부동산 발굴 보고서 — 2026-09-27 — 진주시

순회: 제38호 · 2차 방문(첫 방문 2026-08-16) · 전국 DB: 방문 37곳
조사 기준: 2026년 9월 27일 아침(KST). 순회 원장상 재방문 대상 중 가장 오래된 '관심' 지역(42일 경과)을 골랐다. 요청에 따른 일회성 발행이며 정기 발행(매일 05시)을 재개하지 않는다.

한눈에 (TL;DR)

• 진주는 '아파트는 띠 안에 두텁고, 값싼 다가구는 띠 아래로 빠진' 도시다. 예산 띠가 1.5~3억→2~4억으로 오르면서(08-24 사용자 지시), 8월에 잡았던 구도심 대형 다가구(1.0~1.5억)는 전부 하한 미만이 됐다. 이번 호 띠 조회에서도 신안·평거·상봉·초전·하대동 단독·다가구는 0건 — 광맥은 여전히 1억대다.
• 7년 신축 공백이 끝났다. 가좌동 신진주라비에데시앙·신진주역세권우미린더시그니처(2024), 주약동 철도문화공원극동스타클래스(2025)가 전세 시장에 등장했다. 힐스테이트평거센트럴(261세대)은 2026-06 실거래에 처음 나타났다(84㎡ 6억 7,308만원).
• 재고는 순회 지역 중 두터운 편 — 예산 띠 안 76㎡+ 아파트 전세 실거래가 3개월에 78건. 후보 신축(2018~2020) 기준 전세가율 55~65%로 안전권.
• 관심 유지, 진입은 조건부. 다가구 경로로는 이 띠에서 살 만한 것이 없고, 아파트·단독 경로로는 재고가 있다. 지켜볼 것: ①혁신도시 대형 다가구가 월세→전세로 도는지 ②힐스테이트 평거 센트럴 입주 시점의 전세 재고 변화.

1. 오늘의 지역 — 진주시 (2차 방문 · 델타)

첫 방문(08-16) 이후 달라진 것만 적는다.

주거비·재고 — 이 호의 핵심

• 예산 띠가 2억~4억으로 오르면서 8월의 진주 광맥이 통째로 띠 밖으로 밀렸다. 8월 후보 8건(신안·평거·초전·금산·정촌)은 1.0~1.5억이었고, 그중 대형 최상층 다가구 3건은 1.0~1.2억이었다. 이번 호에서 신안·평거·상봉·초전·하대동의 단독·다가구를 띠(2~4억)로 조회한 결과 0건 — 값이 오른 흔적이 없다는 뜻이다.
• 반대로 아파트는 띠가 오히려 맞는다. 국토부 아파트 전월세 567건(2026-07~09) 중 전세 282건, 그중 띠 안 117건, 76㎡+ 78건. 전세 평균 보증금 3억 367만원.
• 같은 도시에서 형식 격차가 3~4배로 벌어진다 — 아파트 전세 2.9~4.0억 대 다가구 전세 1.0~1.5억. 8월 노트의 '형식이 값을 가른다'(H8)가 진주에서 다시 확인됐다.

공급 — 신축 공백의 종료

• 8월의 진단은 '7년 신축 공백'이었다. 이번 조회에서 2024~2025년 신축이 전세 시장에 들어와 있다: 가좌동 신진주라비에데시앙(2024), 신진주역세권우미린더시그니처(2024), 주약동 철도문화공원극동스타클래스(2025).
• 평거동 힐스테이트평거센트럴(261세대, 2026-04 분양)은 2026-06 실거래에 처음 등장 — 84.98㎡ 6억 7,308만원, 105.5㎡ 9억 2,750만~9억 5,479만원. 분양가 부담 논란이 실거래로 확인됐다.

활력·인프라

• 인프라는 8월과 동일 — 경상국립대·경상국립대병원(상급종합)으로 상급의료를 자체 해결하는 드문 순회 지역. 혁신도시(충무공동) 반경 1.5km 상권 917개.
• 혁신도시 정주는 성숙 단계다: 이전 대상 11개 기관 전부 이전 완료, 주민등록 12,903세대·33,696명, 가족동반 이주율 70.3%(국토교통부 혁신도시발전추진단, 2026.6 기준).

