부동산 발굴 보고서 — 2026-08-15 — 김천시

순회: 6일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 6곳 / 활성 후보 31건

한눈에 (TL;DR)

• 직전 호가 김천에 걸었던 예측 두 개가 모두 빗나갔다. "주인세대 광맥은 두껍다" → 실측 0건. "다가구 전세 비중 20%대" → 실측 4.9%로 순회 6개 지역 중 최저.
• 원인은 택지의 위치였다. 김천혁신도시(율곡동)는 아파트만으로 채워진 계획지구고, 원룸 다가구는 도시 경계 밖 2km 한기마을에 몰려 있다. 원룸 수요는 있는데 그 수요를 받을 다가구 택지가 도시 안에 없다.
• 대신 김천은 아파트 전세가 예산 띠 정중앙에 깔린 첫 지역이다. 3개월 전세 실거래 32건의 평균이 1억 9,595만원 — 순회 이래 예산과 가장 잘 맞는 가격대.
• 그런데 지금 살 수 있는 물건이 없다. 3.1억 이하 아파트 전세 호가는 8건, 예산 띠 안은 2건. 중개사 문구에 "귀한전세"가 두 번 등장한다.
• 판정: 보류. KTX와 가격은 매력적이나 ①1순위 형식(주인세대)이 구조적으로 부재 ②혁신도시 반경 1.5km에 병원 1·의원 6뿐 ③현 호가 재고가 바닥.

1. 오늘의 지역 — 김천시 (경북혁신도시)

1-1. 생활 인프라 — 자족은 하되 의료가 비었다

혁신도시 중심(율곡동) 반경 1.5km 점포 1,032개를 실측했다. 충북혁신도시(1,810개)의 57% 수준이다.

일상 생활(먹고·사고·자르고·배우고)은 도시 안에서 해결된다. 문제는 의료다. 김천의료원과 김천제일병원은 구도심에 있어 혁신도시에서 서쪽으로 약 5km, 차로 가야 한다. 어제 다녀온 충북혁신도시가 2026년 6월 302병상 종합병원을 도시 안에 확보한 것과 정확히 반대다. 60대 이후 정착을 전제하는 사용자 기준(헌법 §1-2 "병원이 근거리에")에서 이 항목은 감점이다.

대신 김천에는 다른 지역에 없는 것이 하나 있다 — KTX 김천(구미)역이다. 순회 6개 지역 중 고속철이 도시에 직결되는 유일한 곳이다. 서울·부산 양방향 접근성은 배후 도시 의존을 상당 부분 상쇄한다.

❗ 미확인: 김천시립도서관의 위치와 혁신도시로부터의 거리는 확인하지 못했다. 존재는 김천시 보도자료(2026-06-08)에서 확인했으나 접근성은 미확인 — 다음 방문 과제. ❗ 미확인: 김천시 인구 규모·추이. KOSIS 조회가 지역 필터를 받지 않고 전국 데이터를 반환해 실패했다. 추정하지 않고 비워둔다 — 다음 방문 과제.

1-2. 주거비 — 순회 이래 예산과 가장 잘 맞는다

국토부 실거래(2026년 6~8월, 3개월):

아파트 전세 평균 1.96억은 사용자 예산 띠의 정중앙이다. 순회 6개 지역 중 이렇게 정확히 겹친 곳은 처음이다(세종은 위로 벗어났고, 나주·충북혁신도시는 아래에 있었다).

실측 표본 — 같은 돈으로 김천에서 얻는 집:

전세가율 — 같은 단지·같은 면적으로 맞대어 본 결과: - 부영1단지 84.99㎡: 매매 중간값 2.87억 대비 전세 2.35억 = 약 83% (최저 매매가 2.51억 기준으로 재면 94%) - 부영1단지 60.46㎡: 매매 2.09억 대비 전세 1.90~1.99억 = 91~95% - 구축 현대1 84.60㎡: 매매 1.80억 대비 전세 1.60억 = 89%

3자 집계(sinnake-town, 2026-07 기준)는 김천시 아파트 매매 중간가 1.7억·전세가율 75.7%로 잡는다. 시 전체 평균은 75%대지만, 혁신도시 소형과 구도심 구축은 90% 안팎이다 — 깡통 경계선에 가깝다. 계약한다면 대형·중형 쪽이 안전 마진이 크다.

