보고서 — 2026-08-27 — 서울 금천·구로

순회: 18일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 17곳 · 대도시 호 3번째

한눈에 (TL;DR)

• 어제 세운 시험 문제의 답이 둘로 갈렸다. "준공업 원룸촌은 단신 수요가 지배적이라 큰 부산물이 안 나올 것"이라 예측했는데 — 금천에서는 정확히 맞았고(house 호가 60건 전량 원룸·투룸, 90㎡+ 0건) 구로에서는 틀렸다. 구로 항동에 준신축 다가구 3/4층 전용 70㎡ 방3·화2가 전세 3억으로 서 있다.
• 광맥은 산업 배후에서 가장 먼 끝에 있었다. 항동은 G밸리에서 8km 떨어진 서울 서남단, 푸른수목원에 붙은 저층 주거지다. 금천+구로를 한 판정으로 뭉쳤으면 "원룸 지대"로 오답이 나왔을 것이다.
• 오늘 가장 놀란 숫자는 매물이 아니라 단가다. 금천 독산동 한신 전용 89.46㎡ 전세 2.9억 = ㎡당 324만원(실거래). 전주 만성동(349)보다 싸다. 인구 940만 도시의 구축 대형이 인구 62만 도시의 신축 주인세대보다 면적당 싸다.
• 금천은 서울 순회 다섯 구묶음 중 띠 안 매물의 '실물 크기'가 가장 크다. 76㎡+ 실거래 비율은 3.3%로 강서·양천과 같지만, 그 실물이 84.83~89.46㎡다(노원 0% · 강서 최대 59㎡).
• 그러나 아파트와 다가구의 안전이 정반대다. 금천 아파트 전세가율은 53~69%로 건전한데, 같은 두 구의 연립·다세대 전세가율은 금천 72.6%·구로 70.9%로 서울 평균 60.8%를 크게 웃돈다. 오늘 1위 매물이 바로 그 위험 구간에 있다.
• 두 구 모두 아파트값이 오르는 중이다(7월 금천 +1.13%·구로 +1.06%). 세입자에게 유리한 국면이 아니다.

1. 오늘의 지역 — 서울 금천·구로 (첫 방문)

1-1. 한 단위가 아니었다 — 네 개의 생활권, 그리고 개수의 함정

반경 1.5km 상가업소 수를 세 지점에서 따로 쟀다. 그런데 오늘은 개수보다 구성이 말을 했다.

독산동의 10,729개는 순회 최대급인데, 상위 다섯 중 넷이 사무실·도매·광고다. 이건 사람이 사는 동네의 편의가 아니라 G밸리(서울디지털국가산업단지)의 업무 집적이다. 반대로 시흥동은 그 5분의 1인데 상위가 전부 생활 업종(밥집·미용실·식료품)이다.

2026-08-21에 "점포 개수는 공실률과 함께 봐야 한다"고 적었는데, 오늘 두 번째 왜곡 유형이 나왔다 — 이번엔 비어 있어서가 아니라 업종이 딴것이어서 개수가 거짓말을 한다. 앞으로 반경 집계를 인프라 점수로 쓸 때는 상위 업종을 반드시 함께 적는다.

항동 반경이 부천시 소사구까지 물었다(반환 주소에 경기도 부천시). 신월동이 부천과 이어져 있던 것(08-26)과 같은 현상으로, 항동 역시 행정구역상 서울이지만 생활권으로는 경기와 붙어 있다.

1-2. 주거비 — 띠는 얇은데, 그 안의 실물이 크다

molit 아파트 전월세 실거래 각 90건(2026-06~08) 전수 집계:

먼저 눈에 띄는 것은 전세 비율이다. 강서·양천이 64~67%였는데 금천 33%·구로 40%로 절반 수준이다. 이 두 구의 아파트 임대차는 월세가 지배한다. G밸리 종사자의 단신 수요가 아파트 시장까지 밀고 들어온 것으로 보이나, 오늘 자료로는 확정할 수 없다(미확인).

그런데 띠 안 76㎡+ 세 건의 실물이 지금까지와 다르다:

강서의 띠 안 전세 호가 29건이 전부 59㎡ 이하였던 것과 견주면 다른 세계다. 특히 한신 89.46㎡ 2.9억은 띠 한가운데에 있으면서 90㎡에 육박한다.

