부동산 발굴 보고서 — 2026-08-31 — 아산시
순회: 23호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 22곳 / 활성 후보 143건
데이터 시각: 매물 2026-08-31 05:06 조회 · 실거래 2026-06~08
한눈에 (TL;DR)
- 오늘 1위는 배방읍 월천지구 다가구 4/4층 주인세대 88㎡ 전세 2억이다. 테라스·방3화2·풀옵션이고 반경 1km 상권이 973곳이다. 같은 좌표·가격·층의 광고 2건은 한 물건으로 합쳤다.
- 아산은 아파트 전세가 특히 두껍다. 현재 호가 60건 표본에서 2~4억이 39건, 국토부 전월세 90건 중 전세가 57건이며 그중 2~4억·76㎡ 이상이 9건이다. 2025~2026년식 84~100㎡ 실거래가 2.2~2.6억에도 잡힌다.
- 주인세대 광맥은 평택보다 얇고 조금 비싸다. 예산 띠 단독·다가구는 60행 중 5행, 중복을 합치면 4물건뿐이다. 1위의 ㎡당 227.3만원은 전날 평택 180~224만원보다 높다. 어제 걸어 둔 “아산도 광맥은 나오되 공급 과잉 강도가 약해 단가는 더 높을 것”이라는 예측이 맞았다.
- 생활권 격차가 판정을 가른다. 배방 후보권 반경 1km 상권은 788~973곳인데 온양6동 단독 후보권은 144곳이다. 넓은 단독이 싸도 도시 편의가 얇으면 답이 아니다.
- 판정은 배방·탕정 = 관심, 온양6동 외곽·둔포 = 보류다. 둔포는 8,000가구 브랜드타운과 산업 수요가 있으나 차량 의존이 강하고, 7차 특별공급 348가구에 신청 2명이라는 공급 압력이 확인됐다.
1. 오늘의 지역 — 아산시
아산은 한 도시라기보다 세 생활권이다.
- 배방·탕정 — 천안아산역, 삼성디스플레이, 신축 아파트와 월천·탕정 다가구가 붙은 성장축.
- 온양 원도심 — 온양온천역·상업·행정 기능과 도시재생이 겹친 기존 중심.
- 둔포 산업배후 — 평택 고덕과 아산테크노밸리를 잇는 차량 중심 생활권.
사용자에게 중요한 것은 시 평균이 아니라 어느 생활권에서 어떤 형식의 집을 얻는가다.
1-1. 생활 인프라 — 배방·탕정은 통과, 온양6동 외곽은 보류
소상공인 상권정보를 후보 좌표 반경 1km로 동일하게 셌다.
| 후보권 | 점포 수 | 상위 업종 |
|---|---|---|
| 배방 월천 후보권 | 973 | 백반·한정식 77 · 부동산 66 · 미용실 49 · 카페 38 · 편의점 29 |
| 배방 동부·천안아산역 인접 후보권 | 788 | 부동산 70 · 미용실 40 · 백반·한정식 39 · 학원 36 · 카페 34 |
| 온양6동 단독 후보권 | 144 | 자동차정비 11 · 세차 6 · 슈퍼 5 · 주유소 5 · 학원 5 |
월천 973은 먹고 사는 업종이 상위라 실제 생활밀도다. 반면 온양6동 144의 상위가 자동차정비·세차라는 점은 보행 생활권이 아니라 도로 생활권이라는 뜻이다.
교통은 배방·탕정이 강하다. 아산시 2026 업무계획에는 KTX천안아산역 광역복합환승센터 개발계획의 2025년 국토부 승인과 탕정 희망로 개통이 기록돼 있다. 의료는 300병상 국립 아산경찰병원이 예비타당성 조사를 통과했지만 아직 계획이다. 미래 병원을 현재 인프라처럼 점수에 넣지 않았다.
