부동산 발굴 보고서 — 2026-08-26 — 서울 강서·양천

순회: 17일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 16곳 · 대도시 호 2번째

한눈에 (TL;DR)

• 오늘의 발견은 매물이 아니라 경로다. 마곡엠밸리 전용 84.95㎡가 전세 2.58~2.71억으로 세 건 실거래됐다. 같은 단지 같은 평형의 시장 전세는 6억대다. 추적해 보니 SH 장기전세주택(시프트) — 주변시세 80% 이하, 최장 20년, 분양전환 없음, 임대인이 SH라 보증금 위험이 사실상 0이다.
• 그런데 이 문은 우리의 최대 무기를 무효화한다. 신청 자격이 “모집공고일 현재 서울시 거주”다. 지역을 자유롭게 고를 수 있다는 것과 아무 데나 있어도 된다는 것은 다르다 — 어떤 문은 그 앞에 서 있어야만 열린다.
• 시장 경로로는 강서 아파트 띠 안 전용 76㎡+ 호가가 0건(29건 전수, 최대 59㎡)이고 양천은 신월동에 1건뿐이다. 어제 노원에서 찾은 규칙(“구가 가르는 것은 재고의 양이 아니라 면적”)이 두 번째로 버혔다.
• 어제 예고한 시험 문제는 틀렸다. “서울 부산물은 작게 얹힌다”(노원 90㎡+ 0건)가 강서에서 깨졌다 — 등촌동 다가구 3/3층 132㎡ 방4·화2 옥상 사용, 전세 4억이 이틀 전 예비실측 때도, 오늘도 살아 있다.
• 다만 그 물건은 보증금 위험이 순회 최고 수준이다. 화곡·등촌은 전국 전세사기 최대 진앙이고, 서울 빌라 경매는 20년 만에 최고 수준으로 3년째 쌓이는 중이다.
• 목동은 기각이다. 88개 단지 2만5,335가구 중 55곳(62.5%)이 전세 매물 0건이고, 2.6만 가구 재건축 이주가 대기 중이다. 그 수요가 신월·화곡으로 흘러들 것이라, 오늘 발굴한 신월동 매물에는 시한이 붙어 있다.

1. 오늘의 지역 — 서울 강서·양천 (첫 방문)

1-1. 한 단위가 아니었다 — 네 개의 생활권

2026-08-17 대구 동구에서 배운 규칙(“지역 평가는 행정구역이 아니라 생활권 단위로”)을 적용해 네 지점에서 따로 재었다. 반경 1.5km 상가업소 수:

순회 열여섯 지역 중 인프라는 압도적 1위다. 대구 동대구역권이 6,469개였고 서귀포 구도심이 3,871개였는데, 여기는 네 생활권이 전부 5,500개를 넘는다. §1-2의 “도서관·병원·슈퍼·맛집이 근거리”는 네 곳 모두 압도적으로 충족된다. 이건 더 검토할 것이 없는 사실이고, 그래서 오늘의 판정은 전부 가격과 크기와 안전에서 갈렸다.

두 가지 단서를 더 적어 둔다. 등촌 반경의 반환 주소가 화곡로까지 물었고(두 동이 한 시가지), 신월 반경은 부천시 오정구까지 물었다 — 신월동은 행정구역상 서울이지만 생활권으로는 경기와 이어져 있다. 그리고 등촌·화곡 반경에서 부동산중개업이 2위 업종(362개)으로 잡힌 것은 2026-08-21에 적은 왜곡(“중개업소 수는 정주 활성도가 아니라 분양·거래 활성도를 재다”)의 세 번째 사례다.

1-2. 주거비 — 띠는 있는데 크기가 없다

molit 아파트 전월세 실거래 각 90건(2026-06~08) 전수 집계:

띠의 양은 강서가 도봉과 같고 양천보다 두꺽다. 그런데 그 띠의 크기는 둘 다 3.3%로 도봉(12.2%)의 4분의 1이다. 현재 호가로 내려가면 더 선명하다:

• 강서: deposit_min/max 로 띠만 받은 60건 표본에서 전세만 걸러 29건. 그 29건의 최대 전용은 59㎡이고 76㎡+는 0건이다. 가양·등촌주공·방화·마곡중앙하이츠가 34~59㎡로 반복된다.
• 양천: 60건 표본 중 띠 안 전세 5건, 76㎡+는 신월동 1건(방주기픈샘 80㎡ 4억).

1-3. 전세가율 — 순회 최저가 오늘 경신됐다

단지 매칭(전용 ±3㎡)으로 재었다:

보증금 안전으로만 따지면 순회 열여섯 지역 중 최고다. 청주 서원구 86.1%·천안 해누리선경 100.8%·원주 청솜amp2차 119.6%와 같은 지방 구축과 비교하면 다른 세계다.

