부동산 발굴 보고서 — 2026-08-25 — 서울 노원·도봉

순회: 16일차 · 첫 방문(대도시 탐험 1번 타자) · 전국 DB: 방문 지역 15곳 / 활성 후보 92건

한눈에 (TL;DR)

  • 서울에서 '주인세대'라는 단어가 박힌 예산 띠 매물을 처음 찾았다 — 공릉동 다가구 3/3층 최상층 72㎡ 전세 2.5억(15년이내·방3·욕2). 대구 동구에서 얻은 규칙("원룸 수요가 압도적인 곳은 건축주가 꼭대기까지 임대로 쪼갠다")이 서울 대학가에서 부분 반증됐다.
  • 오늘의 산출물은 매물이 아니라 경계다. 노원은 재고가 두껍지만(띠 안 아파트 전세 실거래 42.2%) 그 안에 전용 76㎡+가 0건이고, 도봉은 재고가 얇아도(28.9%) 76㎡+가 12.2% 있다. 같은 돈으로 부부가 살 크기를 주는 쪽은 도봉이다.
  • 뜻밖의 발견 — 서울 동북권 전세가 순회에서 가장 안전하다. 아파트 전세가율이 노원 36~76%, 도봉 34~92%로, 청주 서원구 86.1%·천안 해누리선경 100.8%·원주 청솔2차 119.6%와 정반대다. 값이 비싼 대신 보증금이 안전하다.
  • 그런데 진입 시점은 나쁘다. 전세 매물이 1년 새 노원 -63.0%·도봉 -63.8%로 반토막 났고, 2028년까지 서울 재건축 이주 18만 가구(노원 상계2구역 2,200가구 포함)가 대기 중이다.
  • 판정: 노원 = 보류 / 도봉 = 관심(진입 시점 유보).

1. 오늘의 지역 — 서울 노원·도봉

사용자 지시(2026-08-24)로 수도권 배제를 풀고 시작하는 대도시 탐험의 첫 정식 호다. 개정 당일의 예비 실측(노원 apt 34건 중 16건)을 60건 표본 + 국토부 실거래 3개월치로 다시 쟀다.

1-1. 생활 인프라 — 순회 최상급, 그런데 한 단위가 아니다

08-17 대구 동구에서 정한 subzones 규칙대로 네 생활권을 따로 쟀다(반경 1.5km 점포 수):

생활권 점포 수 성격
노원역·상계 8,820개 순회 최대치. 입시·교과학원 622개가 1위 업종. 치과 123·한의원 97·내과소아과 60
창동역 7,675개 치과 113·한의원 91·내과소아과 49. 서울아레나·민자역사 개발 집중
방학·도봉 6,551개 슈퍼마켓 147·편의점 132로 생활밀착 업종이 두껍다
중계 은행사거리 3,592개 입시학원 505개(전체의 14%) — 학원가 특화, 주거 상권 자체는 노원역의 절반 이하

노원역 8,820개는 지금까지 순회 최대였던 대구 동대구역권(6,469)을 크게 넘고, 청주 복대(5,883)·서귀포 구도심(3,871)과는 자릿수가 다르다. 의원 밀도도 순회 최고다 — 내과·소아과 60개는 청주 오송(30)의 두 배, 서귀포 신시가지(12)의 다섯 배다. 사용자 헌법 §1-2(도서관·병원·슈퍼·맛집이 근거리)는 이 지역에서 논쟁의 여지가 없다.

정직하게: 종합병원은 이번 반경 집계의 업종 목록에 잡히지 않았다. 구 단위로는 상계백병원·원자력병원·을지대병원이 알려져 있으나 이번 실측으로 확인하지 않았다. 다음 방문 과제.

