평택시 첫 방문 — 서울 6연속 뒤 첫 지방 호

부동산 발굴 보고서 — 2026-08-30 — 평택시

순회: 22호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 21곳 / 오늘 신규 등재 7건
비고: 오늘 05:31 발행된 서울 은평·서대문 호에 이어지는 같은 날 두 번째 호. 그 호에서 사용자가 지시한 다음 탐험 대상(explore_first 최상단 = 평택)을 곧바로 돌았다.

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 평택시 (첫 방문)

인구 약 59만. 시가 내건 목표는 66만·GRDP 41조다. 삼성전자 평택캠퍼스 110~160조 투자로 최근 1년 사이 인구가 1만 명 늘었다.

1-1. 생활 인프라 — 순회 최상위권

비전1동(오늘 1위 매물 자리) 반경 1.5km 안에 점포 4,504개. 순회 실측 비교:

지역 반경 1.5km 상권
대구 동구 서부(동대구역권) 6,469
평택 비전1동 4,504
울산 우정혁신도시 2,802
충북혁신도시(반경 2km) 1,627
대구 신서혁신도시 347

구성도 균형이 잡혔다 — 한식 517 · 이용·미용 430 · 일반교육 203 + 기타교육 243 · 종합소매 175 · 의원 99. §1-2가 요구하는 "도서관·병원·슈퍼·맛집이 근거리"에서 의원·상권·교육은 충족이다.

도서관은 평택시립비전도서관(비전동) 과 세교시립도서관(세교동) — 공교롭게도 오늘 발굴한 상위 두 물건이 있는 바로 그 두 동이다.

미확인: 종합병원의 실체(이름·규모·위치)를 이번 조사에서 확인하지 못했다. 59만 도시라 있을 것으로 추정되지만 추정을 실측처럼 쓰지 않는다 — 다음 방문 과제.

1-2. 주거비 — 예산 띠가 정확히 시장 한가운데 걸린다

아파트 전월세 실거래(molit 2026-06~08) 90건 중 전세 38건(42.2%). 그 38건에서:

이 지표(H9에서 '중간 띠'를 재는 눈금)로 순회를 세우면 평택은 최상위군이다. 서울 순회에서 같은 지표의 최고가 금천 3.3%였다.

실거래 표본:

단지 법정동 전용 보증금 건축년도
호반써밋고덕국제신도시에듀파크 고덕동 84.29㎡ 3.40억 2022
힐스테이트고덕스카이시티 고덕동 76.36㎡ 3.50억 2024
고덕국제신도시파라곤 고덕동 85.00㎡ 3.25억 2019
평택역경남아너스빌디아트 통복동 84.93㎡ 3.20억 2025
평택지제역자이 동삭동 74.99㎡ 3.20억 2023
평택센트럴자이 4단지 동삭동 84.53㎡ 2.90억 2018
더샵지제역센트럴파크2BL 동삭동 74.97㎡ 2.70억 2020
우미린센트럴파크 비전동 84.98㎡ 2.48억 2016
e편한세상평택용이2단지 용이동 84.91㎡ 2.40억 2017
우미이노스빌1차 장당동 84.91㎡ 2.10억 2005

띠 아래에도 84㎡가 두껍다 — 청북 부영사랑으로 3차 84.99㎡ 1.35억, 우림필유(칠괴동) 84.98㎡ 1.80억, 평택영화블렌하임(고덕면 궁리) 84.97㎡ 1.70~1.90억, 한일(진위면) 84.65㎡ 1.70억. 즉 평택 아파트 시장은 예산 띠 위아래로 재고가 이어져 있고, 우리 띠는 그 한가운데를 지난다. 진주형 양극화(H9)의 정반대 국면이다.

1-3. 공급·신축 — 과잉이 구조다

우리 발굴에의 함의: 이것이 오늘 매물이 싼 이유이고, 동시에 협상력이 우리 쪽에 있는 이유다. H3(세입자 우위)의 여섯 국면 중 원주형(공급 과잉) 이 순회에서 두 번째로 등장했다. 급할 이유가 없는 쪽이 이기는 국면이다.

1-4. 도시 활력

삼성 반도체 호황이 인구를 밀어 올리고 있다(1년 +1만 명). 그러나 미분양 소진의 성격에 대해서는 전문가 진단이 냉정하다 — 함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 이를 "불황형 소진"(전세가 상승·매물 부족·고분양가로 내 집 마련 수요가 일부 유입된 것)이라 부르며 시장 회복 신호로 보기 어렵다고 했다.

함의: 활력 지표(인구·투자)와 시장 국면(과잉)이 서로 다른 방향을 가리킨다. 사용자에게는 이 어긋남 자체가 기회다 — 도시는 성장하는데 주거비는 공급에 눌려 있다.

1-5. 정주 환경 — 세 개의 다른 평택

행정구역은 하나지만 시장은 셋이다(08-17 대구 동구에서 배운 '생활권 단위로 읽기'를 적용):

  1. 구도심 축 — 비전1동·세교동·통복동: 상권 4,504개, 도서관 2곳, 오늘 광맥의 중심. 평택역 생활권.
  2. 신도시 축 — 고덕동·동삭동(지제역권): 신축 아파트 밀집, SRT 지제역. 삼성 배후. 다가구도 있다(고덕동 2.2억 건).
  3. 서부 축 — 안중읍·청북읍·화양지구: 안중역, 상권 얇음(이번 호 미실측). 단독·다가구가 싸다.

1-6. 재고와 안전

판정

한 달 살아보기 답사: 관심 판정이므로 [sense:stay]{source: "33m2"} 주간임대로 비전동·세교동 일대를 먼저 살아보는 경로를 열어 둔다(다음 호에서 실제 매물 조회 예정).

