부동산 발굴 보고서 — 2026-08-23 — 천안 서북구

순회: 14일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 14곳 / 오늘 활성 후보 7건

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 천안 서북구 (첫 방문)

천안시 서북구는 인구 약 63만 천안시의 서쪽 절반이다. 큐에는 '구묶음' 한 단위로 들어 있지만, 오늘 재어 보니 성격이 다른 다섯 개 시장이 한 행정구역 안에 있었다.

1-1. 생활 인프라 — 구 안에 종합병원이 있다

반경 1.5km 점포수 실측(생활권 4곳):

생활권 좌표 기준 점포수 성격
두정역 36.830/127.148 7,102 구 최대 상권. 1호선 두정역 + 신축 아파트 벨트
쌍용·구불당 36.803/127.118 6,284 구도심. 나사렛대 원룸촌 포함
신불당 36.822/127.102 3,147 신도시. 반경이 아산시 탕정면을 물었다(반환 주소에 탕정면로·삼성로)
성성지구 36.840/127.121 2,822 삼성 배후 신흥 주거지. 오늘의 광맥

1-2. 주거비 — 한 구 안에서 21배

아파트 매매 실거래 90건(2026-06~08) 평균 3.25억, 최고 10.2억(파크밸리동일하이빌 243㎡, 쌍용동), 최저 4,800만원(청솔 59.9㎡, 직산읍 부송리). 같은 '구' 안에서 21배 편차다.

예산 띠(1.5~3.0억)에서 실제로 살 수 있는 집의 모습:

형식 실측
다가구 주인세대급 신축 복층 84㎡ 전세 1.5억 (성성동)
아파트 구축 84㎡ (1996~2003년식) 전세 1.5~2.2억
아파트 준신축 84㎡ (2014년식) 전세 2.2억 (차암동 스마일시티)
아파트 신축 84㎡ (2015~2024년식) 전세 3.1~3.7억 — 띠 위
다가구 전세 실거래 39건 평균 6,345만원 · 최대 1억 1,550만원

1-3. 공급·신축 — 재고는 있는데 '중간 띠'가 두세 단지뿐

아파트 전세 실거래 41건 중 예산 띠 안 76㎡+는 4건(9.8%)이다. 울산 중구(13.5%)보다도 얇다. 그런데 천안은 울산과 달리 신축이 꾸준했다(2020·2021·2022·2024년식이 고루 있다).

→ 이유는 가격이 두 층으로 갈렸기 때문이다. 띠 안 84㎡는 전부 구축(1996~2003년식), 신축 84㎡는 전부 3.1억 이상. 그 사이를 메우는 준신축은 사실상 차암동 스마일시티(2014년식) 한 단지에 몰려 있다. 나머지 띠 안 84㎡ 실거래는 부경파크빌(2003)·우남1차(2003)·해누리선경(1996)이다.

예정 공급: 두정역 푸르지오 그랑피크(성정동, 2026년 8월 분양), 양우내안애 퍼스트로(두정동 416세대, 2027년 12월 입주 예정), e편한세상 성성호수공원 민간임대(1,700세대급, HUG 보증 광고 — 임대조건은 오늘 확인하지 못했다, 임차인모집공고 PDF만 확인).

1-4. 도시 활력 — 산업은 크는데 집이 안 팔린다

천안 서북구는 삼성디스플레이(아산 탕정 인접)·SK하이닉스 배후이고, 오늘 발굴된 다가구 매물 설명에도 "삼성 도보5분"·"삼성SDI 옆"·"성거천흥공단"이 반복된다. 그런데 주택시장 지표는 정반대다:

이것이 열째 국면이다. 이틀 전 청주에서 "일자리가 수요를 만든다"(아홉째 국면)를 봤는데, 천안은 같은 산업 배후인데 정반대다. 가설: 청주는 수도권 통근이 불가능해 종사자가 그 도시에 살아야 하지만, 천안은 1호선·KTX로 수도권과 이어져 있어 정주하지 않아도 된다. 1-1의 '좋은 교통'이 여기서는 주택 수요를 밖으로 새게 하는 구멍으로 작동한다.

우리에게는 오히려 유리하다. 열 국면 중 세입자 우위는 원주(공급과잉)·부산(매수심리 실종)·천안(미분양 급증) 셋뿐인데, 천안은 그중 유일하게 일자리·인프라·신축이 동시에 있는 도시다. "싸고 좋은 집"의 모순이 풀리는 자리는 도시가 죽어가는 곳이 아니라 집이 사람보다 빨리 지어진 곳이라는 뜻이다.

