부동산 발굴 보고서 — 2026-08-17 — 대구 동구

순회: 8일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 8곳 / 활성 후보 16건(오늘 신규 8건)

한눈에 (TL;DR)

  • 오늘 최고 발견은 매물이 아니라 형식이다 — CR리츠 전세. 국토부가 재도입한 기업구조조정 리츠가 대구의 준공 후 미분양 아파트를 사들여 전세로 돌리고 있다. 달서구 상인 푸르지오 센터파크는 전용 84㎡ 전세 2억 2,200만~2억 6,800만원(주변 시세보다 3,000~5,000만원 싸다), HUG 모기지 보증, 최대 4년 거주. 이틀 만에 60% 계약, 대기줄 200m·밤샘 텐트. 2차 440가구가 9~10월 공급된다 — 달력에 걸 사건이다.
  • 직전 호가 건 예측 3개 중 1개 적중, 2개 실패. 아파트 재고 예측(H9)은 적중했고, 복층 표본과 광맥 위치는 둘 다 빗나갔다.
  • 대구 동구는 한 순회 단위 안에 세 개의 다른 도시가 들어 있었다. 동대구역권 상권 6,469개 vs 혁신도시 347개 — 같은 반경에서 18.6배. 판정을 하나로 낼 수 없어 오늘부터 지역 DB에 구역별로 쪼개 적기로 했다.
  • 오늘 최고 매물: 동부 택지벨트 다가구 최상층 105㎡ 전세 1.0억. 인구 240만 광역시 안인데 진주 구도심 110㎡ 1.0억과 같은 값이다.
  • 판정: 관심 (서부) / 보류 (혁신도시) / 기각 (북부 산간).

1. 오늘의 지역 — 대구 동구 (신서혁신도시)

순회에서 처음 만나는 광역시 구(區)다. 그런데 들어가 보니 행정구역 하나가 아니라 성격이 전혀 다른 세 시장이었다.

먼저 — 한 단위 안의 18.6배

생활 인프라를 [sense:commercial]로 두 곳에서 쟀다. 같은 반경 1.5km인데 결과가 이렇다.

구역 반경 1.5km 점포 수
동구 서부 — 동대구역권(신암·신천) 6,469개 (순회 8개 지역 통틀어 최다)
동구 동부 — 신서혁신도시 347개

점포 주소는 전부 대구 동구다 — 김천에서 상권의 상당수가 인접 농소면 주소였던 것과 달리, 여기서는 상권이 행정구역 안에서 자족한다. 문제는 자족의 정도가 구역마다 완전히 다르다는 것이다.

생활 인프라 — 서부 상 / 동부 중하

  • 서부(신암·신천·효목·방촌): 동대구역·신세계백화점을 낀 대구 도심 생활권. 순회 최다 상권. 헌법 §1-2(도서관·병원·슈퍼·맛집 근거리)를 넉넉히 넘는다.
  • 동부(신서혁신도시): 점포 개수만 보면 반경 2km에 1,627개로 나쁘지 않다. 그런데 공실률이 문제다. 부동산원 통계 기준 대구혁신도시 집합상가 공실률은 31.7%(2025년 4분기)로 대구 11개 주요 상권 중 가장 높고, 조사가 시작된 2022년 4분기 이후 줄곧 30%대다. 상가 10곳 중 3곳이 비어 있다.

오늘 배운 것 하나: 점포 개수는 그 동네가 살 만한지를 과대평가한다. 개수와 함께 공실률·주말 활력을 봐야 한다. 이 항목을 지역 평가표에 상설로 넣었다.

도시 활력 — 혁신도시는 공동화 중

매일신문 현장 취재(2026-04-22)의 수치는 냉정하다.

  • 혁신동 인구 16,563명 = 당초 목표(22,215명)의 74.6%. 2020년 7월 분동 이후 감소가 고착.
  • 도시 안에 고등학교가 없고, 대구시교육청은 학령인구 감소를 이유로 신설을 검토하지 않는다. 정동고 이전 사업은 2025년 1월 무기 연기됐다.
  • 평일 출퇴근 인구와 주말 코스트코 방문객으로 버티며, 주말이면 "유령도시" 소리를 듣는다.

