부동산 발굴 보고서 — 2026-08-19 — 부산 영도·남구

순회: 10일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 10곳 / 활성 후보 5건(오늘 신규) 탐색 조건: 전세 띠 기준 · 전세 선호(조건 좋으면 형식 불문)

한눈에 (TL;DR)

  • 순회 열 도시 만에 처음으로 '고를 물건이 있는' 도시를 만났다. 예산 띠 아파트 전세 호가가 영도 29건·남구 52건이다. 바로 어제 울산 중구가 3건, 나흘 전 김천이 2건이었다. 부산은 분양전망지수 전국 꼴찌에 1억 할인 분양도 안 팔리는 국면이라(부산일보 2026-08-12) 협상력이 우리 쪽에 있다.
  • 오늘 최고 발굴: 남구 문현동 단독 최상층 125㎡ 방4 전세 2.5억. 문현혁신지구 배후 기성 주거지에 있다 — 어제 세운 H11(광맥은 지구 중심이 아니라 가장자리)이 그대로 맞았다.
  • 면적당 값이 놀랍다. 영도 대동대교맨션 전용 135㎡가 전세 2.1억(㎡당 155만원), 남구 용호동 10년이내 다가구 121㎡가 1.8억(㎡당 149만원). 인구 330만 광역시인데 진주 구도심·나주 빛가람과 같은 가격대다.
  • 직전 호 예측 3개: 1부분적중·1실패·1부분확인. 광맥은 "없다"가 아니라 "있되 월세로 나온다"였고, CR리츠는 두 번째로 못 찾았다(→ 검색이 아니라 공고를 봐야 한다는 결론).
  • 경계할 것: 영도구는 행정안전부 인구감소지역으로 공식 지정된 곳이다. 값이 싼 데는 이유가 있고, 그 이유가 우리에게 문제인지 아닌지는 따로 판단해야 한다.

1. 오늘의 지역 — 부산 영도구·남구 (동삼·문현혁신지구)

오늘 단위는 '구묶음'인데, 어제 대구 동구에서 배운 대로 한 단위 안의 다른 생활권을 뭉개지 않고 다섯으로 쪼개 봤다(지역 DB subzones에 그대로 적재).

1-1. 생활 인프라

구역 실측
영도 동삼·청학 반경 1.5km 점포 748개. 맛집 34곳 실측 — 목장원(블로그 언급 61,902건)·샤브20(1,992)·사카나(1,977)·금영돼지국밥(489)로 활성도 있는 편. 한국해양대·국립해양박물관·태종대
영도 봉래·남항·영선 원도심, 남항시장·부산대교로 중구와 직결(호가 문구에 "차량 10분 롯데백화점·남포역" 반복)
남구 문현동 반경 1km 점포 1,511개 — 그런데 주소가 동구 조방로·부산진구 신암로까지 섞인다. 서면·범일과 이어진 연속 시가지라 상권 경계가 없다
남구 대연동 경성대·부경대 대학가. 상권 두껍고 원룸 시장이 지배적
남구 용호·우암 이기대·오륙도 배후 주거지, 용호동에 준신축 다가구

측정에서 배운 것: 동삼혁신지구 좌표로 반경을 그리면 절반이 바다라 점포 수가 실제 생활 밀도를 과소평가한다. 반대로 문현동은 반경 1km에서도 다른 구(區) 상권을 물어 과대평가된다. 점포 수는 그 반경이 물리적으로 무엇을 담고 있는지 확인한 뒤에만 쓸 수 있다(연구 노트 방법론에 셋째 규칙으로 적재).

1-2. 주거비 — 실측 물가

지표 영도구 남구
단독·다가구 전월세 실거래(3개월) 47건 중 전세 8건 = 17.0% 127건 중 전세 11건 = 8.7%
다가구 전세 평균 9,062만원 7,963만원
아파트 전월세 실거래(2개월) 89건 중 전세 29건 = 32.6%, 평균 1.96억 (이번 호 미조회)
예산 띠 아파트 전세 현재 호가 29건 52건
  • 영도 다가구 전세 비중 17.0%는 순회 11개 지역 중 3위다(진천 26 · 음성 23 · 영도 17 · 세종 14 · 전주 12 · 진주 11.7 · 나주 9 · 남구 8.7 · 대구 5.6 · 울산 5.6 · 김천 4.9).
  • 영도 다가구 전세 실거래 최고가는 동삼동 2억 9,000만원(1995년식, 2026-08-10 체결)이었다. 나머지 7건이 2,000만~1억인 것과 견주면 명백한 이상치 — 주인세대급이 8월에 한 건 소화됐다는 뜻이고, 지금 호가에는 그 자리가 비어 있다.

