부동산 발굴 보고서 · 천안 동남구

2026년 10월 1일 · 첫 방문 · 판정 보류

오늘의 판단

청당동의 넓은 주인세대 월세 두 곳은 확인해 볼 만하다. 다만 지금 바로 추천할 수 있는 최종 통과 매물은 0곳이다. 125㎡와 99㎡의 3층 중 3층 광고는 면적·테라스 측면에서 탐색 목적에 가깝지만, 온돌·단열·관리비·권리관계를 확인하지 못했다. 다가동 신축 아파트 탑층은 전세 호가가 조회된 같은 면적대 매매 사례보다 높아 우선 보류한다.

이 지역의 장점은 일상생활 기반이 있는 도심에서 넓은 집을 찾을 여지가 있다는 점이다. 제약은 원하는 주거형태가 전세 검색에서 잘 드러나지 않고 월세 광고에 나타난다는 점이다. 이번에는 주인세대의 실거주 품질과 전체 비용을 먼저 확인하는 순서가 합리적이다.

1. 지역을 처음 살펴본 결과

생활권별 차이

청수·청당 — 주인세대 확인을 먼저 할 곳. 청수도서관, 천안축협하나로마트 본점, 노브랜드 천안청당점이 조회된다. 도서관 중심 반경 1km 상가 표본은 1,924개 등록 항목이다. 이 중 법무 관련 업종이 189개여서 전체 숫자를 모두 주민 편의시설로 읽으면 과장된다. 식료품 소매·종합소매·세탁·의원 네 업종만 합하면 166개다. 표본에는 청당과 인접 용곡 생활권 일부도 포함된다.

신방 — 일반 아파트의 면적·가격 기준점. 신방도서관 중심 같은 반경의 상가 표본은 984개이며, 위 네 일상업종은 98개다. 청수 표본보다 적지만 이것만으로 생활의 질이나 지역 전체 상권 규모를 비교할 수는 없다. 표본 중심과 경계가 다르기 때문이다.

봉명·다가 — 의료 접근 자원은 있으나 소음과 가격을 분리해 확인. 순천향대학교 부속 천안병원이 확인된다. 봉명동 주인세대 중개글은 철도 소음 가능성을 직접 언급한다. 이를 동네 전체의 소음 평가로 확대하지는 않는다.

상가 수는 등록자료의 항목 수이며 실제 영업 여부를 전수 확인한 수치가 아니다. 후보 주택에서 위 시설까지의 도보·차량 시간도 아직 측정하지 않았다.

2. 현재 가격의 기준점: 일반 아파트 네 곳

아래는 공간 선호에 맞는 최종 추천이 아니라, 같은 자금으로 얻는 면적과 연식을 비교하는 가격 표본이다. 면적은 광고의 전용면적 표시를 사용했다.

광고 확인일은 벽산 9월 28일, 나머지 9월 30일이다. 실제 계약 가능 여부는 미확인이다. 거래자료상 준공연도는 각각 2009년·2007년·2010년·2023년으로, 넓은 기존 주택과 작은 신축급 주택 사이의 선택이 보인다. 일반층의 층간소음이나 공용주거 제약을 없애 주는 표본은 아니다.

3. 후속 확인 후보 세 곳 — 최종 통과와 구분

① 청당동 주인세대 125㎡: 가장 먼저 조건 확인

매물 광고 열기 · 센스부동산공인중개사사무소 · 광고 확인 9월 28일

• 보증금 3,000만원 / 월세 90만원, 전용 125㎡, 3/3층, 남향. 광고에는 주인세대·테라스·화장실 3개가 표시돼 있다.
• 넓은 최상층이라는 점이 장점이다. 다만 최상층 전체를 단독 사용한다는 의미인지, 복층인지, 테라스가 적법한 전용공간인지는 확인되지 않았다.
• ‘15년 이내’라는 광고 범위만으로 정확한 준공연도나 단열 성능을 판단하지 않는다. 온돌 방식, 창호, 보일러, 겨울 난방비, 옥상 누수·결로 이력, 관리비를 우선 확인해야 한다.
• 같은 좌표의 유사 광고가 여러 개 있어 여러 채로 세지 않았다. 실제 호수·면적·사진과 현재 계약조건을 맞춰야 한다. 다가구 성격의 임대라면 토지·건물 권리와 다른 세대의 선순위 보증금까지 함께 확인해야 한다.