1-2. 주거비 — 예산 띠로 살 수 있는 것의 실제 모습

네이버 호가 60건 표본(전세만, 예산 띠 안):

  • 노원 21건 — 전용 32~59㎡. 상계주공 2·3·4·10·11·14단지, 미륭·미성·삼호3차, 중계주공 5·7, 극동건영벽산, 장미, 성원. 예외 없이 25년이상.
  • 도봉 16건 — 전용 36~84㎡. 창동주공 1·3·4단지, 상아1차, 한양2·3·4차, 주공17단지, 동익파크, 삼환도봉, 성원.

국토부 실거래(2026-06~08, 각 90건 표본)가 이 차이를 확증한다:

노원 도봉
아파트 전월세 중 전세 66건 (73.3%) 43건 (47.8%)
예산 띠 안 전세 38건 (42.2%) 26건 (28.9%)
그중 전용 76㎡+ 0건 (0.0%) 11건 (12.2%)
전세 보증금 중앙값 2.50억 3.23억
단독·다가구 전세 비중 11.1% 15.6%
다가구 전세 최고 실거래 1.70억 1.90억

이 표의 0.0%가 오늘의 핵심이다. 08-18 울산에서 만든 지표(예산 띠 안 76㎡+ 실거래 비율)가 순회 처음으로 바닥을 쳤다. 노원에서 79~84㎡ 전세는 5.0~6.5억으로 전부 띠 위에 있다. 즉 노원의 두꺼운 재고는 작은 집이 많다는 뜻이지 고를 게 많다는 뜻이 아니다.

㎡당 전세가로 보면: 공릉동 주인세대 72㎡ 347만원 · 상계동 단독 88㎡ 398 · 도봉 삼환도봉 83㎡ 422 · 도봉 동익파크 84㎡ 452 · 노원 미륭미성삼호 59㎡ 593 · 도봉 상아1차 58㎡ 638. 작을수록 비싸다.

1-3. 공급·신축 — 신축은 띠 밖, 오는 것은 멸실이다

띠 안 매물은 예외 없이 25년이상 구축이다. 신축(노원롯데캐슬시그니처·도봉아테라·북한산아이파크)은 전세 5.5~6.5억으로 전부 띠 위에 있다. 그리고 앞으로 오는 것은 신축 공급이 아니라 이주 수요다 — 상계2구역(2,200가구) 2028년 착공 목표, 하계5·상계마들 공공임대 재건축 2026년 초 1,699가구 착공.

1-4. 도시 활력 — 도봉 쪽에 사건이 있다

창동 일대에 서울아레나(국내 최대 K팝 공연장)·창동민자역사·창동역 복합환승센터·숙박 700실이 걸려 있고, 2026년 설계 완료 → 2027년 준공 목표로 진행 중이다. 도봉구는 2026년 구정 중점사업으로 이를 전면에 놓았다. 노원 쪽 사건은 재건축이고, 그것은 세입자에게 활력이 아니라 압박이다.

1-5. 정주 환경

불암산·수락산·도봉산에 둘러싸이고 중랑천이 관통하는 주거 전용 지역. 소음·공해 요인은 적다. 도봉산 인접(방학·도봉동)은 순회 전체에서 자연 접근성이 가장 좋은 축에 든다.

1-6. 판정

노원 = 보류. 인프라는 순회 최상급이고 전세 안전도도 최고인데, 예산 띠 안에 부부가 살 크기가 존재하지 않는다(76㎡+ 0.0%). 재평가 조건: 상계주공 재건축 이주가 실제 개시돼 전세 재고 구성이 바뀌거나, 이주 대책 임대가 풀릴 때.

도봉 = 관심(진입 시점 유보). 예산 띠에서 전용 83~84㎡를 주는 유일한 서울 구묶음이고, 창동 개발이 활력 축을 밀어올린다. 다만 지금 들어가는 것은 불리하다 — 전세 매물 -63.8%, 재건축 이주 대기. 울산이 "2028년까지 기다려라"였다면 서울 동북권은 "2028년까지가 더 나쁘다"이다.

2. 발굴 매물

평가표(§1-5) 통과 5건. 대도시 호라 통과 0건도 정상인데, 부산물 경로가 살아 있어 후보가 나왔다.