우리에게 이것이 무슨 뜻인가는 한 번 뒤집어 읽어야 한다. 고등학교 부재는 자녀 교육이 필요한 가구를 밀어내는 요인이지 사용자 부부에게 직접 감점은 아니다 — 오히려 가격을 눌러 주는 요인이다. 실제로 오늘 광맥이 이 동쪽 벨트에서 나왔다. 다만 상가 공실 31.7%와 주말 공동화는 §1-2를 실질적으로 위협한다. 혁신도시는 "싸지만 생활이 얇은 곳"으로 분류한다.

주거비 수준 — 실측

구분 실측
다가구 최상층 대형 105㎡ 4/4층 1.0억 · 95㎡ 4/4층 1.6억
다가구 주인세대 명시 82㎡ 3/3층 9,000만(안심역 6분) · 95㎡ 2/3층 1.2억(주인세대급, 10년이내)
다가구 대형(비최상층) 142㎡ 2/3층 2.2억 · 95㎡ 2/4층 1.7~1.8억
단독·다가구 전월세 실거래 90건 중 전세 5건(5.6%), 전세 평균 8,500만원
아파트 전세 호가(예산 띠) 46건 — 2년이내 신축부터 25년이상 구축까지 고루
아파트 전월세 실거래(2개월) 60건 중 전세 26건, 전세 평균 2억 1,440만원
빌라·연립 전세 호가 22건 — 예산 띠 근접은 사실상 1건(준신축 탑층 71㎡ 1.4억)

공급·신축 — 진주의 정확한 대조군

어제 진주에서 세운 가설 H9(신축 공백이 길면 전세 시장의 중간 띠가 사라진다)를 시험할 대조군이 바로 다음 날 나왔다.

진주시 (08-16) 대구 동구 (08-17)
최근 신축 분양 7년 공백 꾸준 (실거래에 2020~2026년식 고루)
예산 띠 아파트 전세 호가 17건 (전부 25년이상 구축, 최고 1.5억) 46건 (신축~구축 혼재)
아파트 전세 실거래 평균 3.08억 (띠 위) 2.14억 (띠 한가운데)
실거래 중 예산 띠 비중 낮음 26건 중 19건 = 73%

예측대로였다. 신축이 꾸준한 도시에서는 준신축이 중간 띠를 채우고, 그 띠가 바로 사용자의 예산 구간이다.

재고 회전도 계산해 둔다(H3의 다섯째 지표): 현 호가 재고 46건 ÷ 전세 실거래 13건·월 = 약 3.5개월치. 김천의 0.75개월치와 대조된다. 대구 동구는 실제로 고를 물건이 있는 시장이다.

정주 환경

서부는 도심 밀집, 동부는 계획지구답게 정돈됐으나 주말 공동화, 북부(팔공산·공산동)는 산간이라 §1-2 시골 배제에 걸린다. 소음·채광·단열은 현장 확인 없이는 알 수 없다.

판정: 관심(서부) / 보류(혁신도시) / 기각(북부 산간)

  • 서부 = 관심. 인프라가 순회 최상이고 예산 띠 아파트 재고가 두껍다. 단 다가구 광맥은 없다 — 대학가·역세권 원룸 시장이라 90㎡+ 대형이 0건이다.
  • 동부(혁신도시+안심·율하·신기 택지벨트) = 보류. 오늘 발굴이 전부 여기서 나왔고 값이 순회 최저가권인데, 혁신도시 본체의 공동화가 발목을 잡는다. 재평가 조건: 집합상가 공실률 30% 하회, 정동고 이전 재개, 혁신동 인구 반등 중 하나라도 관측되면 관심으로 승격.
  • 북부 = 기각. 팔공산 자락은 시골 배제. 재평가 조건: 연경지구 다가구 대형이 최상층 매물로 나오면 재검토.

답사 옵션

삼삼엠투 대구 995건. 서부에 몰려 있고 값이 싸다 — 동대구역 인근 원룸 주 9~10만원, 아파트 15평 주 32만원. 그중 "동대구역 다락스테이"(상가주택 23평, 주 15만원)를 눈여겨볼 만하다. 헌법 §1-4의 1.5순위(상가주택 꼭대기) 형식을 실제로 며칠 살아보며 확인할 수 있는 드문 기회다.