1-3. 공급·신축

영도는 신축이 끊기지 않고 이어졌다: 오션라이프에일린의뜰(2024) → 영도센트럴에일린의뜰(2023) → 부산오션시티푸르지오·청학우성스마트시티뷰·어반젠트리(2022) → 영도봄여름가을겨울(2020). 연식이 2020~2024로 고루 퍼져 있어 준신축이 예산 띠를 채운다 — 어제 울산에서 고쳐 쓴 지표(예산 띠 안 76㎡+ 실거래 비율)로 재면 영도는 전세 29건 중 8건 ≈ 27.6%로, 울산 중구 13.5%의 두 배다.

1-4. 도시 활력 — 정직하게 적어야 할 것

영도구는 행정안전부 인구감소지역으로 지정돼 있다. 영도구청이 «2026년도 영도구 인구감소지역 대응 시행계획»을 내고 있는 것이 근거다. 부산 원도심 고령화의 대표 사례로 오래 꼽혀 왔다(연합뉴스 «부산 원도심 소멸» 연재 — 단 2022년 기사라 현재 수치는 확인하지 못했다. 어제·그제 배운 대로 낡은 기사로 인프라를 단정하지 않는다).

남구는 다르다 — 대학 두 곳과 문현금융단지가 있어 인구 구조가 영도와 같은 문제를 겪지 않는다.

이 항목이 오늘 판정의 유일한 감점 요인이다. 값이 싼 이유의 상당 부분이 여기 있다. 다만 사용자에게 이것이 곧 결격인지는 다시 물어야 한다 — 출퇴근·학교에 묶이지 않은 부부에게 "젊은 인구가 줄어드는 조용한 섬"은 감점이 아니라 가점일 수도 있다.

1-5. 판정 — 관심 (진입 시점: 즉시 가능)

어제 울산 중구는 "지역은 관심인데 지금은 들어갈 물건이 없음"이었다. 부산은 정확히 반대다. 인프라는 광역시 급이고, 재고는 순회 최대이며, 시장 국면도 세입자 쪽에 유리하다. 다만 아래 1-6의 형식 문제가 남는다.

1-6. 이 지역의 특수 사정 — 광맥은 있는데 전세가 아니다

영도 house 호가 38건을 훑으면 90㎡+ 최상층 대형이 4~5건 있다(165㎡ 3/4층, 148㎡ 3/3층, 167㎡ 2/2층, 91㎡ 3/4층). 김천 1건·나주 1건과 견주면 얇지 않다. 그런데 전부 월세다. 영도 house 전세 호가의 최고가는 1억 2,000만원(109/79㎡ 1층)에 그친다.

이것은 진주 혁신도시에서 본 현상("대형 최상층인데 전세가 아니라 월세")이 구도심에서 재현된 것이다. 그때는 파견 수요의 지불능력으로 설명했는데, 영도는 그 설명이 안 통한다. 다른 가설이 필요하다 — 소유자 고령화로 월 현금흐름을 원하는 임대인이 많은 지역이라면 전세가 줄고 보증부월세가 늘어난다. 인구감소지역 지정과 같은 뿌리일 수 있다. (미검증 — 다음 원도심 방문에서 '소유자 연령대 ↔ 전세/월세 비'를 볼 것)

1-7. 답사 옵션

영도는 한 달 살아보기 검증이 특히 유효한 곳이다. 섬이라는 조건(다리 정체, 겨울 해풍, 병원 접근)은 자료로는 알 수 없고 살아 봐야 안다. 다음 방문 때 [sense:stay]{source:"33m2"}로 영도·남구 주간임대를 함께 조회한다(오늘은 매물·시장 조사에 시간을 썼다).

2. 발굴 매물

평가표(§1-5) 통과 상위 5건. 검토 모수 = 영도 house 38 + 남구 house 40(문현 20·대연 30 포함) + 영도 아파트 전세 29 + 남구 아파트 전세 52.