구로 쪽 띠 안 76㎡+는 항동 현대홈타운스위트 84.99㎡ 4.0억(2004) 한 건인데, 1층이다.

1-3. ㎡당 값 — 서울이 전주보다 싼 지점

오늘 실측을 면적당으로 정렬했다(만원/㎡):

순회 누적 비교: 진주 구도심 91 · 나주 빛가람 103 · 부산 남구 149 · 영도 155 · 울산 유곡동 243 · 등촌동 303 · 독산동 324 · 전주 만성동 349.

독산동 한신이 전주 만성동보다 싸다. 2026-08-17에 세운 한정 2("도시 등급은 지가의 지표가 아니다")가 가장 멀리 확장된 지점이다.

다만 정직하게 나눠 적어야 할 것이 있다 — 오늘 값싼 것은 '구축 대형'이지 부산물이 아니다. 독산 한신은 1991년식 아파트이고, 오늘 부산물(항동 다가구)의 ㎡당은 429~463으로 오히려 비싼 쪽이다. 지방에서는 부산물이 값을 떨어뜨렸는데(나주 145㎡ 1.5억), 서울에서는 낡음이 그 자리를 대신한다. 부산물조차 비싸기 때문이다. 이는 §1-3(새집 선호)과 충돌하는 구간을 하나 더 표시한다.

1-4. 전세가율 — 아파트는 건전한데 빌라는 위험하다

단지 매칭(전용 ±3㎡, molit 매매 실거래 대조):

목동(23~26%)·등촌주공(26%)과 달리 금천은 정상 구간이다. 08-25 노원에서 세우고 08-26 강서에서 짝으로 증명된 조건절("전세가율은 연식이 아니라 재건축 기대를 따른다")이 세 번째로 버텼다 — 금천 2000년대 단지는 재건축 기대가 없어 전세가가 매매가를 정상 비율로 따라간다.

그런데 형식을 바꾸면 안전 등급이 통째로 뒤집힌다. 부동산플래닛 2026년 2분기 보고서에 따르면 서울 연립·다세대 전세가율은 평균 60.8%인데, 금천구 72.6% · 구로구 70.9%로 강북구(79.2%)·강서구(72.7%) 다음이다. 오늘 1위 매물(항동 다가구 3억)이 바로 이 구간에 있다.

1-5. 다가구 광맥 — 한 구묶음 안에서 갈렸다

어제 호에서 "준공업 원룸촌은 단신 수요가 지배적이므로 노원형(70~88㎡)이 나오고 132㎡급은 안 나올 것"이라 예측을 걸었다. 결과는 절반씩이다.

• 금천 — 예측 적중. house 호가 60건이 전량 원룸·투룸(전용 16~68㎡), 90㎡+ 최상층 0건. 전세 11건도 전부 7,000만~2억·전용 19~38㎡다. 매물 좌표가 가산디지털단지 배후에 몰리고 한 중개사무소가 원룸 다수를 올린다. 2026-08-17 대구 동구에서 본 "원룸 수요가 압도적인 곳은 건축주가 꼭대기까지 임대로 쪼갠다"의 서울판이다.
• 구로 — 예측 반증. 항동에 준신축 대형이 3건 있다(전세 3억 × 2 + 2.5억). 그리고 오류동에 무융자 리모델링 방3 66㎡가 1.5억(예산 띠 아래).

다가구 전세 비중(molit 90건)은 구로 22.2% · 금천 12.2%로, 이 차이가 위 실물 차이와 같은 방향을 가리킨다(2026-08-15 김천 재해석: 비중은 평형 분포의 대리 지표).

함의: 08-26에 고쳐 쓴 규칙("가르는 것은 그 동네 임차 수요에 가족이 얼마나 섞여 있는가")이 세 번째로 버텼다. 동시에 2026-08-17 대구에서 배운 순회 단위 경고가 서울에서 재현됐다 — 금천+구로를 한 판정으로 뭉치면 오답이 나온다.