2. 발굴 매물

※ 모두 2026-08-17 05:00 확인. 다가구 주인세대는 실거래 통계로 검증되지 않는 시장이므로(연구 노트 방법론), 아래 가격은 같은 권역 대형 최상층 호가끼리 비교한 것이다.

[주인세대급 최상층] 신기동 일대 — 105㎡ 최상층이 1억

  • 전세 1억원 / 전용 105㎡ / 4층 중 4층(최상층) / 남향
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 오늘의 최고 발굴. 최상층이라 위층 소음이 원천 차단되고(§1-5 구조축), 105㎡는 두 사람이 넉넉히 산다. 값이 중요한데 — 진주 구도심 110㎡ 1.0억과 사실상 같다. 인구 240만 광역시 안에서 지방 중소도시 구도심 값이 나온 것이라, 도시 등급으로 지가를 짐작하면 안 된다는 것을 보여준다.
  • 리스크: 연식이 기재되지 않았다 — 단열·창호 세대를 특정해야 한다. 다가구 전세의 본체 리스크(선순위 임차보증금 총액)는 임대인에게 직접 물어 확인해야 한다.

[주인세대 명시] 각산동 안심역 6분 — 82㎡ 최상층 9,000만원

  • 전세 9,000만원 / 전용 82㎡ / 3층 중 3층(최상층) / 남향 / 25년이내 / 방3·화1
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 오늘 유일하게 "귀한 주인세대 전세"라고 단어가 박힌 물건. 헌법 §1-4의 1순위 형식 그 자체이고 지하철 도보권이다. 예산 하한 아래라 값 부담이 거의 없다.
  • 리스크: 화장실이 1개라 방 3개 규모에 비해 부족하다. 25년이내는 폭이 넓어 단열 확인 필수.

[주인세대급 최상층] 율하동 일대 — 95㎡ 최상층 1억 6,000

  • 전세 1억 6,000만원 / 전용 95㎡ / 4층 중 4층(최상층) / 남향
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 예산 띠 안의 최상층 대형. 율하 신도시 생활권이라 동부 벨트 중에서는 상권이 나은 편이다.
  • 리스크: 같은 좌표·같은 스펙(95/95㎡·4/4층·1.6억)이 다른 중개사 매물로도 올라와 있다 — 동일 물건일 가능성이 크니 문의 시 주소로 대조할 것.

[주인세대급] 동호동 일대 — 10년이내 신축급 95㎡

  • 전세 1억 2,000만원 / 전용 95㎡ / 3층 중 2층 / 북동향 / 10년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: "주인세대급 쓰리룸, 방3 욕2, 산조망, 완전깔끔, 즉시입주, 보증금 조정 가능". 오늘 물건 중 연식이 가장 좋다(10년이내). 화장실 2개도 위 각산동 물건의 약점을 메운다.
  • 리스크: 최상층이 아니다(3층 중 2층) — 위층 소음이 남는다. 북동향이라 채광 확인 필요.

[빌라 준신축 탑층] 불로동 일대 — 71㎡ 5/5층 엘리베이터

  • 전세 1억 4,000만원 / 전용 71㎡ / 5층 중 5층(탑층) / 남서향 / 10년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 헌법 §1-4의 3순위(빌라 — 신축 탑층 우선)에 정확히 맞는 오늘 유일한 물건. 준신축 + 탑층 + 엘리베이터 + 협의 가능. 빌라 22건 중 예산 띠에 닿는 사실상 유일 후보다.
  • 리스크: 테라스 유무가 기재되지 않았다(H4의 핵심 항목이라 반드시 확인). 빌라는 분양 목적이라 품질 복불복이고, 전세사기 오명으로 눌린 구간이므로 등기·보증보험 확인을 가장 엄격하게 해야 한다.