[주인세대급 최상층] 남구 문현동 — 2층 전체 방4, 평지

  • 전세 2억 5,000만원 / 125㎡ / 2·2층(최상층) / 남향 / 25년이상
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-19 05:20)
  • 평가: 최상층이라 위층 소음이 없고 방 4개로 넓다. 평지·문현역권이라 생활 동선이 짧다. 같은 물건이 월세(3,000/80)로도 올라와 있어 협상 여지가 보인다.
  • 약점: 25년이상 구축이라 단열·창호·보일러가 미지의 변수다. 헌법 §1-3(단열이 난방비를 결정한다) 기준에서 현장 확인 없이는 판단 불가.
  • 리스크: 단독 2층 전체 임차 — 등기부에서 근저당과 선순위 보증금을 반드시 확인해야 한다(다가구가 아니어도 다세대·다가구 구분에 따라 보증보험 가능 여부가 갈린다).

[준신축 대형 다가구] 남구 용호동 인근 — 121㎡ 방4·욕2, 10년이내

  • 전세 1억 8,000만원 / 121㎡ / 2·3층 / 남동향 / 10년이내
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-19 05:20)
  • 평가: 오늘의 가성비 1위 — ㎡당 149만원으로 순회 최저권이고, 준신축이라 단열이 구축보다 나을 개연성이 높다. 방4·욕2.
  • 약점: 2/3층이라 최상층이 아니다(위층 소음 노출). 헌법이 복층·탑층을 선호하는 이유가 바로 이 지점.
  • 리스크: 다가구 = 선순위 임차보증금이 등기부에 안 보인다(2026-08-12 전주 심층에서 다룬 그 벽). 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 확인 필수.

[아파트 탑층 대형] 영도 국제마마뉴비치타운 — 전용 121㎡ 탑층 올수리

  • 전세 2억 1,000만원 / 142/121㎡ / 15·15층(탑층) / 남향 / 25년이상 / 샷시 교체 올수리
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-19 05:20)
  • 평가: 헌법 §1-3의 층간소음 항목을 탑층으로 절반 해소하면서 전용 121㎡ 대형이다. 아파트라 관리 부담이 없고, 전망도 좋다.
  • 약점: 25년이상 구축의 탑층 결로·단열이 최대 관건(탑층은 이 부분에서 오히려 불리하다). 보수 이력을 반드시 확인.
  • 신호: 동일매물이 4건 중복 등록 — 소화가 더디다는 뜻이라 협상 여지가 있다.

[아파트 초대형] 영도 대동대교맨션 — 전용 135㎡ 방4+

  • 전세 2억 1,000만원 / 173/135㎡ / 10·11층 / 남향 / 25년이상 / 수리 완료
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-19 05:20)
  • 평가: ㎡당 155만원 = 오늘 조사한 아파트 중 면적당 최저. 11층 중 10층이라 위층이 하나뿐이다. 같은 단지 전용 98㎡가 1억 6,000만원인 것을 보면 이 단지는 통째로 싸다.
  • 약점: 구축 대형의 전형적 문제(배관·단열·난방비). 넓은 만큼 난방비가 뛸 수 있어 월 난방비 실측치를 반드시 물어야 한다.

[준신축 다가구] 남구 대연동 — 전용 77㎡ 방3·욕2, 10년이내

  • 전세 2억원 / 90/77㎡ / 중·4층 / 남향 / 10년이내 / 시스템에어컨
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-19 05:20)
  • 평가: 대연동 house 호가 30건 중 유일한 예산 띠 전세. 준신축·방3·욕2.
  • 약점: 중층이고, 주변이 대학가 원룸촌이라 임차인 구성이 단신 위주 — 생활 소음 환경을 현장에서 확인해야 한다.

함께 본 것(후보 밖): 영도 청학우성스마트시티뷰 전용 65㎡ 2.4~2.5억(신축 4년차·오션뷰지만 좁다) / 영도 영선반도보라 전용 84㎡ 2.3억(올수리·바다조망) / 대연동 단독 3층 최상층 143㎡ 1.2억(전용 43㎡·실평 35라 실질 소형).

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

① 부산은 지금 매수심리가 빠진 국면이다. 아파트 분양전망지수가 전국 꼴찌이고 1억을 깎아도 분양이 안 된다(부산일보 2026-08-12). 1분기 아파트 거래량은 전국에서 가장 크게 줄었다(국제신문 2026-05-14).