다만 그 안전이 어디서 오는지를 봐야 한다. 08-25 노원에서 세운 조건절(“전세가율은 건물의 나이가 아니라 그 건물의 미래가 땅값에 얼마나 선반영됐는가를 따른다”)이 오늘 같은 구 안에서 짝을 이뤄 증명됐다: 재건축 추진 단지인 신월시영(1988)은 31~34%인데, 재건축 기대가 없는 마곡중앙하이츠(1994)는 59~62%다. 같은 구축인데 두 배 차이고, 가른 것은 연식이 아니라 재건축이다.

그리고 그 안전은 공짜가 아니다 — 재건축이 시작되면 나가야 한다. 목동 2.6만 가구가 지금 그 상황이다.

1-4. 다가구 광맥과 그 그림자

• 단독·다가구 전월세 실거래 전세 비중은 강서 17.8%·양천 16.7%로 순회 중상위다. 다만 2026-08-24에 결론 내렸듯이 이 지표는 광맥 탐지에 쓰지 않는다.
• 다가구 전세 보증금은 강서 중앙값 1.3억·최고 3.0억(등촌동 3건), 양천 중앙값 1.0억·최고 2.64억(신정동)이다. 오늘 1위 매물의 호가 4억은 실거래 최고가보다 1억 높다 — 그 차이를 면적(132㎡)이 설명하는지 중개사에 확인해야 한다.
• molit 다가구 전월세 90건 중 55건이 화곡동이다. 강서의 다가구 시장은 사실상 화곡동 시장이고, 그 동은 전국 전세사기의 최대 진앙이다.

1-5. 판정

강서 = 보류 · 양천 신월동 = 관심(진입시점 유보) · 양천 목동·신정 = 기각(예산 밖)

• 강서를 기각하지 않는 이유는 하나다 — 마곡의 제도 경로(§2b·§4). 시장만 보면 강서는 “띠 안 재고는 있으나 전부 작고, 큰 것은 보증금이 위험하다”로 끝난다.
• 신월동이 관심인 이유는 서울 다섯 구를 훑는 동안 나온 “띠 안 76㎡+ 아파트 전세 호가”가 여기서 나왔기 때문이고, 진입시점을 유보하는 이유는 목동 이주 수요가 이쪽으로 온다는 것이다.

답사 옵션: 신월동에 삼삼엠투 주간임대 물건이 있다 — 오피스텔 16평 주 28만원(+관리비 5만원), 양천구 전체 240건. 다만 이번엔 “살아보기”보다 서울 거주 요건을 만드는 수단으로서의 의미가 더 클 수 있다(§4 미확인 과제).

2. 발굴 매물

평가표 통과 4건. 240건 호가 표본(강서 apt 120·house 60 / 양천 apt 120·house 60, 중복 포함) 검토.

[주인세대] 등촌동 — 3/3층 132㎡, 방4·화2, 옥상 사용

• 전세 4억 / 계약 132·전용 132㎡ / 25년이상 / ㎡당 303만원
• 매물 보기 (발견: 2026-08-24 예비실측, 재확인 2026-08-26 16:17)
• 평가: §1-3의 두 항을 동시에 맞힌다 — 3층 건물의 3층이라 위층이 없고(층간소음), 옥상을 쓸 수 있어 “둘러싸인 외부공간” 조건에 닿는다. 방 4·화장실 2 · 132㎡는 서울에서 예산 띠로 보기 어려운 크기다. 약점은 연식이다 — 25년이상이라 단열·창호 등급이 미상이고, 132㎡를 데우는 난방비는 반드시 직전 거주자의 실적을 받아 확인해야 한다. 옥상이 “사용 가능”인지 “전용”인지도 현장 확인 사항이다.
• 리스크 — 오늘 보고서에서 가장 중요한 경고: 다가구라 호실별 선순위 보증금 총액이 등기부에 드러나지 않는다(2026-08-12 심층 결론). 그 상태에서 보증금 4억은 순회 발굴 중 최고액이고, 하필 그 물건이 있는 동네가 전국 전세사기 최대 진앙이다. 서울 빌라 경매는 20년 만에 최고 수준으로 3년째 쌓이고 있고(2026-08 중앙일보), 올 4월 주거시설 경매 1만2,426건 중 72.2%가 비아파트다.
• 접근 순서: ①임대인에게 확정일자 부여현황 + 전입세대 열람 + 납세증명서 요구(주택임대차보호법 제3조일7 정보제시 의무) ②그 총액 + 4억을 건물 감정가와 대조 ③HUG 보증 가입 가능 여부를 문서로 확인. 이 세 가지가 나오기 전엔 계약금을 넣지 말 것.