1-2. 주거비 — 예산 띠가 아파트 시장의 한가운데다
현재 호가
- 아파트 전세·월세 60행 중 전세 2~4억 39행
- 단독·다가구 전세·월세 60행 중 전세 2~4억 5행, 같은 좌표·조건 중복을 합치면 4물건
| 단지 | 전용 | 전세 | 층 | 연식 |
|---|---|---|---|---|
| 배방역효성해링턴플레이스 | 84㎡ | 2.7억 | 8/20 | 10년이내 |
| 아산배방우방아이유쉘2단지 | 78㎡ | 2.5억 | 2/27 | 10년이내 |
| 탕정푸르지오리버파크 | 84㎡ | 3.4억 | 22/23 | 2년이내 |
| 아산자이그랜드파크1단지 | 84㎡ | 3.0억 | 32/35 | 2년이내 |
| 아산아이파크 | 122㎡ | 3.0억 | 14/20 | 25년이내 |
국토부 실거래
2026-06~08 아파트 전월세 90건:
- 전세 57건 / 월세 33건
- 전세 평균 보증금 1억 3,428만원, 평균 전용 63.6㎡
- 전세 2~4억 + 전용 76㎡ 이상 = 9건
| 단지 | 법정동 | 전용 | 보증금 | 건축년도 |
|---|---|---|---|---|
| 아산한신더휴 | 권곡동 | 99.96㎡ | 2.40억 | 2025 |
| 아산한신더휴 | 권곡동 | 84.97㎡ | 2.20억 | 2025 |
| 더샵센트로 | 배방읍 북수리 | 84.98㎡ | 3.30억 | 2023 |
| 힐스테이트모종블랑루체 | 모종동 | 84.98㎡ | 2.50억 | 2026 |
| 아산배방라온프라이빗 | 배방읍 공수리 | 85.00㎡ | 2.60억 | 2024 |
| 한들물빛도시시티프라디움 | 탕정면 매곡리 | 84.98㎡ | 3.95억 | 2021 |
| 대림이편한세상 | 모종동 | 119.43㎡ | 2.40억 | 2006 |
| 용화지구신도브래뉴 | 용화동 | 84.97㎡ | 2.10억 | 2009 |
| 용화아이파크 | 용화동 | 84.99㎡ | 2.00억 | 2014 |
해석: 아산은 구축 아래 / 신축 위로 갈라진 진주형 시장이 아니다. 2006~2026년식이 예산 띠 안에 연속적으로 섞여 있고, 신축 84㎡조차 2.2~3.95억이다. H9가 말한 준신축 중간층이 실제로 살아 있다.
단독·다가구 실거래 90건에서는 전세가 20건(22.2%), 평균 보증금 7,345만원, 최대 2.3억이었다. 전세 비중은 평택과 같지만 예산 띠 대형 호가는 평택보다 훨씬 적다. 아산에서 공급 과잉의 압력은 아파트에 집중되고, 주인세대까지 넓게 번지지는 않았다.
1-3. 공급과 도시 활력 — 과잉과 성장의 동시 존재
아산시 2026 업무계획의 실측값:
- 2025년 26개사 8,074억원 투자유치, 1,279명 고용
- 조성 중 산업단지 11개, 계획 중 6개
- 40만 인구 돌파, 50만 자족도시 목표
- KTX천안아산 광역복합환승센터 개발계획 승인
- 국립 아산경찰병원 300병상 계획
탕정면 갈산리·매곡리의 탕정지구 도시개발사업은 2026년 12월 준공 목표다. 신축 주거와 기반시설이 막 완성되는 구간이다.
반대편 둔포에서는 공급 압력이 노골적이다. 아산테크노밸리 더원 7차는 622가구이고 8차 1,065가구까지 예정돼 브랜드타운이 8,000가구를 넘는다. 7차 특별공급은 348가구 모집에 신청 2명뿐이었다. 분양가 4.26억은 6차 실거래 평균 3.37억보다 높고, 차량 없이는 불편하다는 현지 취재도 있다.
우리 발굴에의 함의: 도시 전체를 성장 또는 침체 한 단어로 읽으면 틀린다. 산업과 인구는 성장하지만 공급의 위치·형식에 따라 세입자 협상력은 다르다. 지금은 배방·탕정 신축 아파트에서 선택권이 넓고, 희소한 주인세대는 발견 즉시 안전 검증을 시작해야 하는 국면이다.