2. 발굴 매물 (평가표 통과 7건 / 예산 띠 안 호가 12건 검토)

[주인세대] 비전1동 — 4/4층 복층 주인세대, 이화초 인근 ★오늘 1위

[주인세대] 세교동 — 단독 4/4층 주인세대, 테라스 2곳

[주인세대] 고덕동 — 다가구 4층 복층 쓰리룸, 보증보험 가입됨

[주인세대] 동삭동(지제역권) — 다가구 4/4층 신축 첫입주 복층

[주인세대] 동삭동 — 다가구 4/4층 복층구조, 베란다 2

[주인세대] 세교동 — 다가구 4/4층 복층형 쓰리룸, 전세권설정 가능

[단독] 안중읍 — 복층 3층집, 테라스·마당, 안중역 역세권

탈락 처리: 청북신도시 단독 134/116㎡ 전세 3.6억(4년이내, 테라스·마당)은 띠 안이지만 같은 예산대에서 얻는 면적·형식이 위 물건들보다 현저히 나빠 상위 7건에서 제외했다. 송북동 단독 145㎡ 2.8억(25년이내)은 연식과 단층 구조로 제외.

2b. 같은 예산의 대조 — 서울 여섯 호 vs 평택 한 호

대도시 호가 아니라 대조 절이 필수는 아니지만, 서울 6연속 직후의 첫 지방 호라 이 대조가 오늘의 실질적 산출물이다.

2.0억으로 사는 것 ㎡당
서울 은평 갈현동 (08-30 오전 호) 다가구 81㎡ 247만원
서울 구로 오류동 (08-27 호) 다가구 227만원
서울 강북 수유동 (08-28 호) 다가구 113㎡ 3.5억 310만원
평택 비전1동 다가구 복층 주인세대 103㎡ 방3화2 194만원
평택 세교동 단독 최상층 111㎡ 테라스 2곳 180만원

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

5. 한국집 심층 — 미분양 전국 최상위인데 제도 부산물이 오지 않는 도시

연구 노트의 pending 1순위(CR리츠 전세 전환 실태)를 "미분양 상위 도시 재방문 때 소진"으로 예약해 두었는데, 평택이 미분양 경기도 1위라 재료 조건이 정확히 맞았다. 그런데 조사 결과는 예약할 때의 예상과 반대였다 — 평택에는 CR리츠가 없다.

대구에서는 무엇이 일어났나

대구 달서구 '상인 푸르지오 센터파크'(990가구)는 준공 후 1년 넘게 비어 있다가 CR리츠가 통째로 매입해 전세 임대로 전환했다. 1차 공급분 549가구 계약 첫날 300여 가구가 나갔다. 이유는 조건이다 — 전세보증금이 주변 시세보다 3,000만~5,000만원 저렴하고 HUG 보증이 가능하다. 현재 대구 달서·수성 등 4개 단지에서 같은 방식이 진행되며 미분양을 흡수하고 있다 (KPI뉴스 2026-06-18).

이것이 H10이 말하는 "제도가 만드는 부산물"의 전형이다. 상품으로 설계된 게 아니라 재고 처리의 부산물이라 조건이 좋다.

평택에서는 무엇이 일어났나

같은 기사가 평택의 감소를 다루면서 CR리츠를 언급하지 않는다. 평택의 465가구 소진은 '불황형 소진' — 전세가 상승·매물 부족·고분양가에 밀린 내 집 마련 수요가 사들인 것이다.

왜 갈렸나 — 행정 분류

2025년 2월 정부의 지역건설경기 보완방안은 LH가 준공 후 미분양 3,000가구를 매입해 '든든전세'로 운영하는 내용을 담았는데, 대상은 '지방' 이었다. 발표 당일 기자회견에서 정확히 이 질문이 나왔다:

"수도권에도 평택, 안성과 같은 미분양 과잉 지역이 있다. 이에 대해 준공후 미분양 매입은 없나"
→ "오늘은 지방…" (뉴스핌 2025-02-19)

평택은 미분양 규모가 지방 최상위급인데 제도상으로는 수도권이라 부산물 계열에서 통째로 빠진다. 2025년 2월 기준 준공 후 미분양 상위는 평택 4,071가구·대구 2,764가구였다 — 평택이 대구보다 많았는데, 제도는 대구에 갔다.

우리 발굴에의 함의

  1. H10의 조건절을 고쳐야 한다. "미분양 상위 도시를 순회할 때 제도 전환 단지를 확인한다"가 아니라 "미분양 상위 + 지방" 이다. 수도권 미분양 도시에서 CR리츠를 찾는 것은 헛수고다.
  2. 그런데 이 사실은 사용자에게 양가적이다. 제도 경로가 없다는 것은 안전한 84㎡ 문이 없다는 뜻이지만, 동시에 재고가 시장에 남아 있다는 뜻이기도 하다. 서울 여섯 구묶음은 정반대였다 — 시장 90㎡+ 0건 / 제도에만 84㎡+. 평택은 제도 0건 / 시장 90㎡+ 5건이다.
  3. 그래서 평택에서 안전은 제도가 아니라 물건 단위로 사야 한다. 오늘 상위 7건 중 셋이 그 답을 이미 들고 있다 — 고덕동 물건의 "보증보험 가입됨", 같은 좌표 76㎡의 "보증보험 가능", 세교동 물건의 "전세권설정 가능". 다가구에서 이 문구가 붙은 매물을 우선 순위 축으로 삼는 것이 이 도시에서의 실무 규칙이다.

연구 노트에서

오늘의 발견으로 두 곳을 갱신했다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

출처