[아파트 탑층] 방촌역태왕아너스 — 78㎡ 16/16층

  • 전세 3억원 / 전용 78㎡ / 16층 중 16층(탑층) / 남동향 / 10년이내 / 방3·화2
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 예산 띠 아파트 전세 호가 46건 중 유일하게 '탑층'이 명시된 물건(아래 심층 코너의 주인공). 위층 소음이 원천 차단되면서 아파트의 관리 편의를 함께 얻는다. 방촌역 역세권.
  • 리스크: 예산 상한 정확히이라 협상 여지가 필요하다. 탑층은 결로·단열 보수비가 붙을 수 있으니 현장 확인 필수. 같은 단지 103동에 6/16층 2.7억 자매 물건이 있다.

[대형 다가구] 동구 동단 — 142㎡

  • 전세 2억 2,000만원 / 공급157·전용142㎡ / 3층 중 2층 / 남서향
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-17 05:00)
  • 평가: 오늘 최대 면적. 예산 띠 상단 안에서 142㎡는 순회 통틀어도 드물다.
  • 리스크: 최상층이 아니다. 위치가 혁신도시 북동(35.884/128.749)이라 공동화 구역의 생활 여건을 직접 확인해야 한다.

오늘 검토: 동구 house 전세 호가 60건 + 신서동 house 40건 + 아파트 전세 호가 46건 + 빌라·연립 22건 = 168건. 위 7건과 연경지구 대형 1건, 총 8건을 DB에 적재했다.

3. 기존 후보 변동 (CHANGED / GONE)

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

CR리츠 전세 전환 — 미분양이 만든 새 출구 (대구 전역)

대구는 준공 후 미분양 3,891가구(2026년 4월 말)로 17개 시·도 중 1위다. 그 물량이 기업구조조정(CR) 리츠를 통해 전세로 풀리고 있다.

  • 달서구 상인 푸르지오 센터파크(990가구, 2024년 4월 준공 후 1년 넘게 방치) → 2025년 12월 CR리츠가 매입 → 2026년 6월 1차 549가구 전세 공급 → 이틀 만에 330가구(60%) 계약, 대기줄 200m·밤샘 텐트.
  • 조건: 전용 84㎡ 전세 2억 2,200만~2억 6,800만원(달서구 일대 시세 2.6~2.9억) / HUG 모기지 보증 / 기본 2년 + 갱신청구 2년 = 최대 4년.
  • 수성구 파동 288가구도 같은 방식으로 소진율 80%. CR리츠 4개사가 대구에서 2,200여 가구 매입.
  • 2차 물량 440가구는 당초 계획보다 앞당겨 2026년 9~10월 공급 예정.

우리 발굴에의 함의 — 오늘 가장 중요한 한 줄이다. 이것은 §1-4b '과잉공급의 부산물'이 제도로 굳은 형태다. 그리고 이 형식은 우리 헌법의 가장 아픈 곳을 정면으로 메운다: 8월 12일 전주 호 심층에서 다가구 주인세대의 최대 약점으로 짚은 것이 보증보험 사각지대였고, 2년마다 흔들리는 불안이었다. CR리츠 전세는 보증과 4년 거주를 주면서 값도 시세 이하다.

대신 잃는 것이 있다 — 구조다. 평범한 아파트라 복층도, 둘러싸인 외부공간도, 탑층 프리미엄도 없다. 즉 이것은 구조를 포기하고 안전과 값을 얻는 교환이다. 지금까지의 발굴이 전부 그 반대(구조는 최고, 안전은 최약)였으므로, 이 형식은 후보군의 다른 극으로 목록에 올려 둘 가치가 있다.

실무적으로: 9~10월 2차 공급은 달력에 거는 사건이다. 그리고 미분양 상위 지역을 순회할 때 CR리츠 전환 단지를 상시 확인하는 규칙을 탐색에 추가했다.

대구혁신도시 공동화 (동구)

혁신동 인구 목표 대비 74.6%, 집합상가 공실률 31.7%, 도시 내 고등학교 없음·신설 계획 없음, 정동고 이전 무기 연기.

우리 발굴에의 함의: 학령 자녀가 없는 사용자에게 고교 부재는 직접 감점이 아니라 가격 눌림 요인이다(오늘 광맥이 이 벨트에서 나온 이유이기도 하다). 그러나 상가 공실 31.7%는 §1-2를 실질적으로 위협하므로 판정을 '보류'에 둔다. 값과 생활의 교환이 걸린 구역이다.