1-6. 판정

구로 항동 = 관심(진입시점 유보) · 금천 시흥동·독산동 = 보류 · 구로 구로동·신도림 = 기각(크기 없음)

• 항동이 관심인 이유: 서울 순회 다섯 구묶음을 통틀어 "준신축 + 최상층 근접 + 방3·화2"가 예산 띠 안에 동시에 선 첫 자리다. 푸른수목원이 붙어 있고 저층 주거지라 §1-3의 층간소음 조건도 유리하다. 진입 시점을 유보하는 이유는 보증금 안전(§2 리스크)과 상승 국면이다.
• 금천이 기각이 아니라 보류인 이유: 독산 한신 89.46㎡ 2.9억(㎡당 324만원)이 실거래로는 존재하는데 현재 호가에는 없다. 그 크기가 그 값에 다시 나오면 판정이 바뀐다.
• 구로동·신도림 기각: 인프라는 서울 최상급이지만 띠 안 매물이 전량 전용 32~59㎡다. 부부가 정착할 크기가 없다.

답사 옵션: 구로구 삼삼엠투 물건 290건. 신도림 오피스텔 10평이 주 30만원 + 관리비 10만원이다(삼삼엠투). 08-26에 적었듯 서울 답사는 "살아보기"보다 SH 장기전세 신청의 서울 거주 요건을 만드는 수단으로서의 의미가 클 수 있다.

2. 발굴 매물

평가표 통과 5건. 호가 표본 221건 검토(금천 apt 41 · 금천 house 60 · 구로 apt 60 · 구로 house 60).

[주인세대] 항동 — 준신축 다가구 3/4층, 계약141/전용70㎡, 방3·화2

• 전세 3억 / 전용 70㎡ / 10년이내 / ㎡당 429만원 / 남동향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-27 05:05)
• 평가: 오늘의 1위이자, 서울에서 §1-4 우선순위 1(주인세대)에 가장 가깝게 닿은 물건이다. 4층 건물의 3층이라 위층이 하나뿐이고, 중개사 문구가 "준신축, 대형평수, 방3·화2"다. 08-26 등촌동 132㎡(25년이상)와 달리 10년이내라 단열·창호가 현행 기준에 가깝다 — 서울 띠 매물이 거의 예외 없이 25년이상이었던 것을 생각하면 드문 조합이다. 반전세 협의도 가능하다고 적혀 있다.
• 약점: 계약면적 141㎡ 대비 전용 70㎡로 전용률이 낮다(공용·주차 비중). 4층 건물의 3층이라 최상층은 아니다 — 옥상 사용 언급이 없어 §1-3의 "둘러싸인 외부공간"은 미충족이다. 현장에서 4층의 용도(주인 거주인지 임대인지)를 확인해야 한다.
• 리스크 — 오늘의 핵심 경고: 다가구라 호실별 선순위 보증금 총액이 등기부에 드러나지 않는다(2026-08-12 심층 결론). 그리고 구로구 연립·다세대 전세가율이 70.9%로 서울 평균(60.8%)을 10%p 웃돈다. 아파트 전세가율이 건전하다는 사실은 이 물건의 안전과 아무 상관이 없다.
• 접근 순서: ①임대인에게 확정일자 부여현황 + 전입세대 열람 + 납세증명서 요구(주택임대차보호법 제3조의7) ②그 총액 + 3억을 건물 감정가와 대조 ③HUG 보증 가입 가능 여부를 문서로 확인. 이 셋이 나오기 전엔 계약금 금지.

[아파트] 시흥동 건영1차 A동 — 전용 77㎡, 6/13층 남향, 올수리

• 전세 3억 / 계약 81·전용 77㎡ / 6층(13층) / 25년이상 / ㎡당 390만원
• 매물 보기 (발견: 2026-08-27 05:05)
• 평가: 금천 띠 안 유일한 76㎡+ 아파트 호가다. 남향·올수리·입주협의. 시흥동은 관악산 자락 주거지로 상권이 전부 생활 업종이라 §1-2(슈퍼·맛집 근거리)가 조용히 충족된다. 아파트라 보증금 안전은 다가구보다 훨씬 낫다.
• 약점: 전용 77㎡인데 방2·화1로 면적 대비 방 수가 적다. 25년이상이라 단열·창호 등급 미상(확인 필요). 13층 중 6층이라 위층이 있다.