1-5. 정주 환경·안전

판정: 관심 — 진입 시점은 지금이 유리

2. 발굴 매물 (평가표 통과 7건)

[주인세대·복층] 성성동 — 신축 다가구 최상층 복층 쓰리룸 + 테라스, 삼성 도보5분 ★오늘의 1위

[주인세대·복층] 성성동 — 같은 건물군의 4룸판(방4·욕실3) + 테라스

[주인세대·복층] 부대동 일대 — '주인세대복층' 명시, 4년이내

[아파트] 불당동 대원칸타빌 — 올리모델링·필로티 2층

[아파트·대형] 쌍용동 용암동아벽산 — 오늘 최대 면적 134㎡

[아파트] 두정동 두정역효성해링턴플레이스 — 오늘 가장 안전한 물건

[아파트·탑층] 쌍용동 광명 — 최상층·융자없음·예산 하단

탈락·참고: 직방 빌라(villa) 30건은 전량 월세로, 천안 서북구 빌라 전세 재고는 0건이었다. "주인세대형" 표기 빌라 2건(82.64㎡·85㎡)도 모두 월세 2,000/80~90이다.

3. 전세가율 실측 — 도시가 아니라 연식이 가른다

직전 호는 "천안은 수도권 전철이 닿아 매매가가 먼저 오르므로 전세가율이 청주(81.2%)보다 낮을 것"이라 예측했다. 절반만 맞았다.

단지 연식 매매 실거래 전세 호가 전세가율
두정역효성해링턴플레이스 2020 3.69억 (59.86㎡·25층) 2.9억 (59㎡·12층) 78.6%
해누리선경 1996 1.29억 (59.8㎡·2층) 1.3억 (59㎡·16층) 100.8% ⚠

같은 구 안에서 22%p가 갈리고, 그 축은 도시도 입지도 아닌 연식이다. 08-21 청주에서 H7("신축일수록 전세가율이 높다")이 뒤집혔을 때의 패턴(신축 59% / 구축 92~110%)과 같은 모양이 반복됐다.

→ 함의: 도시 단위 전세가율 비교는 우리에게 거의 쓸모가 없다. 앞으로 지역 판정의 '안전' 축은 도시 평균이 아니라 후보 물건의 연식대별로 적는다. 그리고 §1-3의 새집 선호와 안전이 여기서 같은 방향을 가리킨다는 점은 다행이다 — 천안에서는 신축을 고르는 것이 곧 안전을 고르는 것이다.

4. 시장·개발·법률 동향

5. 한국집 심층 — 보증보험이 거절될 때, 세입자가 쓸 수 있는 다섯 장치와 그 한계

사흘 전 청주(서원구 전세가율 86.1%, 전국 시·군·구 1위)에서 예약한 주제다. 오늘 천안에서 전세가율 100.8% 물건이 실측되면서 미룰 이유가 없어졌다. 재료는 검색 기사가 아니라 국가법령정보센터 원문에서 캤다.

2026-08-12 전주 호에서 "다가구 주인세대는 보증보험의 사각지대"라는 결론에 닿았다. 값과 구조가 맞는 집을 눈앞에 두고 보증보험이 거절될 때, 우리에게 남는 수단은 무엇인가.

① 최우선변제 — 우리 예산에서는 무용지물이다

가장 흔히 "최후의 안전망"으로 불리는 장치인데, 실제 숫자를 보면 그렇지 않다. 시행령 제10조·제11조는 지역별로 이렇게 정한다:

지역 보호받는 임차인(보증금 상한) 최우선변제액
서울 1억 6,500만원 5,500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억 4,500만원 4,800만원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만원 2,800만원
그 밖의 지역(천안 포함) 7,500만원 2,500만원

우리 예산 띠는 1.5~3.0억이다. 천안에서 이 장치는 우리에게 한 푼도 적용되지 않는다. 오늘 발굴한 7건 중 최우선변제 대상이 되는 물건은 하나도 없다. 게다가 시행령 제10조 제2항은 그 금액마저 주택가액의 1/2을 넘지 못하게 한다. → 비수도권 중소도시일수록 이 안전망은 얇다. 소액임차인 기준이 지역별로 다르다는 사실이 우리에게는 불리하게 작동한다.