⚠️ H7("신축일수록 전세가율이 높다")은 김천에서 뚜렷하지 않았다. 신축 소형이 91~95%인데 30년 구축 84㎡도 89%다. 오히려 갈리는 축이 연식이 아니라 면적으로 보인다(소형일수록 높음). 표본이 단지당 1~3건이라 단정하지 않고, 다음 지역에서 면적축으로 재확인한다.

1-3. 공급·신축 — 오늘의 핵심 발견

주인세대 광맥이 없다. 실측:

• 김천시 전체 house(단독·다가구) 전월세 호가 34건 중 "주인세대" 명시 0건
• 혁신도시(율곡동) house 호가 1건
• 직방 빌라 전세 0건

원주 60건 중 15건, 전주 6건, 충북혁신도시 4~5건과 비교하면 김천은 사실상 광맥이 없다. 직전 호가 "김천은 원주형이라 광맥이 두꺼울 것"이라고 예측한 것이 정면으로 틀렸다.

왜 틀렸는지가 오늘 배운 것이다. 세 가지 단서가 같은 곳을 가리킨다:

1. 매물 좌표. 다가구 원룸(22~35㎡)이 경도 128.20 부근에 몰려 있다 — 혁신도시(128.17~128.18)에서 동쪽으로 약 2km 떨어진 한기마을이다. 매물 설명이 이를 자백한다: "한기마을 혁신도시인근", "김천혁신도시3분거리 한전기술마을 원룸".
2. 상권 주소. 혁신도시 반경 1.5km 점포의 상당수가 농소면 주소(용시길·해오름로·신촌길)다. 반경으로만 재면 "도시 안 상권"으로 읽히지만 실제로는 경계 밖에 걸쳐 있다.
3. 율곡동의 구성. 율곡동은 시 전체 아파트 매매의 37%(31/84)를 차지하는데 house 호가는 1건뿐이다. 즉 이 계획지구는 아파트로만 채워졌다.

→ 김천혁신도시는 세종형이다 — 택지 계획에서 다가구 용지가 빠졌다. 다만 세종과 달리 원룸 수요는 분명히 있어서(12개 기관 이전, 단신부임), 그 수요를 도시 경계 밖 마을이 받아냈다. 주인세대는 그 마을에는 있을 수 있지만, 혁신도시 생활권 안에서는 구할 수 없다.

이것이 어제까지의 가설을 다시 쓰게 만든다 — §연구 노트에서 이어간다.

1-4. 도시 활력 — 회전은 정상, 재고는 바닥

3개월 아파트 매매 84건·전월세 75건으로 거래 회전은 멀쩡하다. 혁신도시 대장인 한신더휴 퍼스트리움 84㎡가 4.10~4.13억에 거래됐고, 3자 집계상 최근 1년 +7.1%의 완만한 상승이다.

그런데 지금 나와 있는 물건이 없다. 네이버부동산 실측:

• 3.1억 이하 아파트 전세 호가: 전 시 8건 (그중 예산 띠 안: 2건)
• 율곡동 아파트 전월세 호가: 4건 — 전부 3.7~4.5억 대형평수
• 나머지 6건은 4,000만~8,200만원대 구축 소형(예산 아래)

중개사가 붙인 문구가 상태를 말한다 — "귀한전세"(영진하이빌), "귀한전세, 옵션있음"(코아루푸르나임), "귀한 대형평수 매물"(중흥S-클래스). 실거래 32건이 도는 시장에 호가가 8건이면, 나오는 즉시 소화된다는 뜻이다.