발굴에의 함의: 팔리지 않는 물량이 전세로 흘러나오는 국면이라 세입자에게 유리하다. 오늘 재고가 두꺼운 이유가 이것이다. 순회 열 도시 중 처음으로 "기다릴 이유가 없는" 도시를 만났다.

② 전국 미분양은 여전히 증가 중이다(6월 전국 미분양 3.4% 증가 — 뉴스핌 2026-07-31). 8월 분양전망지수는 비수도권만 개선되고 수도권은 14p 하락했다(파이낸셜뉴스 2026-08-06).

발굴에의 함의: §1-4b의 부산물 두 번째 원천인 "과잉공급 할인"의 창이 울산에서는 닫히는 중이었는데 부산에서는 아직 열려 있다.

③ CR리츠·임대 전환은 이번에도 단지를 특정하지 못했다. 정책 일반 기사(한국경제 2025-02 «부산·대전·안산 철도 지하화…LH·CR리츠로 지방 미분양 매입»)와 대구 사례만 반복 검색된다. 부산이 준공후 미분양 전국 상위인데도 그렇다.

함의이자 방법 교정: 이건 정보가 없는 게 아니라 검색으로 닿지 않는 정보다. 다음부터는 한국부동산원 리츠정보시스템·LH 청약플러스·부산도시공사 공고를 직접 본다. 확인 전까지 H10의 부산 적용은 단정하지 않는다.

연구 노트에서

오늘 발견이 가설 셋을 건드려 _thesis.md를 갱신했다.

  • H3에 일곱째 국면 추가 — 앞선 여섯 국면은 전부 공급 쪽 사건이었는데(공급과잉·전세회수·멸실·정책충격·재고고갈×2), 부산은 매수심리 실종이다. 균형식에 다섯째 항을 더했다. 그리고 이 국면은 "지방=세입자 우위"라는 직관이 네 번 반증된 끝에 처음으로 참이 된 사례다.
  • H8에 지지 4 — 인구 330만 광역시 안에서 ㎡당 149~155만원이 나왔다. 대구 동구(외곽 택지)에 이은 두 번째 '광역시가 싸다' 사례인데, 경로가 다르다: 대구는 거리로 쌌고 영도는 고립(다리로만 연결된 섬)으로 싸다. → 부산물의 자리에 "도심에서 가깝지만 심리적으로 분리된 곳"을 추가했다.
  • H2/H11의 새 층 — 광맥의 존재·두께 다음으로 거래 형식이라는 세 번째 차원이 있다. 영도는 90㎡+ 최상층이 4~5건인데 전부 월세다. 진주에서 처음 본 이 현상이 구도심에서 재현됐으므로, 앞으로 광맥을 셀 때 개수·평형과 함께 전세/월세 비를 같이 센다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

  • 부산 재방문 시 할 일: ①영도 아파트 매매 실거래 조회 → 전세가율 산출(오늘은 매물·시장 조사에 시간을 써서 미산출했다 — 계약 검토 단계에서는 필수) ②영도 종합병원·도서관 실태 확인(오늘 미확인, 섬이라 배후 의료 접근이 판정을 바꿀 수 있다) ③[sense:stay]{source:"33m2"} 한 달 살기 답사 옵션.
  • 다음 방문: 서귀포시 (제주혁신도시) — 큐 11번. 예측을 건다: ①제주혁신도시는 서귀포 구도심 서쪽에 덧붙은 형태이므로 H2 직렬 조건이 둘 다 참 → 광맥 존재. ②다만 제주는 전국에서 전세 비중이 가장 낮은 시장으로 알려져 있어, 오늘 영도에서 본 "광맥은 있는데 월세" 현상이 더 극단적으로 나타날 것이다. ③H8대로면 서귀포 구도심 대형의 ㎡당 값은 관광 프리미엄 때문에 진주·영도(91~155)보다 높게 나올 것이다. 셋 중 하나라도 틀리면 규칙을 또 고친다.
  • 심층 코너: 오늘도 쓰지 않았다. 직전 심층이 08-17이라 _coverage_ledger가 정한 다음 시점(08-23 이후)에 예약된 미분양 재고의 임대 전환 계열 편을 다룬다 — 다만 오늘 확인한 대로 그 재료는 검색이 아니라 공고에서 캐야 한다.

출처