대구 시장 국면 — 바닥 다지기, 그러나 아직 세입자 편

거래가 살아나며 '바닥론'이 나오지만 미분양은 여전히 숙제이고, 2026년 상반기 신규 분양은 수성구·중구 일부에 그쳤다.

우리 발굴에의 함의: 재고 3.5개월치·미분양 전국 1위인 지금은 협상력이 우리 쪽에 있다. 다만 신규 분양이 줄고 있어 재고가 마르면 뒤집힌다 — 대구는 서두를 이유는 없되 무한정 기다릴 곳도 아니다.

5. 한국집 심층 — 아파트 최상층 복층·탑다락은 얼마나 희소한가

8월 11일 세종 호에서 예약해 놓고 전주·김천에서 두 번 미룬 주제다. 이유는 늘 같았다 — 표본이 없었다. 예약 조건은 "아파트 호가 풀이 두꺼운 대도시 구를 방문할 때"였고, 오늘 예산 띠 아파트 전세 호가 46건이라는 순회 최대 풀이 잡혔다. 세어 봤다.

결과

대상 표본 복층·다락 탑층 명시
아파트 전세 호가 (예산 띠) 46건 0건 1건 (2.2%)
빌라·연립 전세 호가 22건 0건 6건 (27%)
단독·다가구 전세 호가 60건 0건 최상층 대형 2~3건

168건을 훑어 복층·탑다락은 한 건도 없었다. 순회 8개 지역을 통틀어도 아파트 탑다락은 세종 보람동 1건(탑다락방+옥상테라스, 전세 3.0억)이 유일하다.

무엇을 뜻하는가

첫째, 복층·다락은 아파트 상품 라인에 사실상 존재하지 않는다. 이것은 H1(부산물 원칙)의 교과서적 확증이다 — 복층은 표준화가 안 되는 품질이라 유동성을 목표로 하는 아파트 분양에서 생산되지 않는다. 예외적으로 최상층 다락 설계가 들어간 단지가 가끔 있을 뿐이고, 그런 세대는 전세 시장에 잘 나오지도 않는다.

둘째, 그러므로 이 형식은 '찾아다닐 대상'이 아니라 '만나면 잡는 대상'이다. 매 호 아파트 매물에서 복층을 검색하는 것은 탐색 자원의 낭비다. 순회 8지역·수백 건에서 1건이면 기대값이 너무 낮다.

셋째 — 이것이 실무적으로 가장 유용한데 — 아파트에서 노릴 것은 복층이 아니라 탑층이다. 사용자가 복층을 원하는 이유의 절반은 층간소음 회피이고(§1-3), 탑층은 그 절반을 완전히 해결한다. 그리고 탑층은 복층과 달리 실제로 시장에 있다: 아파트 46건 중 1건이지만 빌라 22건 중 6건이다.

탐색 규칙 갱신: 아파트는 '복층' 대신 '탑층' 키워드로 훑는다. 빌라·연립은 탑층 비율이 27%로 높으니 여기서 탑층 + 테라스 조합을 노린다(H4). 복층·다락은 발견 시 즉시 보고하되 목표로 삼지 않는다.

남은 질문 하나: 탑층은 결로·단열 취약이라는 반대 비용이 있다. 오늘 방촌역태왕아너스 탑층(3.0억)을 후보로 올리면서도 "현장 확인 필수"를 단 이유다. 탑층의 소음 이득이 단열 손실을 이기는가는 실제 물건의 연식·시공에 달렸고, 순회로는 답할 수 없다 — 답사 때 확인할 항목으로 넘긴다.

연구 노트에서

오늘 네 가설이 움직였고 하나가 새로 섰다.