안전 — 아파트는 안전, 다가구는 여전히 등기부 밖

• 후보 신축 아파트의 전세가율은 55~65%다. 예: 힐스테이트초전 84.9㎡ 매매 5억 9,900만원 대 전세 3억 6,225만원 ≈ 60%. 안전권.
• 다가구는 8월에 지적한 선순위 보증금이 등기부에 안 보이는 사각이 그대로다. 이번 호 띠 안 다가구 후보에서 융자금 없음 명시는 1건(충무공동) 확인.

판정

관심 유지. 지역 자체(의료·상권·혁신도시 정주)는 8월과 같거나 나아졌고, 재고도 두텁다. 다만 사용자가 1순위로 두는 '주인세대·복층' 형식은 이 띠에서 나오지 않는다 — 나오는 것은 아파트와 몇 건의 단독이다. 진입은 조건부다: 아파트·단독 경로는 지금 가능, 다가구 경로는 띠를 낮추거나(1.5억대) 값이 오르기를 기다려야 한다.
- 시작: 지금(신축 아파트 재고 존재) / 끝: 힐스테이트평거센트럴 입주 물량이 소화되는 시점까지.

2. 발굴 매물

평가표(§1-5) 통과 상위. 이번 호 통과분 중 '주인세대·복층'은 0건 — 띠 안에서 나온 형식은 단독과 아파트다. 아래는 검토분 중 통과 매물이다.

[단독] 가좌동 — 4년 신축 독채, 역세권

• 전세 3억 9,800만원 / 108㎡(전용 84㎡) / 4년 이내 · 매물 보기 (확인 2026-09-10)
• 중개 요약: '시에풀, 귀한 역세권 독채전세, 빠른입주가능' · 방3·화3, 1/3층 남동향
• 평가: 조건부 단독(§1-4 4순위) 중 상급 — 연식 4년 이내 독채에 혁신도시·역세권 생활권.
• 리스크: 1/3층으로 최상층이 아니다(위층 소음 노출). 전세가율·근저당, 바닥난방·단열등급은 미확인 — 현장 확인 필요.

[단독] 충무공동(혁신도시) — 10년 이내 115㎡, 최상층

• 전세 4억 / 115㎡ / 10년 이내 · 매물 보기 (확인 2026-09-17)
• 중개 요약: 갈전초등학교 도보 5분, 방3·화2, 2/2층 남향
• 평가: 최상층(2/2층) 단독, 연식 10년 이내. 예산 상한을 정확히 채운다.
• 리스크: 네이버가 좌표를 주지 않아 위치 미상 — 동네 특정이 안 됐다. 상한(4억)이라 예산 여유가 없다.

[아파트] 가좌동 — 2020년 주상복합 84㎡

• 전세 4억 / 112㎡(전용 84㎡) / 10년 이내 · 매물 보기 (확인 2026-09-22)
• 중개 요약: 39층 중 저층이지만 앞동 가림 없이 채광 양호, 1월 초 협의 입주
• 리스크: 저층(39층 중). 벽식 구조로 층간소음 취약 가능 — 현장 확인 필요.

[아파트] 가좌동 — 가호에일린의뜰 84㎡

• 전세 3억 8,000만원 / 115㎡(전용 84㎡) / 15년 이내 · 매물 보기 (확인 2026-09-02)
• 중개 요약: 강변 산책로, 시스템에어컨, 2월 말 입주
• 리스크: 중층(21층 중), 최상층 아님. 확인 시점이 3주 전(09-02)이라 유효 여부 재확인 필요.

[아파트] 강남동 — 진주강남일동미라주 주상복합 84㎡

• 전세 3억 5,000만원 / 113㎡(전용 84㎡) / 10년 이내 · 매물 보기 (확인 2026-09-22)
• 리스크: 7/35층 서향 — 서향 여름 오후 일사 확인 필요.

[아파트] 주약동 — 한주럭키타운 84㎡ (구축·리모델링)

• 전세 2억 1,000만원 / 102㎡(전용 84㎡) / 25년 이상 · 매물 보기 (확인 2026-09-09)
• 중개 요약: 남향, 최근 리모델링, 관리 양호. 같은 단지 84.81㎡ 전세 실거래 2억(2026-08-13)도 있다.
• 리스크: 1990년 준공 — 단열이 난방비를 좌우한다. 현장 확인 필요.

