부동산 발굴 보고서 — 2026-08-24 — 원주시

순회: 15일차 · 2차 방문(순회 최초의 재방문) · 전국 DB: 방문 지역 14곳 / 오늘 활성 후보 5건

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 원주시 (2차 방문 · 델타)

첫 방문(2026-08-10)의 풀 분석은 반복하지 않는다. 14일 사이에 무엇이 달라졌는가만 적는다.

1-1. 광맥은 그대로인데 형식이 바뀌었다

항목 2026-08-10 (1차) 2026-08-24 (2차)
house 호가 60건 60건
주인세대급(90㎡+ 최상층) 15건 17건
그중 전세 3건 (전부 2억) 1건 (1.4억)
그중 월세 1건 확인 16건 (보증금 2,000~4,000 / 월 70~100)
1차 발굴 후보 4건 active 전부 목록에서 소멸

광맥의 두께는 오히려 늘었다. 사라진 것은 전세라는 형식이다.

소화된 것인가, 철회된 것인가. molit 단독·다가구 전월세 실거래 90건(2026-06~08)에서 전세는 7건이고 최고 보증금이 8,000만원이다. 2억대 다가구 전세가 체결된 기록이 없다. 즉 08-10의 그 3건은 계약으로 나간 게 아니라 월세로 갈아타며 내려갔을 가능성이 크다. 다만 8월 실거래는 신고 지연분이 있으므로 단정하지 않는다.

실제로 1차 때 발굴한 "관설동 치악고 인근 주인세대 전세 2억"이 사라진 자리에, 같은 동네(단구동) 신축 주인세대 113㎡가 월세 3,000/80으로 새로 올라와 있다. 같은 광맥이 다른 형식으로 재등장한 모습이다.

실무 함의: 주인세대 전세는 재고가 아니라 사건이다. 나오면 2주 안에 사라진다. 관심 지역 14일 재방문 주기는 이 형식에 대해서는 이미 너무 길다.

1-2. 지난 방문의 미완 과제 — molit 교차검증 (해결)

1차 방문 기록에 "molit 교차검증 미완(지역코드 해소 실패)"이 남아 있었다. 오늘 원인을 찾았다.

강원도는 2023년 강원특별자치도 전환으로 시도코드가 42→51로 바뀌었는데, codes 액션은 여전히 구 코드를 반환한다. 에러가 아니라 빈 items라 "이 지역엔 거래가 없다"로 오독하기 쉽다. 인구 36만 도시에서 3개월간 아파트 전월세 0건은 물리적으로 불가능하므로 코드를 먼저 의심했어야 했다.

재편 목록: 전북 52 · 전남·광주 12 · 강원 51. 연구 노트에 정정을 기록했다. (→ §7 시스템 결함)

1-3. 아파트 축이 새로 열렸다 — 원주의 진짜 재고는 여기 있다

1차 방문은 다가구 주인세대에 집중했는데, 오늘 아파트를 재보니 원주는 예산 띠 재고가 순회 최상급인 도시였다.

지표 원주 비교
예산 띠 아파트 전세 호가 19건 부산 남구 52·영도 29 / 울산 중구 3 · 김천 2
띠 안 전세 실거래 비율 19/50 = 38.0% 대구 동구 73% / 울산 41%
띠 안 76㎡+ 비율 [H9 지표] 15/50 = 30.0% 울산 13.5% · 천안 9.8%
아파트 전세 비중 50/90 = 55.6% —
전세 보증금 중앙값 1억 2,443만원 띠 하단보다 아래 = 아래쪽이 두껍다

띠 안 실거래의 모습: 반곡동 중흥에스-클래스프라디움 108㎡ 3.0억 / 관설동 원주동문디이스트(2025년식) 81㎡ 2.0~2.1억 3건 / 무실주공4단지 84.5㎡ 2.0억 / 혁신도시 부영 1·8단지 84.99㎡ 1.77~1.81억.

1-4. 전세가율 — 연식이 가르고, 격차가 순회 최대다

molit 매매·전세 실거래를 단지·면적(±5㎡)으로 맞춰 재봤다.

단지 연식 전세가율
청솔2차 59㎡ 2000 119.6% (전세 9,450 / 매매 7,900)
청솔5차 60㎡ 2001 107.0%
금광포란재1단지 85㎡ 2006 103.4%
푸른숨 휴브레스 85㎡ 2013 95.7%
남원주코아루미소지움 60㎡ 2018 69.9%
이지더원어반포레 60㎡ 2024 57.7%

신축~구축 격차 61.9%p로 청주(59 / 92~110)·천안(78.6 / 100.8)을 넘어선다. 표본이 단지당 매매 1~2건이라 정밀도는 낮지만 방향은 일관된다.