② 청당동 주인세대 99㎡: 비용·관리 상태를 비교할 두 번째 후보

매물 광고 열기 · 하람공인중개사사무소 · 광고 확인 9월 28일

• 보증금 2,000만원 / 월세 90만원, 전용 99㎡, 3/3층, 남향. 광고에는 테라스·방 3개·욕실 2개가 표시돼 있다.
• 첫 후보보다 작고 보증금은 낮지만 월세는 같다. 실제 단열·관리 상태나 테라스 사용성이 더 나을 때 선택할 이유가 생긴다.
• 같은 좌표에 102㎡와 다른 보증금·월세 조건의 광고가 있어 동일 호수인지 확인해야 한다. 서로 다른 광고의 유리한 조건을 합쳐 한 매물처럼 판단하지 않는다.
• 온돌·단열·난방비·관리비와 권리관계가 모두 미확인이다. 첫 후보와 같은 확인 항목을 적용한다.

월세 두 곳을 전세 자금과 비교하면

비교식은 보증금 + 월세 × 12 ÷ 연간 자금 기회비용률이다. 실제 전세 전환 제안이나 법정 전월세전환율을 뜻하지 않는다. 관리비·난방비·이사비와 월세 현금흐름 부담은 별도다.

가정 범위 안에서는 모두 자금 비교 범위에 들어오지만, 이것만으로 주거 품질이나 계약 안전성까지 통과한 것은 아니다. 월세 계약을 실제로 수용할 수 있는지는 별개의 선택이다.

③ 다가동 극동스타클래스더퍼스트 1009동: 가격 검증 전 보류

매물 광고 열기 · 광고 확인 9월 21일

전세 2.8억원, 전용 약 74㎡, 28/28층, 남동향. 광고상 입주는 2026년 11월 23일 이후다. 거래자료상 2025년 준공 단지이며, 탑층이라는 점은 맞지만 복층·테라스는 확인되지 않았다.

가장 큰 확인 과제는 가격이다. 2026년 7~9월 조회에서 같은 단지 74.9864㎡의 8월 4일 7층 매매 1건이 2억 3,870만원으로 나타났다. 전세 호가는 이 사례의 117.3%다. 층·동·타입이 같은 주택이 아니며, 해당 거래의 특수성이나 취소 여부도 확인하지 못했으므로 이 한 건을 정상 시세로 확정할 수는 없다. 그러나 확인 없이 전세를 추천할 근거도 없다.

추가 정상 매매 사례, 해당 거래의 상태·유형·동/타입, 보증가입 가능성을 먼저 확인한다. 광고의 ‘무융자’ 문구는 등기 확인을 대신하지 않는다. 지붕층의 단열·결로·누수 상태 역시 미확인이다.

4. 전세 호가와 매매 사례를 함께 볼 때

같은 단지의 유사면적 매매를 가격 점검용으로 비교했다. 아래 비율은 선순위 채권을 반영한 담보비율이나 보증기관의 심사값이 아니다.

계약일·층·세부 타입이 서로 다르다. 특히 신방한라는 낮은 매매 사례를 기준으로 하면 전세와 매매의 간격이 좁다. ‘전세가 싸 보인다’는 판단 전에 해당 호수의 권리와 정상 거래가격을 확인해야 한다.