3. 기존 후보 변동 (08-16 대비)

• 8월 후보 8건은 전부 예산 하한(2억) 미만이라 이번 호의 예산 후보가 아니다(하드 탈락). 개별 URL 재확인은 하지 않았다 — 네이버 호가 조회가 지역 단위라 같은 동(신안·평거·초전)의 띠 안 0건이 곧 그 물건들이 2억대로 올라오지 않았다는 신호다.
• 8월 최고 관심이던 신안동 110㎡ 보증보험 가능(1.1억)·평거동 110㎡ 근저당 없음(1.0억)은 그대로 띠 밖 — 다가구 경로를 쓰려면 이 띠 상향(08-24) 자체를 재검토해야 한다.

4. 시장·개발·동향 (함의 한 줄씩)

• 혁신도시 정주 성숙(11개 기관 완료·33,696명·가족동반 70.3%, 국토부 2026.6): 임차 수요의 '가족 비중'이 오르는 신호 — 자가층 광맥의 두께에 우호적.
• 힐스테이트평거센트럴 실거래 등장(84㎡ 6.73억, 2026-06): 7년 만의 신축이 시세 기준을 만든다. 전세 재고에 하방 압력을 줄 수 있어 지켜볼 지점.
• 경남혁신도시 복합문화도서관 2026년 6월 준공 예정(나무위키 — 공식 확인 안 함).

연구 노트에서

• H8(형식이 값을 가른다) 보강: 진주에서 형식 격차 3~4배 — 같은 도시 같은 시점에 아파트 전세 2.9~4.0억 대 다가구 1.0~1.5억. 산업도시가 아닌 거점도시(서부경남 중심·상급병원 보유)에서도 격차가 크다.
• 새 관측: 예산 띠의 양쪽 경계는 지역의 값싼 광맥을 통째로 띠 밖으로 밀어낼 수 있다. 진주 다가구 광맥(1.0~1.5억)은 08-24 띠 상향(하한 1.5→2억)으로 전부 후보 자격을 잃었다.

지켜볼 점 / 다음 지역

• 진주 재점검 조건(DB recheck_if): ①혁신도시 대형 다가구가 월세→전세로 도는지 ②힐스테이트평거센트럴 입주 시점 전세 재고 변화 ③구도심(신안·평거·상봉·초전) 최상층 대형 다가구 재고.
• 다음 지역: §2-2 규칙상 '관심+28일' 다음 후보는 대구 동구(08-17)·울산 중구(08-18)·부산 영도·남구(08-19) 순.

조사 범위와 한계

• 네이버부동산 지역 해소기가 '경남 진주시'·'경상남도 진주시'를 시 단위로 해소하지 못한다(여러 동과 일치 → 거부). 그래서 진주는 동 단위로 38개 동을 훑었다 — 구도심·신도심·혁신도시는 덮었으나 성북동·중앙동·봉수동·원당동은 해소 실패로 미포함(진주 성북동 아파트 밀집지가 빠졌다). 순회 도구의 함정으로 기록한다.
• 직방 villa 전세는 진주시 반경 0건(시 단위 반경 조회 한계 가능).
• 표본 상한: 네이버 호가 동당 60건, 국토부 2026-07~09(3개월). 9월분은 신고 지연으로 일부만 반영됐을 수 있다.
• 단열·소음·채광·실내 상태는 원격으로 알 수 없다 — 현장 확인 필요.

출처

• 국토교통부 아파트 전월세·매매 실거래(법정동코드 48170, 2026-07~09)
• 네이버부동산 매물 호가(동별, 2026-09-09~09-23 확인)
• 국토교통부 혁신도시발전추진단 정주현황(2026.6)
• 힐스테이트평거센트럴 실거래(아파트리더)
• 나무위키 경남진주혁신도시 — 비공식, 미확인 표시

제38호 · 진주시 2차 방문 · 저장: outputs/housing_reports/housing_report_2026-09-27_진주시.md