[아파트] 오류동 동보 1동 — 전용 84㎡, 4/5층 남향, 방3·화2

• 전세 4억 / 계약 113·전용 84㎡ / 4층(5층) / 25년이상 / ㎡당 476만원
• 매물 보기 (발견: 2026-08-27 05:05)
• 평가: 5층짜리 저층 단지의 4층이라 위층이 하나뿐이다 — 2026-08-20 서귀포에서 배운 "저층 단지가 탑층을 싸게 만든다"의 서울 두 번째 사례(08-26 신월동 신안파크에 이어). 방3·화2·남향에 "수리되어 깨끗"이고, 중개사가 "푸른수목원 산책로로 연결된 단지"라 적었다.
• 약점: 띠 상한 전액이다. ㎡당 476만원으로 오늘 최고. 25년이상 단열 미상.
• 검증: 같은 단지 59.72㎡가 2026-06에 매매 4.1억으로 실거래됐다. 84㎡ 매매가는 이번 표본에 없어 전세가율을 확정하지 못했다(미확인).

[단독] 항동 — 3/4층, 계약75/전용70㎡, 방3·화2, 전원주택단지

• 전세 3억 / 전용 70㎡ / 10년이내 / ㎡당 429만원 / 북향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-27 05:05, 동일매물 4건)
• 평가: "항동중 인근 전원주택단지, 넓고 구조좋음". 10년이내 방3·화2로 1위 매물과 같은 급인데 전용률이 훨씬 높다(계약 75 / 전용 70).
• 약점: 북향이 §1-3의 채광 기준에 정면으로 걸린다. 서울 위도에서 북향 주거는 겨울 난방비에도 불리하다. 동일매물 4건은 중개사가 여럿 물었다는 뜻이라 급한 물건은 아니다.

[주인세대] 항동 — 다가구 2/4층, 전용 54㎡, 방3·화2, 신축급

• 전세 2억 5,000 / 전용 54㎡ / 10년이내 / ㎡당 463만원 / 북동향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-27 05:05)
• 평가: "신축급 컨디션, 2in1 에어컨, 푸른수목원 공원 초근접, 역곡·온수역 근접". 방3·화2를 전용 54㎡에 넣은 구조라 값이 낮다.
• 약점: 2/4층이라 위층이 둘 — 층간소음 이점이 없다. 전용 54㎡는 부부 정착 크기로는 좁다. 북동향.

후보에서 내린 것 — 오류동 다가구 66㎡ 1.5억

오류동 다가구 1/2층 전용 66㎡ 방3이 전세 1.5억에 나와 있고, 중개사 문구가 "보증보험·전세대출 가능한 무융자 리모델링"이다. ㎡당 227만원으로 오늘 최저이고 안전 조건도 명시돼 있는데, 예산 띠 하한 밖이라 하드 컷이다. DB에는 rejected로 남겼다 — 오류동의 바닥 시세를 알려주는 기준선이기 때문이다.

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호 필수)

• 여기선 그 예산으로 이것: 아파트로 가면 25년이상 전용 32~59㎡가 몸통이고, 예외적으로 1991~2004년식 84~89㎡가 세 건(금천). 다가구로 가면 10년이내 전용 54~70㎡ 방3·화2를 3억에 잡을 수 있다 — 대신 보증금 위험이 서울 평균보다 높은 구간(전세가율 70.9~72.6%)이다.
• 지방에선 같은 돈으로 저것: 나주 빛가람 3층 다가구 최상층 145㎡ 방4·욕2 전세 1.5억(2026-08-13 발굴, ㎡당 103만원) · 진주 구도심 최상층 110㎡ 전세 1.0억(㎡당 91만원). 오늘 항동 3억이면 진주에서 같은 집 세 채를 빌린다.
• 그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것은 〈지하철 두세 노선과 대형병원, 그리고 서울이라는 선택지 자체〉이고, 내주는 것은 〈면적의 절반과 보증금 안전 중 하나〉다. 다만 오늘 한 가지가 달라졌다 — 금천 독산동에서는 면적당 값이 전주보다 쌌다. 서울에서 값을 떨어뜨리는 것은 부산물이 아니라 연식이고, 그것은 §1-3(새집·고단열)과 맞바꾸는 거래다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 이 지역의 변동은 없다. 다만 08-26 강서·양천 호의 후보는 오늘 재확인하지 않았다(순회 규약상 그 지역 재방문 때 확인). 등촌동 132㎡ 4억과 신월동 방주기픈샘 80㎡ 4억의 생존 여부는 다음 강서·양천 방문 과제로 남는다.