[주인세대] 공릉동 — 3층 건물 꼭대기, '주인세대' 명시, 15년이내

  • 전세 2억 5,000만원 / 전용 72㎡ / 3층 중 3층 / 방3·욕2 / 남향 / 15년이내
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-25 05:00)
  • 평가: 사용자 헌법 §1-4 1순위 형식이 서울 예산 띠 안에서 확인된 첫 사례다. 위층이 없어 층간소음이 절반 해소되고, 15년이내라 오늘 서울 후보 중 단열이 가장 나을 축이다. 공릉역 역세권. ㎡당 347만원으로 전주 만성동(349)과 같고 울산 유곡동(243)보다 비싸다.
  • 리스크(중요): 다가구라 선순위 임차보증금이 등기부에 보이지 않는다. 게다가 노원구 다가구 전세 실거래 최고가가 1.70억인데 이 호가는 2.5억이다 — 실거래 대비 높은 호가이므로, 계약 전 확정일자 부여현황·납세증명서 요구(주택임대차보호법 제3조의7)가 필수다. 현장 확인 필요: 다락·난방 방식, 선순위 총액, 융자 유무.

[아파트 탑층] 창동 동익파크(동익미라벨) — 15층 중 15층, 전용 84㎡

  • 전세 3억 8,000만원 / 99/84㎡ / 15층 중 15층(탑층) / 방3·욕1 / 남향 / 25년이상
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-25 05:00)
  • 평가: §1-4 2순위(아파트 탑층). 위층이 없고 스카이뷰·숲세권. 서울 예산 띠에서 전용 84㎡를 주는 드문 물건이다. 아파트라 관리 편의는 다가구보다 낫다.
  • 리스크: 전세가율 79.6%(실거래 매매 3.73억 / 전세 2.97억)로 오늘 후보 중 가장 높다. 25년이상 구축 탑층이라 결로·단열 확인이 필수다. 표본이 매매 1건·전세 2건이라 정밀도는 낮다.

[단독 최상층] 상계동 북부 — 3층 중 3층, 전용 88㎡, 태양광

  • 전세 3억 5,000만원 / 100/88㎡ / 3층 중 3층 / 방3·욕2 / 남향 / 25년이내 / 전체 올수리
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-25 05:00)
  • 평가: 오늘 서울 후보 중 전용 면적 최대(88㎡). 3층 건물의 3층이라 위층이 없고, 태양광이 붙어 있어 관리비 절감 신호. ㎡당 398만원.
  • 리스크: 매물에 단독/다가구 구분이 명시되지 않았다 — 선순위 임차보증금 유무를 현장에서 먼저 확인해야 한다.

[아파트] 도봉동 삼환도봉 — 전용 83㎡, 전세가율 33.6%

  • 전세 3억 5,000만원 / 111/83㎡ / 고층(15층 중) / 방3·욕1 / 남향 / 올수리
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-25 05:00)
  • 평가: 전세가율 33.6%(실거래 매매 5.95억 / 전세 2.00억)로 오늘 후보 중 보증금이 가장 안전하다. 도봉산 인접, 탁 트인 조망.
  • 리스크: 25년이상 구축. 집주인 거주 중이라 입주일 협의 필요. 전세가율 표본이 각 1건이라 정밀도 낮음.

[다가구] 월계·공릉 남측 — 5층 중 4층, 전용 70㎡, 융자금 없음

  • 전세 3억원 / 78/70㎡ / 5층 중 4층 / 방3·욕2 / 남향 / 25년이내
  • 매물 보기 (발견: 2026-08-25 05:00)
  • 평가: '융자금없는'이 명시돼 근저당 리스크가 낮다. 다만 4/5층이라 위층이 있어 층간소음 이점이 없고, ㎡당 429만원으로 오늘 house 후보 중 가장 비싸다.