1-5. 정주 환경

혁신도시는 아파트 단지 위주 계획지구라 정돈돼 있다. 반면 다가구·원룸 생활권(한기마을·용시길 일대)은 도시 경계 밖 마을이라 정주 환경이 갈린다 — 도서관·마트까지의 실제 거리, 야간 보행 환경은 현장 확인이 필요하다.

1-6. 판정 — 보류

가격과 교통은 좋은데 1순위 형식이 구조적으로 없고, 지금 고를 물건도 없다. 기각은 아니다 — 아파트 전세대가 예산과 정확히 맞는 것은 순회 이래 처음이고, 재고는 시점의 문제일 수 있다.

recheck_if: ① 한기마을·덕곡동에서 대형(90㎡+) 최상층 다가구 전세가 등장하면 ② 예산 띠 아파트 전세 호가가 5건 이상으로 회복되면 ③ 혁신도시 안 종합병원·응급의료 확충 소식이 나오면

답사 옵션: 판정이 보류라 한달살기 답사는 아직 권하지 않는다. 위 ①②가 관측되면 그때 제안한다.

2. 발굴 매물

오늘은 통과 후보가 얇다. 34건 house + 8건 아파트 전세 호가를 훑어 4건을 올린다. 넷 모두 결함이 있고, 그 결함을 숨기지 않고 적는다.

[아파트] 덕곡동 코아루푸르나임 — 예산 띠 안, 보증보험 가입 가능이 명시된 유일한 물건

• 전세 2억 1,000만 / 112㎡(공급)·84㎡(전용) 방3 욕2 / 2018년식(10년이내) / 중층(13층 중) 남향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-15 05:10)
• 평가: 입지 중상(구도심과 혁신도시 중간) · 난방·단열 상(2018년) · 구조 하(평범한 중층 판상형 — 복층도 탑층도 아니다) · 외부공간 0 · 가격 중(예산 안) · 리스크 낮음
• 리스크: 중개사가 "보증보험가입가능"을 명시했다. 같은 단지 84.87㎡ 1층이 2026-08-12에 전세 1.68억으로 실거래됐으니 호가 2.1억은 중층 프리미엄. 3개월 내 매매 실거래가 없어 이 단지 전세가율은 산출 불가 — 계약 전 등기부와 최근 매매 호가로 직접 확인 필요.
• ⚠️ 헌법 §1-4에서 일반 아파트는 "기준선"이지 선호 형식이 아니다. 이 물건은 "같은 돈으로 김천에서 무엇을 얻나"의 비교 기준으로 올린다.

[단독 최상층] 아포읍 방면 — 113㎡ 2/2층 전세 1억 5,000만, H8의 새 지지 사례

• 전세 1억 5,000만 / 113㎡ 방3 욕2 / 2/2층(최상층) 서향 / 10년이내
• 설명: "전원주택의 아늑하고 조용한 집. 붙박이장 설치, 1층 사무실·창고 사용 가능"
• 매물 보기 (발견: 2026-08-15 05:10)
• 평가: 넓이(113㎡) + 최상층 + 전세 1.5억의 조합은 "넓고 좋은 부산물은 지가 낮은 곳에 있다"(H8)의 세 번째 지지다. 전주 만성동 63㎡가 2.2억이었던 것과 견주면 면적당 값이 3분의 1 수준.
• ⚠️ 두 가지 확인 필요: (1) "전원주택" 표기 — 헌법 §1-2의 시골 배제에 걸릴 수 있다. 좌표(36.132, 128.230)는 혁신도시 동쪽이며, 도서관·마트·병원까지의 실제 거리를 현장에서 재야 한다. (2) 난방 방식 미확인 — 전원주택은 기름보일러가 흔하고, 헌법 §1-3이 경고하는 "서양식 구조 + 바닥난방 = 난방비 폭발"의 전형적 함정 자리다. 단열 등급·창호·보일러 종류를 반드시 물어야 한다.
• 리스크: 단독주택 전세는 근저당·선순위 확인이 아파트보다 까다롭다(2026-08-12 심층 코너 참조).