4. 시장·개발·법률 동향

4-1. 두 구 모두 오르는 중이다

한국부동산원 2026년 7월 전국주택가격동향조사 기준 서울 주택가격은 1.09% 올랐고, 그중 금천구 1.13% · 구로구 1.06%로 둘 다 서울 평균 이상이다. 주간 통계에서도 금천은 0.30~0.42%로 강남권(행정 분류) 상위에 반복 등장하며, 상승 축이 독산동·시흥동(금천)과 구로동·개봉동(구로)으로 지목된다.

우리 발굴에의 함의: 오늘 판정을 전부 "관심(진입시점 유보)"·"보류"로 묶은 실질적 이유다. §1-1의 "급할 이유가 없는 쪽이 이긴다"는 원칙이 여기서는 우리 편이 아니다 — 기다리면 값이 오른다. 다만 오늘 발굴한 다가구는 아파트 지수와 다른 시장이므로 이 상승률이 그대로 적용되지는 않는다(미확인).

4-2. 실거주 강화 → 전세가 월세로 밀린다

"전세 살 집이 없다" 보도(2026-08)에 따르면 대단지에서도 전세 매물이 1건 수준으로 줄었고(구로 신도림 대림1·2차 2,298가구에 1건), 서울 외곽 자치구의 전세 매물 감소 명단에 금천구가 포함돼 있다. 08-25(동북권, 등록임대 혜택 축소)·08-26(학군지, 보유세) 이후 세 번째 지역에서 같은 방향의 힘이 확인된다.

우리 발굴에의 함의: 금천·구로 아파트의 전세 비율이 33~40%로 강서·양천(64~67%)의 절반인 것이 이 흐름과 무관하지 않을 수 있다. 다만 오늘 자료로는 "원래 월세 시장이었나, 최근 밀린 것인가"를 가르지 못했다 — 다음 방문 과제로 남긴다(1년 전 같은 분기 전세 비율 대조 필요).

4-3. 빌라 매매는 회복, 전세가율은 경고

부동산플래닛 2026년 2분기 보고서: 서울 연립·다세대 매매 거래금액이 5조 원에 육박해 5년 만에 최대인데, 같은 기간 임대차는 전세·월세 거래량이 모두 감소했다. 6월 기준 전세가율은 평균 60.8%이고 강북 79.2% · 강서 72.7% · 금천 72.6% · 구로 70.9% · 도봉 69.5%가 70% 안팎으로 '깡통전세' 주의 구간이다.

우리 발굴에의 함의: 08-26에 화곡동 다가구를 두고 적은 경고가 오늘 숫자로 확인됐다. 서울 서남권에서 다가구·빌라 전세를 잡을 때 §2에 적은 3종 확인은 선택이 아니라 필수다.

4-4. 개발 동향 — 확인 실패를 적어 둔다

항동 공공주택지구·구로차량기지 이전·G밸리 개편·금천 공군부대 부지 개발은 모두 이 지역의 장기 현안이지만, 오늘 검색으로는 2026년 시점의 최신 진행 상황을 얻지 못했다. 검색 결과가 민선7기(2018년) 구청장 인터뷰 등 오래된 자료로 채워졌다. 신선도 원칙(§3-5)에 따라 이를 현재 동향처럼 쓰지 않는다 — 다음 방문 때 서울시·구청 보도자료를 직접 확인해야 할 항목으로 남긴다.

연구 노트에서

오늘 발견이 가설 넷을 건드려 _thesis.md를 갱신했다.