5. 공급을 과장하지 않기 위한 관측 범위

국토부 자료를 사용하는 조회에서 2026년 7~9월 동남구 아파트 임대차는 1,060행, 매매는 617행이었다. 임대차 중 전세는 358행이며, 전용 76㎡ 이상이면서 예산 범위에 들어오는 전세는 93행, 그중 읍면 지역을 제외한 표본은 88행이다. 전체 전세의 26.0%라는 수치는 과거 계약의 비중이며 현재 선택 가능한 매물의 비중이 아니다. 9월의 늦은 신고도 추가될 수 있다.

단독·다가구 임대차는 831행 중 전세 84행, 월세 747행으로 월세가 89.9%였다. 작은 원룸까지 포함한 전체 자료이므로 이를 주인세대만의 월세 비중이라고 해석하지 않는다. 다만 이번에 넓은 최상층 후보가 월세 광고에서 발견된 사실과 함께 읽을 수 있다.

현재 아파트 광고 60개에서는 도심의 90㎡ 이상 확정 탑층 후보를 확보하지 못했다. 풍세면의 탑층 광고는 도심 생활편의 조건의 직접 대안으로 채택하지 않았다. ‘탑층’ 문구가 있어도 표기층이 24/26층 또는 20/25층인 광고는 계단식 동 구조 등으로 실제 위층이 없는지 확인이 필요하다. 문구만 믿고 채택하거나 곧바로 허위라고 단정하지 않았다.

9월 28일 뉴시스 분양계획 기사는 직방 자료를 인용해 충남의 10월 분양 예정 물량을 4,291가구로 전했다. 충남 전체의 분양계획으로, 동남구의 현재 입주 물량이나 전세 매물 수와 다르다. 이 기사로 가까운 시일의 전세 하락을 예측하지 않는다.

6. 다음 판단을 바꿀 확인 항목

1. 청당 125㎡부터 현재 계약조건을 확인한다. 실제 호수·최상층 전용 여부·테라스 권리·온돌·창호·난방비·관리비가 광고 기대와 맞는지 확인한 뒤 99㎡와 비교한다. 아직 중개사 연락이나 방문예약을 한 것은 아니다.
2. 가격 확인과 계약 안전성 확인을 나눠 진행한다. 다가구는 등기뿐 아니라 선순위 임차관계가 필요하다. 극동 탑층은 추가 정상매매와 보증심사 가능성이 밝혀지기 전에는 계약 후보로 올리지 않는다.
3. 현장은 겨울 거주 품질을 중심으로 본다. 넓은 테라스의 매력과 별도로 지붕층 단열·결로·누수, 도로·철도·상가 소음, 계단·주차·채광을 확인한다.

청수·청당, 신방, 봉명·다가의 소판정은 모두 보류다. 첫 두 곳의 조건이 확인되거나 도심의 넓은 탑층·복층이 새로 나타날 때 재검토할 이유가 생긴다.

조사 기록

• 조회 기준: 2026년 10월 1일 오전. 현재 광고와 2026년 7~9월 거래자료를 구분했다. 광고 날짜는 계약 가능 보증이 아니다.
• 출처: 국토부 실거래 기반 조회(동남구 코드 44131), 네이버부동산 매물 광고, 직방 빌라 표본, 소상공인 상가정보, 카카오 장소 검색, 위에 연결한 중개글 및 뉴스 원문. 개별 광고·장소·기사 링크는 해당 문단에 붙였다.
• 한계: 광고 표본은 전 시장을 포괄하지 않으며 중복을 포함한다. 거래 행에도 반복이 있다. 온돌·단열·현장 환경·권리관계·실제 계약 가능 여부·인구고용 추세는 미확인이다. 최종 통과 매물은 0건, 후속 확인 후보는 3건이다.
• 순회 원장: 천안 동남구 첫 방문을 반영해 70개 중 36개 지역을 방문했다. 우선 탐색 목록 소진 후, 최근 재방문 횟수를 고려해 미방문 큐에서 선택했다. 다음 미방문 순서는 대전 유성·서구이며, 다음 보고서 요청 때 재방문 조건과 함께 다시 판단한다. 자동 발행이나 알림 일정을 새로 등록하지 않았다.