② 임대인의 정보 제시 의무 (제3조의7) — 2023년에 생긴 가장 실용적인 무기

계약을 체결할 때 임대인은 임차인에게 다음을 제시하여야 한다(의무 규정):

  1. 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보 (= 선순위 임차인들의 보증금 규모)
  2. 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서 (= 체납 세금은 임차 보증금보다 앞설 수 있다)

둘 다 임대인이 "열람에 동의"하는 것으로 갈음할 수 있다. 다가구 주인세대를 볼 때 이 조항이 핵심이다 — 08-12에 "선순위 보증금 총액이 등기부에 안 보인다"고 적었는데, 등기부가 아니라 확정일자부를 통해 볼 길이 이 조항에 열려 있다.

→ 실무 규칙: 다가구 주인세대 계약 시 이 두 가지를 요구하지 않았다면 그 계약은 눈 감고 하는 것이다. 요구는 부탁이 아니라 법이 정한 의무의 이행 청구다.

③ 계약 전 정보 열람 (제3조의6 제4항) — 단, 임대인 동의가 필요하다

"임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다." 시행령 제6조 제2항이 열람 가능한 항목을 임대차목적물·확정일자 부여일·차임·보증금·임대차기간으로 정한다.

한계가 분명하다 — 임대인이 동의하지 않으면 열람할 수 없다. 다만 ②의 제시 의무와 짝을 이루므로, 동의를 거부하는 임대인은 그 자체로 신호다. → 실무 규칙: 동의 거부는 협상 실패가 아니라 판정 결과다. 그 물건은 거른다.

④ 임차권등기명령 (제3조의3) — 나갈 때를 위한 장치

보증금을 못 돌려받은 채 이사해야 할 때, 대항력과 우선변제권을 주소를 옮긴 뒤에도 유지시키는 장치다(제5항). 2023년 4월 개정으로 민사집행법 제292조 제3항이 준용되면서 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능해졌다 — 임대인이 잠적하거나 송달을 회피해도 진행된다는 뜻이다. 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(제8항).

→ 이것은 예방이 아니라 사후 수단이다. 그러나 "보증금을 못 받으면 이사도 못 간다"는 족쇄를 푸는 유일한 열쇠라, 사용자처럼 여행하듯 이사해 온 생활 방식에는 특히 중요하다.

⑤ 보증금을 낮춰 안전을 사는 계산 (제7조의2 + 시행령 제9조)

반전세·월세 전환의 법정 상한은 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 2%) 중 낮은 비율이다. 이것이 "보증금 1억을 월세로 돌리면 월 얼마가 정당한가"의 법적 상한선이다.

오늘 발굴 매물에 적용하면: 성성동 4룸(보증금 5,000 + 월 120만원)의 월세는 연 환산 1,440만원이다. 이를 전세로 환산하면 전환율 10%일 때 1.44억, 6%일 때 2.4억이 된다. → 전세가율 100%가 넘는 구축을 전세로 잡느니, 같은 값의 신축을 반전세로 잡는 것이 안전을 사는 방법일 수 있다. 그 교환의 값이 정당한지를 재는 자가 이 조항이다.

⑥ 그리고 마지막 — 분쟁조정 (시행령 제28조)

조정부가 심의·조정할 수 있는 분쟁의 상한은 수도권 5억, 그 밖의 지역 3억이다. 우리 예산 상한(3.0억)이 정확히 이 안에 들어온다. 소송보다 훨씬 싸고 빠른 길이 열려 있다는 뜻이다.

정리 — 무엇이 남는가

보증보험이 거절되면 자동으로 보호해 주는 것은 사실상 없다(①이 우리 띠에서 작동하지 않으므로). 남는 것은 전부 계약 전에 능동적으로 행사해야 하는 권리(②③)와 사후 수습 수단(④⑥), 그리고 위험을 값으로 바꾸는 계산(⑤)이다.

→ 이 결론은 오늘 1위 매물에 그대로 적용된다. 성성동 84㎡ 복층 1.5억은 다가구 전세 실거래 최대치(1.16억)를 넘는 상단 물건이므로, ②의 두 서류를 받아 선순위 보증금 총액을 세어 보기 전에는 판단을 유보해야 한다.

(법령 출처: 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] · 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.], 국가법령정보센터 원문 확인)

연구 노트에서

오늘 _thesis.md에 다섯 항목을 갱신했다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

출처