  • H9(신축 공백 → 중간 띠 소멸) — 지지 1, 첫 대조군. 어제 진주에서 세운 가설이 하루 만에 정반대 조건의 도시를 만나 대조 실험이 됐고 통과했다(위 §1 표). 가설이 이렇게 빨리 검증되는 일은 드물다.
  • H2(광맥 조건) — 새 층: 대도시에서는 '구도심'과 '원룸 수요가 있는 곳'이 어긋난다. 직전 호는 광맥이 동구 구도심(신암·효목)에 있으리라 예측했는데, 그곳은 대학가·역세권 원룸 전용 시장이라 90㎡+ 대형이 0건이었다. 대형 최상층은 전부 동부 택지벨트에 있었다. → 중소도시 구도심에서는 건축주가 자기 층을 크게 얹을 여지가 있지만, 원룸 수요가 압도적인 곳에서는 꼭대기까지 임대로 쪼갠다. 광맥은 원룸 수요가 있되 지배적이지는 않은 중간 지대에 있다.
  • H8(넓이=지가의 함수) — 한정 2: 도시 등급은 지가의 지표가 아니다. 대구 동구 105㎡ 1.0억 ≒ 진주 110㎡ 1.0억. 광역시 외곽 택지지구가 지방 중소도시 구도심과 같은 값이다. → 광역시를 비싸다고 지레 건너뛰면 안 된다. 지역 자유도라는 무기는 도시 사이뿐 아니라 한 도시 안에서도 쓴다.
  • H6(전세 비중 = 평형 분포의 대리 지표) — 지지 5, 그리고 한계. 동구 다가구 전세 비중 5.6%(90건 중 5건)로 김천 다음으로 낮았고, 실제로 원룸 위주였다. 다만 이 지표는 구역별 편차를 지운다 — 시 단위 5.6%가 동부 벨트의 대형 2~3건을 못 짚었다.
  • H10 신설 — 부산물의 네 번째 원천은 제도다. ①임대사업의 자가층 ②과잉공급 할인 ③개인 사정 급매에 이어, CR리츠 전세가 넷째로 섰다. 정부가 만든 재고 처리 장치의 부산물이라 신축·시세 이하·HUG 보증·4년 거주가 한 묶음으로 나온다. → 미검증: 리츠 만기(경기 회복 시 매각) 도래 시 임차인 지위. 심층 코너로 예약했다.

방법론도 넷 적어 뒀다: 대구(27)는 시도코드 재편 없음 / [sense:commercial]은 중심 좌표에 따라 결과가 3~5배 갈린다(혁신도시 347 vs 1,627) / 네이버 검색은 map_data.markers에 전량이 오지만 중개사 문구는 items에만 있으니 가격대를 쪼개 전수 열람할 것 / 지역 뉴스는 제목이 아니라 crawl한 본문에서 판정 수치가 나온다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

  • 달력에 건 것 — CR리츠 상인 푸르지오 센터파크 2차 440가구, 2026년 9~10월. 오늘 순회 통틀어 처음으로 날짜가 정해진 기회가 생겼다. 대구 달서구는 큐에 있으므로 그 무렵 방문을 맞추는 것을 검토한다.
  • 대구 동구 재방문 시 확인할 것 4가지(DB recheck_if): ①동구에도 CR리츠 편입 단지가 있는지 ②혁신도시 집합상가 공실률 30% 하회 여부 ③동부 택지벨트 최상층 대형(1.0~1.6억) 재고 생존 ④빌라 준신축 탑층의 테라스 유무.
  • 순회 방식 변경(오늘부터 시행): 구묶음·시 단위에서 판정을 하나로 강요하지 않고 지역 DB에 subzones로 쪼개 적는다. 대구 동구가 18.6배 편차로 그 필요를 증명했다.
  • 다음 방문: 울산 중구 (우정혁신도시) — 큐 9번. 예측을 건다: ①우정혁신도시는 울산 구도심(성남동·옥교동) 바로 옆에 붙은 '덧붙은 개발'형이므로 H2 직렬 조건(원룸 수요 AND 다가구 택지)이 둘 다 참일 것이고 광맥이 존재할 것이다. ②다만 울산은 소득이 높고 조선·석유화학 사택 문화가 있어 다가구 전세 비중이 오늘 대구(5.6%)보다 높을 것이다(H6). ③울산도 미분양 부담 지역이므로 CR리츠 전환 단지가 있는지를 처음으로 다른 도시에서 확인한다(H10 첫 외부 시험). 셋 중 하나라도 틀리면 규칙을 또 고친다.

출처