검토 규모: 노원 apt 60 + 도봉 apt 60 + 노원 house 60 + 도봉 house 60 = 240건 호가에서 예산 띠 전세 43건을 거른 뒤 위 5건. 도봉 house 띠 안 2건(쌍문동 단독 66㎡ 2.3억, 쌍문 단독 65㎡ 2.4억)은 층 구조상 이점이 없어 DB에만 적재했다.

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호 필수)

  • 여기선 이 예산으로 이것: 노원이면 25년이상 구축 전용 32~59㎡(상계주공 3단지 37㎡ 2.5억 / 미륭미성삼호3차 59㎡ 3.5억). 도봉까지 넓히면 전용 83~84㎡가 3.5~3.8억에 겨우 닿는다. 부산물 경로로 가면 공릉동 72㎡ 주인세대 2.5억.
  • 지방에선 같은 돈으로 저것: 나주 빛가람 3층 다가구 최상층 145㎡ 방4·욕2 전세 1.5억 (매물 보기) · 진주 신안동 4/4층 최상층 110㎡ 전세 1.1억 (매물 보기) · 원주 지정면 다가구 최상층 93㎡ 다락+테라스 전세 1.4억 (매물 보기).
  • ㎡당 값으로 세우면: 진주 구도심 100 · 대구 신기동 95 · 나주 빛가람 103 · 충북혁신 130 · 원주 지정면 151 · 울산 유곡동 243 · 전주 만성동 349 · 서울 공릉동 347 · 상계동 398 · 도봉 422~452 · 노원 소형 593~638.
  • 그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것은 〈입지와 보증금 안전〉이고, 내주는 것은 〈면적과 연식〉이다. 나주에서 145㎡를 받던 돈으로 서울에서는 72㎡를 받는다 — 면적은 정확히 반토막이다. 대신 나주·진주에서 계약하면 전세가율 80~95% 구간을 감수해야 하는데, 서울 동북권 아파트는 34~46%다. 지금까지 순회는 "싼 지역을 고르면 보증금 위험이 따라온다"는 교환을 반복해 왔는데, 서울은 그 교환을 반전시킨다 — 비싼 대신 안전하다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

① 서울 전세 매물이 1년 새 60% 넘게 사라졌다. 아실 집계 기준 도봉구 -63.8%·노원구 -63.0%(다른 집계는 -60.4/-60.6%)이고, 서울 전체 전세 매물의 약 66%가 강남3구에 몰려 있다. 원인으로 지목되는 것은 실거주 중심 세제 재편과 등록임대 혜택 축소다. → 우리 발굴에의 함의: 오늘 센 재고(노원 21건·도봉 16건)는 이미 반토막 난 뒤의 잔량이다. 마음에 드는 물건이 나오면 지방보다 훨씬 빨리 소화된다고 봐야 한다.

② 2026~2030년 서울 재건축·재개발 이주 18만 가구. 2028년 착공 목표 구역에 노원 상계2(2,200가구)가 포함되고, 하계5·상계마들 공공임대 재건축은 2026년 초 1,699가구가 착공한다. → 함의: 전주에서 본 '멸실이 만든 임차 수요 초과'(2026-08-12)가 서울 동북권에서 훨씬 큰 규모로 예고돼 있다. 노원 보류 판정의 절반은 이 달력 때문이다.

③ 창동 개발이 2027년 준공 목표로 달린다. 서울아레나·창동민자역사·창동역 복합환승센터·숙박 700실, 창동역~서울아레나~중랑천 문화예술 테마거리. → 함의: 도봉의 활력 축은 오르는 중이다. 다만 이는 임대료 상승 요인이기도 하므로, 도봉 진입을 노린다면 준공 전(2026~2027 상반기)이 유리하다.