[다가구 최상층] 한기마을 — 오늘 유일하게 복층+최상층을 동시에 가진 집

• 월세 500 / 80만 (전세환산 약 1억 6,500만 — 전환율 6% 가정) / 70㎡ 방2 욕2 / 4/4층(최상층) 남향 / 15년이내
• 설명: "즉시입주가능, 복층구조의 투룸, 풀옵션, 깨끗하게 관리된 집"
• 매물 보기 (발견: 2026-08-15 05:10)
• 평가: 헌법 §1-3의 구조 조건 두 개(복층 + 최상층)를 동시에 충족한 오늘의 유일한 물건. 위층이 없어 층간소음 상단이 해소된다.
• ⚠️ 약점 셋: (1) 70㎡ 방2로 좁다 — H1의 "부산물은 좁다"가 또 확인된다. (2) 월세 형식(현재 선호는 전세). (3) 위치가 혁신도시 밖 한기마을이라 §1-5의 정주 환경 확인 대상.
• 리스크: 월세라 보증금 리스크는 작다(500만원).

[다가구] 아포읍 — 83㎡ 전세 1억 6,000만, 면적당 값은 좋으나 1층

• 전세 1억 6,000만 / 83㎡ 방2 욕1 / 1/2층 남향 / 10년이내
• 설명: "입주협의, 남향 속집, 조망 나옴, 생활권 편리"
• 매물 보기 (발견: 2026-08-15 05:10)
• 평가: 83㎡에 1.6억이면 면적당 값은 좋다. 다만 1층이라 최상층 이점이 없고 복층도 아니다 — 위에 세대가 있어 층간소음에 노출된다. 헌법 §1-3의 구조 조건을 못 맞춘다.
• 리스크: 다가구 전세는 선순위 임차보증금이 등기부에 안 보인다(2026-08-12 심층 코너). 임대인에게 전체 임차 현황 확인서를 요구하고, 그 총액까지 합산해 126%룰을 넘는지 계산해야 한다.

오늘 통과 매물이 4건에 그친 이유를 정직하게 적는다. 김천의 house 시장은 34건 중 대부분이 22~35㎡ 원룸(월세)이거나 25년 이상 구축이고, 아파트 전세 호가는 8건뿐이었다. 매물이 없어서가 아니라 사용자 기준을 통과하는 형식 자체가 이 도시에 얇다.

3. 기존 후보 변동 (CHANGED / GONE)

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

오늘은 김천 관련 최신 자료가 얇았다. 검색 상위가 2013~2019년 기사로 채워져(지난 호의 "낡은 기사 함정") 인용 가능한 2026년 자료는 둘이다.

• 김천시, 도로·철도 인프라에 대규모 예산 투입 (시사저널 [김천 24시], 2026-02-10). → 발굴 함의: 김천의 강점인 교통이 더 강화되는 방향이다. 다만 이 예산이 혁신도시 안 정주 인프라(의료·도서관)로 가는지는 확인되지 않았다 — 김천의 약점은 교통이 아니라 의료다.
• 경북혁신도시 정주여건 개선 간담회 개최 (김천시 보도자료, 2026-06-08). → 발굴 함의: 시가 정주여건을 현안으로 다루고 있다는 신호. recheck_if ③(혁신도시 안 의료 확충)의 관찰 지점이다.

절제한다 — 전국 집값 시황은 이 보고서에서 다섯 지역 연속으로 쓸모없는 것으로 드러났다(§연구 노트 H3). 김천의 국면은 전국 평균이 아니라 "회전 정상 + 재고 바닥"이라는 이 도시만의 상태다.