판정
- 배방 월천·천안아산역 인접권 = 관심 — 상권 788~973, 현재 주인세대 후보, 신축 아파트 재고, 철도 접근이 한꺼번에 있다.
- 탕정 = 관심 — 신축 84㎡가 예산 안이고 산업·주거 기반이 계속 완성된다. 다만 공급이 많으므로 서두르기보다 협상.
- 온양 원도심 = 보류 — 도시재생과 49층 주거복합 등 반등 신호는 있으나 오늘 부산물 후보가 약했다.
- 온양6동 외곽 = 보류 — 169㎡ 단독은 싸지만 상권 144, 자동차 업종 중심. 도시 편의 하드 필터를 완전히 통과하지 못했다.
- 둔포 = 보류 — 직주근접·생활시설은 있으나 차량 의존과 공급 과잉이 강하다. 재평가 조건은 7·8차 입주 뒤 전세 조건과 소화 속도 확인.
답사 우선순위: 배방 월천 → 천안아산역·탕정역 사이 → 온양 원도심. 관심 판정이므로 다음 방문에는 삼삼엠투 주간임대로 배방·탕정 한 달살기 가능 여부를 실제 조회한다.
2. 발굴 매물
[주인세대] 배방읍 월천지구 — 4/4층 88㎡ 테라스·풀옵션 ★오늘 1위
- 전세 2억 / 88㎡ / 4/4층 / 남향 / 10년이내 / 방3 화2
- 매물 보기 (발견: 2026-08-31 05:06)
- 평가: ㎡당 227.3만원. 최상층·테라스·방3화2·풀옵션이고 반경 1km 상권 973곳. 구조·가격·입지를 동시에 맞힌 오늘의 명백한 1위다.
- 중복: 같은 물건으로 보이는 별도 광고가 같은 좌표·가격·면적·층·향으로 나왔다. DB에는 한 후보로 통합했다.
- 확인 필요: 테라스가 둘러싸인 외부공간인지 노출 옥상인지, 선순위 보증금 총액, 보증보험 가능 여부.
[다가구 한 층] 배방읍 — 105㎡ 남향·시스템에어컨
- 전세 3억 3,000 / 105㎡ / 전체층/2층 표기 / 남향 / 10년이내 / 방3 화2
- 매물 보기 (발견: 2026-08-31 05:06)
- 평가: ㎡당 314.3만원. 배방읍 신도시권·상권 788곳 안에서 105㎡를 얻는다.
- 확인 필요: 층 표기의 실제 의미와 최상층 여부, 등기상 면적, 다가구 선순위 보증금.
[아파트 준탑층] 탕정푸르지오리버파크 — 84㎡ 22/23층 신축
- 전세 3억 4,000 / 84㎡ / 22/23층 / 2년이내
- 매물 보기 (발견: 2026-08-31 05:06)
- 평가: ㎡당 404.8만원. 새집·준탑층·관리 편의를 사는 안전 대조군이다.
- 리스크: 최근 매매 실거래 90건 표본에 동일 단지가 없어 전세가율을 계산하지 못했다. 계약 전 같은 면적 매매가·보증보험을 확인해야 한다.
[아파트 고층] 아산자이그랜드파크1단지 — 84㎡ 32/35층 신축
- 전세 3억 / 84㎡ / 32/35층 / 2년이내
- 매물 보기 (발견: 2026-08-31 05:06)
- 평가: ㎡당 357.1만원. 신축 아파트 대조군 중 가격·연식·층의 균형이 좋다.
- 약점: 탑층은 아니며 동일 단지 최근 매매 표본 부재로 전세가율 미확인.
[조건부 단독] 온양6동 — 169㎡·태양광·전기차충전·넓은 마당
- 전세 3억 8,000 / 169㎡ / 2층 / 남향 / 10년이내 / 방3 화3
- 매물 보기 (발견: 2026-08-31 05:06)
- 평가: ㎡당 224.9만원으로 넓이에 비해 싸고, 시스템에어컨·태양광·전기차 충전기가 있다.