• H2 검증 — 한 구묶음 안에서 광맥이 갈렸다. 어제 예측이 금천에서 적중(90㎡+ 0건)하고 구로 항동에서 반증됐다. "가르는 것은 그 동네 임차 수요에 가족이 얼마나 섞여 있는가"가 세 번째로 버텼고, 동시에 광맥은 산업 배후에서 가장 먼 끝에 있다는 위치 규칙이 더해졌다.
• H8 지지 5 — 서울이 전주보다 싼 지점. 독산동 한신 ㎡당 324만원 < 전주 만성동 349. 다만 규칙을 나눴다: 지방에서는 부산물이 값을 떨어뜨리는데, 서울에서는 연식이 그 자리를 대신한다.
• H14(서울판) 정교화 3 — 면적을 주는 서울은 '가장자리'다. 도봉·신월동·금천 시흥/독산·구로 항동/오류동 넷 모두 그 구의 가장 바깥이거나 인접 시와 맞닿은 자리다.
• H7 세 번째 확증 + 형식 반전. 금천 아파트 전세가율 53~69%(재건축 기대 없음)는 건전한데, 같은 구 빌라는 72.6%다. 형식이 바뀌면 안전 등급이 통째로 뒤집힌다.

방법론도 셋 늘었다 — [sense:commercial]의 점포 개수는 업종 구성과 함께 읽어야 하고(독산 10,729개의 1위가 '본사·경영 컨설팅'), [table:groupby]의 agg는 리스트 형을 받지 않으며(생략하면 count 자동), [table:filter]는 molit의 콤마 숫자 문자열("20,660")을 정확히 비교한다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 항동 3억 다가구를 어떻게 할 것인가: 서울에서 나온 것 중 §1-3·§1-4를 가장 많이 맞힌 물건이고 10년이내라는 점이 특히 드물다. 사용자가 관심을 보이면 §2의 3단계(확정일자 부여현황·전입세대 열람·HUG 가능여부)를 먼저 밟는다.
• 독산동 한신급이 호가로 나오는지가 금천 판정의 관문이다. 89.46㎡ 2.9억은 실거래로만 존재하고 현재 호가에는 없다. 재방문 때 이 크기·이 값이 시장에 있는지를 먼저 본다.
• 다음 방문: 서울 강북·성북 — explore_first 4번, 첫 방문. 강북 구축 + 대학가 원룸 밀집이라 오늘 세운 위치 규칙("광맥은 산업·대학 배후에서 가장 먼 끝")의 시험지다. 예측: 성북 정릉·길음 쪽 구릉 주거지에 대형 최상층이 있고, 안암·종암(고려대 배후)에는 없을 것이다.
• 미확인 과제: ①금천·구로 아파트 전세 비율 33~40%가 원래 그런지 최근 밀린 것인지(1년 전 대조 필요) ②동보 84㎡ 매매가 ③항동 공공주택지구·구로차량기지 이전의 2026년 진행 상황(구청 보도자료 직접 확인) ④SH 장기전세 공고 모니터링(08-26 과제 이월).
• 심층 코너: 오늘도 생략했다(직전 08-23 소진). _coverage_ledger 1순위 예약 주제(다가구 선순위 보증금 확인 절차)는 오늘 1위 매물이 또 그 절차를 요구하는 3억짜리 다가구라 재료가 네 번째로 쌓였다. 다음 호 1순위로 유지한다.

출처

• 매물·시세: 네이버부동산 호가 221건 표본(2026-08-27 조회 — 금천 apt 41 · house 60 / 구로 apt 60 · house 60), 국토교통부 실거래가 아파트 전월세·아파트 매매·단독다가구 전월세 각 90건(2026-06~08, 구로 11530 / 금천 11545)
• 상권: 소상공인시장진흥공단 상가업소 정보(반경 1.5km, 3개 생활권)
• “전세 살 바엔 차라리…” 서울 빌라 매매 5조 원 육박, 5년 만에 최대 (뉴시스)
• 부동산플래닛 “2026년 2분기 서울 연립·다세대 매매거래금액 5조 육박”
• "전세 살 집이 없다"…'실거주' 강화에 월세로 밀리는 세입자들
• 7월 서울 주택가격 1.09%↑…전세·월세도 동반 상승 (직시)
• [부동산라운지 - 8월 2주] 서울 아파트 매매·전세 동반 상승 (비즈트리뷴)
• 달살이 답사: 삼삼엠투 구로구 (신도림 오피스텔 10평 주 30만원 + 관리비 10만원, 구 전체 290건)