5. 한국집 심층 — 혁신도시에 주인세대가 있는 곳과 없는 곳: 택지 배정의 지도

순회 6개 지역 중 다섯이 혁신도시·계획도시다. 오늘 예측이 정면으로 빗나갔으니, 지금이 중간 결산 시점이다.

실측 표

읽기 1 — 존재를 가르는 것은 수요가 아니라 택지다

어제까지 가설은 "원룸 수요가 광맥을 만든다"였다. 김천이 이를 반증한다. 김천은 12개 기관이 이전한 전형적 단신부임 도시라 원룸 수요 조건은 참이고, 실제로 원룸 다가구가 실재한다 — 다만 도시 경계 밖 한기마을에 있다.

즉 조건은 하나가 아니라 직렬로 둘이다:

원룸 수요가 있다 AND 그 수요를 받을 다가구 택지가 도시 안에 배정됐다 = 주인세대

• 세종: 앞 거짓, 뒤 거짓 → 0건
• 김천: 앞 참, 뒤 거짓 → 0건 (수요는 도시 밖으로 샜다)
• 충북혁신도시: 둘 다 참, 게다가 도시가 읍·면 안에 통째로 들어앉아 택지가 자동으로 섞였다 → 두꺼움
• 원주·전주: 구도심에 덧붙은 형태라 구도심 다가구 재고가 그대로 광맥 → 두꺼움

실무 규칙 하나가 나온다: 계획도시를 방문하면 매물 검색 전에 그 지구의 house 호가가 몇 건인지부터 세라. 율곡동 1건은 그 자체로 "여기엔 없다"는 답이었고, 그걸 먼저 봤다면 오늘의 탐색 순서가 달라졌을 것이다.

읽기 2 — 다가구 전세 비중은 임차인이 아니라 평형이 만든다

어제는 충북혁신도시의 23~26%를 "공공기관 임차인이라 신용·전세대출이 받쳐 다가구도 전세화된다"고 설명했다. 김천이 이것도 반증한다 — 같은 공공기관 도시인데 4.9%로 6개 지역 최저다.

두 도시의 다가구를 나란히 놓으면 답이 보인다:

• 충북혁신도시: 92~140㎡ 대형 최상층이 4~5건 → 가족 단위 → 전세
• 김천: 22~35㎡ 원룸이 대부분 → 단신 → 월세

원룸은 월세, 가족형 대형은 전세. 전세 비중은 도시의 성격이 아니라 그 도시 다가구의 평형 분포를 따라간다.

이 재해석은 앞선 관찰들도 모순 없이 품는다. 세종 14%·전주 12%·나주 9%는 전부 원룸 위주였고, 대형이 섞인 곳은 충북혁신도시뿐이었다.

그래서 다가구 전세 비중은 이제 광맥 지표가 아니라 평형 분포의 대리 지표로 읽는다. 비중이 한 자릿수면 "그 도시 다가구는 원룸뿐"이라는 뜻이고, 곧 주인세대급 대형이 얇다는 신호다. 김천에서 두 지표(주인세대 0건 / 전세 4.9%)가 동시에 바닥인 것은 우연이 아니다.

읽기 3 — 이 결산이 순회 전략에 주는 것

남은 큐에는 진주·대구 동구(신서)·울산 중구(우정)·부산 영도·서귀포 등 혁신도시가 여럿 남아 있다. 위 규칙을 예측으로 걸어두면 다음 방문들이 곧바로 시험이 된다:

• 진주시(경남혁신도시): 35만 구도심에 혁신도시가 덧붙은 원주·전주형 → 광맥 두꺼울 것, 다가구 전세 비중은 10%대
• 대구 동구 신서: 대도시 구 안의 계획지구 → 광맥은 구도심 쪽에 있고 혁신도시 안엔 얇을 것
• 서귀포시: 인구·수요 모두 작음 → 나주형(존재하되 1~2건)

예측이 또 틀리면 그때 규칙을 다시 쓴다. 이 보고서가 하는 일이 그것이다.

연구 노트에서

오늘 세 가설이 움직였다 (_thesis.md 갱신).