사용자 헌법은 새집을 선호하는데, 원주에서는 선호와 안전이 같은 방향을 가리킨다. 다른 도시에서 자주 어긋났던 두 축이 여기서는 맞물린다 — 이것이 오늘 아파트 후보를 신축 위주로 고른 이유다.

1-5. 시장 국면 — 미분양과 신규 공급이 동시에 온다

우리 발굴에의 함의: 순회에서 만난 열한 개 국면 중 원주는 첫째 국면(공급 과잉 = 세입자 우위)의 가장 순수한 사례다. 부산은 매수심리 실종이었고 제주는 미분양 최다인데 공급도 함께 멎었는데, 원주는 재고가 쌓인 채로 신규 공급이 계속 오는 유일한 사례다. 즉 서두를 이유가 없고, 기다릴수록 조건이 나빠질 이유도 적다.

판정: 관심 유지 · 진입 시점 = 지금 유리. 단 경로를 나눠야 한다 — 아파트는 지금 고를 수 있고(띠 안 호가 19건), 다가구 주인세대 전세는 지금 재고가 사실상 없다(1건).

2. 발굴 매물

[주인세대·전세] 지정면(원주기업도시) — 다가구 최상층 93㎡, 다락방 + 테라스

[아파트 탑층·전세] 이지더원어반포레 132동 — 84㎡ 최상층 (2024년식)

[아파트·전세] e편한세상반곡 108동 — 혁신도시 84㎡, 반환보증보험 가능 명시

[주인세대·월세] 반곡관설동(혁신도시) — 복층 주인세대 138㎡, 테라스

[주인세대·월세] 단구동 치악고 인근 — 신축 주인세대 113㎡, 엘리베이터·테라스

검토했으나 제외: 소초면 단독 복층 123㎡ 전세 1.8억(매물) — 예산 띠 안 유일한 house 전세였지만 하드 탈락이다. ①소초면은 치악산 자락 면지역으로 §1-2의 시골 배제에 걸린다 ②대지 834㎡의 노출 마당은 §1-3에서 가점이 아니라 감점이다. 밴드 안이라는 이유만으로 추천하지 않는다는 근거를 DB에 남겼다.

house 호가 60건 · apt 호가 60건 · molit 실거래 270건(아파트 전월세·매매·단독다가구 전월세 각 90건)을 검토해 위 5건.

3. 기존 후보 변동 (GONE)

1차 방문에서 DB에 적재한 5건 중 4건이 오늘 목록에서 사라졌다(나머지 1건은 이미 rejected).

매물 1차 상태 오늘
관설동 우러리길 주인세대 24년준공 복층 165㎡ 전세 2억 active GONE
무실 생활권 주인세대 방4화3 복층 테라스 전세 2억 active GONE
관설동 치악고 인근 주인세대 신축 116㎡ 전세 2억 active GONE
반곡동 주인세대 옥상사용 133㎡ 월세 3,000/100 active GONE (단, 같은 조건 물건이 2644545594로 재등장 — 동일 물건 재등록 가능성)

시장 신호로서: 전세 2억대 주인세대는 원주에서 2주를 버티지 못한다. 다만 §1-1에서 봤듯 이것이 "빨리 팔린다"는 뜻인지 "임대인이 거둬들인다"는 뜻인지는 실거래로 갈리지 않는다.

4. 시장·개발 동향

절제 기준으로 제외한 것: "부동산시장 원주시만 잘나가"(원주투데이·네이버 재게재)는 기준금리 2.5% 인상기·2023년 준공 예정을 다루는 2022년 기사였고, "미분양이 극적으로 감소한 원주시"(주간동아 조영광)는 2020년 기사였다. 검색 상위에 올라왔지만 현재 동향으로 쓰지 않았다.

연구 노트에서

오늘 _thesis.md에 여섯 항목을 갱신했다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

7. 시스템 결함 신고

[sense:realty]{op: "codes"}가 강원도에 대해 폐지된 구코드를 반환한다.

[sense:realty]{op: "codes", city: "강원"}     → 원주시 42130 (구 강원도 코드)
[sense:realty]{source: "molit", region_code: "42130", type: "apt", deal: "rent"}
   → {"success": true, "총거래건수": 0, "items": []}     ← 에러가 아니라 조용한 0건
[sense:realty]{source: "molit", region_code: "51130", type: "apt", deal: "rent"}
   → 90건 정상

2023년 강원특별자치도 출범으로 시도코드가 42→51로 바뀌었는데 codes의 코드표가 갱신되지 않았다. 문법도 파라미터도 옳은데 빈 결과가 나오고 봉투는 성공을 알린다 — 정직 표지가 없는 실패라 가장 위험한 형태다. 2026-08-10 원주 첫 방문의 molit 교차검증 실패가 이 결함이었을 가능성이 크다.

같은 종류의 재편이 이미 알려진 곳: 전북 52 · 전남/광주 12. 코드표 전반의 점검이 필요하다.

출처