- 보류: 반경 1km 상권 144곳, 자동차정비·세차가 상위다. 도시 편의가 아니라 도로 접근을 사는 집이다.
- 확인 필요: 마당이 노출 1자형인지, 실제 단열·겨울 난방비·관리 부담.
제외: 천안아산역 인근 단독 전세 2.5억은 원자료가 102/114㎡·3/B3층으로 면적과 층 표기가 서로 맞지 않아 DB 후보에서 제외했다. 중개사 확인 없이 깨끗한 숫자로 고쳐 쓰지 않는다.
3. 시장·개발 동향
- 탕정지구 2026년 12월 준공 목표 — 갈산리·매곡리의 기반시설과 공동주택이 완성 단계다.
함의: 탕정의 생활 편의는 더 좋아지지만 입주 물량도 함께 늘어난다. 전세 세입자는 협상 여지가 있다. - 아산테크노밸리 7차 특별공급 348가구 중 신청 2명 — 공급 과잉과 분양가 부담이 숫자로 드러났다.
함의: 둔포 신축을 볼 때 분양 홍보보다 기존 6차 실거래·전세 재고를 기준으로 가격을 깎아야 한다. - 온양 원도심은 선택적 반등 — 49층 주거복합 견본주택에 3일간 약 5천 명이 방문했고 1,298억원 규모 도시재생과 맞물린다.
함의: 원도심 전체 회복으로 일반화하기는 이르지만, 온천동의 새 공급 주변에서 주인세대·상가주택 부산물이 나오는지 다음 방문 때 본다. - 산업 수요는 유지 — 시 공식계획상 2025년 투자유치 8,074억원·1,279명 고용.
함의: 평택과 마찬가지로 공급 압력이 도시 쇠퇴가 아니라 수요를 앞지른 공급에서 온다.
연구 노트에서
H8을 도시 공급량에서 형식별 공급 압력로 정교화했다.
전날 평택에서 “아산도 산업 배후+신도시라 광맥은 나오되, 공급 과잉 강도가 덜해 주인세대 단가는 평택 180~224만원/㎡보다 높을 것”이라고 예측했다. 오늘 아산의 1위 주인세대는 227.3만원/㎡였고, 예산 띠 단독·다가구는 평택 12건 대 아산 고유 4건이었다. 반면 아산 아파트는 60건 중 39건이 띠 안이었다.
결론: 공급 과잉은 도시 가격을 통째로 누르지 않는다. 공급이 집중된 형식의 재고와 단가를 누른다. 평택은 그 압력이 단독·다가구까지 번졌고, 아산은 아파트에 집중됐다.
지켜볼 점 / 내일의 지역
- 다음 지역: 서울 관악·동작 (rotation.json 최상단). 대도시 규약에 따라 2~4억에서 가능한 면적·연식의 경계를 그리고, 아산 2억 88㎡ 주인세대와 직접 대조한다.
- 아산 14일 뒤 재확인: 오늘 1위 중복 광고의 생존, 선순위 보증금·보증 가능 여부, 탕정 신축 84㎡의 매매가와 전세가율.
- 현장 확인 우선: 배방 월천 4/4층 88㎡ → 탕정 84㎡ 준탑층 → 온양6동 단독의 마당·난방비.
- 미확인 한계: 현재 매물은 네이버 60행 표본이고 동일매물 묶음·중복 광고가 있다. 아파트 후보 두 단지는 최근 매매 90건 표본에서 정확한 비교 거래가 없어 전세가율을 산출하지 못했다.
출처
- 아산시 2026 주요업무 및 공약 추진 계획 PDF
- 아산 탕정지구 도시개발사업 2026년 12월 준공 목표 — 아산시
- 아산테크노밸리 더원 7차 특별공급 348가구 중 신청 2명 — 스트레이트뉴스
- 아산 원도심 주택시장과 도시재생 — 뉴스프리존
- 아산테크노밸리 7차·8차 공급 계획 — 동아일보
- 매물·실거래·상권: 네이버부동산(2026-08-31 05:06 조회) · 국토교통부 실거래가(2026-06~08) · 소상공인시장진흥공단 상가업소정보(반경 1km)