• H2 반증 — "광맥의 존재도 두께도 원룸 수요가 결정한다"는 어제의 재작성이 하루 만에 반증됐다. H1a(택지 배정)와 H2(원룸 수요)는 경쟁 가설이 아니라 직렬 조건이다.
• H6 반증 — "공공기관 임차인 구성이 다가구를 전세화한다"가 김천 4.9%로 깨졌다. 새 조건절: 평형 분포가 전세 비중을 만든다.
• H3 확장 — 다섯째 국면 발견. 공급 과잉도 멸실도 정책 충격도 아닌 "회전 정상 + 재고 바닥". 가격 지표만 보면 살 만해 보이는데 막상 고를 물건이 없는 상태다. → 지역 판정에 실거래 건수 대비 현 호가 재고 비율을 상설 지표로 넣기로 한다.
• H7 유보 — 전세가율이 연식이 아니라 면적을 따라가는 것으로 보인다(신축 소형 91~95% vs 구축 84㎡ 89%). 표본이 얇아 단정하지 않고 다음 지역에서 면적축으로 재확인.
• H8 지지 3 — 아포읍 113㎡ 전세 1.5억. 넓고 싼 부산물은 지가 낮은 쪽에 있다는 규칙이 세 지역째 버텼다.

방법론도 셋 적었다: 경북은 시도코드 재편 없음(김천 47150 정상) / KOSIS는 region 파라미터를 읽지 않아 지역 인구를 못 뽑는다(전국 전량 반환) / 상권을 잴 때 점포 수뿐 아니라 주소의 행정구역 분포를 보라 — 오늘 "농소면 주소"가 다가구 택지 부재의 결정적 단서였다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 김천 재확인 조건: 한기마을·덕곡동 대형 최상층 다가구 전세 등장 / 예산 띠 아파트 전세 호가 5건 이상 회복 / 혁신도시 안 의료 확충. 보류 지역이라 정기 재방문 큐에는 넣지 않고, 위 이벤트 관측 시 재평가한다.
• 미해결로 남긴 것: 김천시 인구 규모·추이(KOSIS 실패) · 시립도서관 접근성 · 한기마을 정주 환경. 재방문 시 우선 처리.
• 다음 방문: 진주시 (경남혁신도시) — 큐 7번. 오늘 세운 직렬 조건(원룸 수요 AND 다가구 택지)을 시험하기 가장 좋은 곳이다. 진주는 35만 구도심에 혁신도시가 덧붙은 원주·전주형이라 두 조건이 다 참일 것으로 예측한다. 예측을 미리 건다 — 주인세대 광맥은 두껍고(원주·전주급), 다가구는 원룸 위주라 전세 비중은 10%대에 머물 것이다. 두 예측이 다 맞으면 오늘의 두 재작성이 동시에 확증된다. 하나라도 틀리면 규칙을 또 고친다.

출처

• 국토교통부 실거래가 — 아파트 매매·전월세, 단독/다가구 전월세, 김천시(47150), 2026년 6~8월 ([sense:realty]{source:"molit"} 실행 결과)
• 네이버부동산 매물 — 김천시 house·apt 전월세 호가, 2026-08-15 조회 ([sense:realty]{source:"naver"})
• 소상공인시장진흥공단 상권정보 — 율곡동 반경 1.5km 점포 1,032개 ([sense:commercial])
• 김천시, 도로·철도 인프라 확충…대규모 예산 투입 (시사저널, 2026-02-10)
• 김천시 보도자료 2026-06-08 — 경북혁신도시 정주여건 개선 간담회
• 김천시 아파트 시세·전세가율 분석 (sinnake-town, 2026-07) — 3자 집계, 매매 중간가 1.7억·전세가율 75.7%
• 김천시 율곡동 한신더휴퍼스트리움 실거래가·시세 (aptsonpoom) — 3자 집계, 최근 1년 +7.1%