④ 빌라 전세가율 — 도봉이 서울 5위권. 부동산플래닛 2026-06 기준 서울 연립·다세대 평균 전세가율 60.8%, 강북 79.2·강서 72.7·금천 72.6·구로 70.9·도봉 69.5%. 전월세전환율은 서울 평균 5.5%인데 노원 6.4%로 2위(서대문 6.7% 다음). → 함의: 오늘 발굴한 아파트는 안전하지만 다가구·빌라는 다른 시장이다. 공릉동 주인세대·상계동 단독을 볼 때는 이 숫자를 기억해야 한다. 노원의 높은 전월세전환율은 전세를 월세로 돌릴 때 임대인에게 유리하다는 뜻이라, 전세 매물 감소의 배경이기도 하다.

5. 한국집 심층

오늘은 생략한다(직전 08-23에 소진, 주 1회 기준). _coverage_ledger의 1순위 예약 주제 "다가구 선순위 보증금을 계약 전에 실제로 확인하는 절차"는 오늘 1위 매물이 정확히 그 절차를 요구하는 물건이라 재료가 다시 쌓였다 — 다음 호 후보.

연구 노트에서

오늘 발견이 가설 다섯을 건드려 _thesis.md를 갱신했다.

  • H14 정교화 — "서울에서 예산 띠를 가르는 것은 구다"에서 한 걸음 더: 구가 가르는 것은 재고의 양이 아니라 면적이다(노원 42.2%인데 76㎡+ 0% / 도봉 28.9%인데 12.2%).
  • H9 — 순회 최초의 0.0%. 띠를 비우는 세 번째 경로를 찾았다: 신축 공백(진주)·시간 부족(울산)에 이어 가격 상승(노원 — 76㎡+가 통째로 띠 위로 올라갔다).
  • 대구 동구 규칙 부분 반증 — 서울 대학가에서 건축주는 자기 층을 없애는 게 아니라 작게 얹는다(90㎡+ 0건, 70~88㎡ 4건).
  • H7 뒤집기의 첫 반례 — 노원은 구축(상계주공 36~40%)이 신축(태릉해링턴 45%)보다 전세가율이 낮다. 재건축 기대가 매매가에 선반영돼 분모를 키운 결과다. → 새 조건절: 전세가율은 건물의 나이가 아니라 그 건물의 미래가 땟값에 얼마나 선반영됐는가를 따른다.
  • H3 열한 번째 국면 — 공급도 멸실도 매수심리도 아닌 제도발 전세 소멸. 앞의 열 국면과 달리 지역 자유도로 피할 수 없다(전국 동시 작용).

지켜볼 점 / 내일의 지역

  • 오늘 1위 매물의 다음 걸음: 공릉동 주인세대 72㎡ 2.5억은 ①확정일자 부여현황·납세증명서로 선순위 보증금 총액 확인 ②실거래(노원 다가구 전세 최고 1.70억) 대비 높은 호가의 근거 확인 ③15년이내 건물의 실제 단열·난방비 실적 — 이 순서다. 원주 실측(2026-08-24)에서 주인세대 전세는 2주를 못 버텼으므로, 관심이 있다면 재고가 아니라 사건으로 다뤄야 한다.
  • 다음 방문: 서울 강서·양천 — explore_first 2번, 첫 방문. 08-24 예비실측에서 단독 3/3층 132㎡ 전세 4억(㎡당 303만원)이 잡힌 곳이라, 오늘 노원에서 확인한 "서울 부산물은 작게 얹힌다"가 132㎡ 앞에서도 버티는지가 시험 문제다.
  • 강북·성북 호의 예약된 시험: 오늘 노원(광운대·과기대 벨트)에서 90㎡+ 0건이 나왔다. 경희대·고려대·성신여대 벨트에서 같은 결과가 나오면 "서울 대학가 = 작게 얹는다"가 규칙으로 굳는다.
  • 도봉 재방문 신호: 창동 서울아레나 준공(2027) 전후 임대료, 그리고 전세 매물 감소(-63.8%)가 멈추는 시점.
  • 미확인 과제: 노원·도봉의 종합병원 위치(이번 반경 집계에 안 잡힘), 서울 동북권 CR리츠·매입임대 물량(오늘 조사 범위 밖).

출처