[아파트] 신월동 방주기픈샘 101동 — 전용 80㎡, 방3·화2

• 전세 4억 / 100·전용 80㎡ / 6층(12층) / 2007년식(25년이내) / ㎡당 500만원
• 매물 보기 (발견: 2026-08-26 16:17)
• 평가: 서울 다섯 구를 훑는 동안 나온 유일한 ‘예산 띠 안 76㎡+ 아파트 전세 호가’다. 방3·화2로 부부가 살 구조가 되고, 2007년식이라 서울 띠 매물 평균(25년이상)보다 단열이 낫다. 중개사 문구에 “모든 대출 가능, 보증보험 가입 가능”이 명시돼 있다 — 1위 매물과 정확히 반대되는 지점이다.
• 약점: 아파트라 복층도 옥상도 없고(§1-4 기준선 형식), 6/12층이라 위층이 있다. 김포공항 항로 소음은 현장 확인 필요.
• 검증: 같은 단지 84.99㎡ 3층이 2026-06에 전세 4억으로 실거래됐다(molit). 호가가 실거래와 일치해 거품이 없다.
• 시한: 목동 이주 수요가 신월로 흘러들면 이 가격대가 먼저 사라진다.

[아파트] 신월동 신안파크 1동 — 전용 72㎡, 4/5층 남향

• 전세 2억 7,000 / 93·전용 72㎡ / 4층(5층) / 25년이상 / ㎡당 375만원
• 매물 보기 (발견: 2026-08-26 16:17)
• 평가: 오늘 후보 중 ㎡당 최저이고, 5층짜리 저층 단지의 4층이라 위층이 하나뿐이다(2026-08-20 서귀포에서 배운 “저층 단지가 탑층을 싸게 만든다”의 서울판). 전용 72㎡ 방3으로 크기도 진다. 남향·트인 전망.
• 약점: 25년이상이라 단열 미상(확인 필요), 화장실 1개.

[아파트] 화곡동 중앙하이츠 4동 — 전용 56㎡, 방3

• 전세 3억 2,000 / 74·전용 56㎡ / 4층(12층) / 25년이상
• 매물 보기 (발견: 2026-08-26 16:17)
• 평가: 강서 띠 안 재고의 대표격. 방3이지만 전용 56㎡로 좁다. 중개사 문구가 “HUG대출안됨, 보증보험가”로 갈려 있어 왜 허그가 안 되는지를 먼저 물어야 한다(근저당 가능성).

후보에서 내린 것 — 방화5단지 탑층

방화동 방화5단지 505동 13/13층 탑층 전세 2억 8,000은 중개사가 직접 “탑층으로 층간소음 걱정 없고”라 적어 §1-4 우선순위 2에 정확히 들어맞는데, 전용 39㎡라 부부가 정착할 크기가 아니다. DB에는 rejected로 남겼다 — 서울 탑층이 띠 안에 나온다는 사례로는 의미가 있기 때문이다.

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호 필수)

• 여기선 같은 예산으로 이것: 아파트로 가면 25년이상 전용 34~59㎡(강서 띠 안 29건 전부). 크기를 원하면 다가구로 내려가 132㎡ 4억을 잡을 수 있지만, 그순간 보증금 안전을 통째로 내준다(전세사기 진앙의 다가구 · 선순위 보증금 비공개).
• 지방에선 같은 돈으로 저것: 나주 빛가람 3층 다가구 최상층 145㎡ 방4·욕2가 전세 1.5억(2026-08-13 발굴, ㎡당 103만원). 같은 4억이면 그런 집을 두 채 빌리고도 1억이 남는다. 진주 구도심 110㎡ 전세 1.0억(㎡당 91만원)과 대조하면 등촌동은 3.3배다.
• 그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것은 ‹상권 밀도 1만개와 종합병원›이고, 내주는 것은 ‹면적 절반과 보증금 안전 중 하나›다. 단 예외가 하나 있다 — 아래 §4의 제도 경로를 통과하면 세 가지를 동시에 가질 수 있다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 변동 없음. 다만 기록해 둘 것이 하나 있다 — 08-24 예비실측의 등촌동 132㎡가 이틀 뒤에도 살아 있다. 2026-08-24 원주 재방문에서 “주인세대 전세는 재고가 아니라 사건이다(2주를 못 버튀다)”고 적었는데, 서울 고가 다가구 전세는 그보다 느리게 소화된다는 반증일 수 있다(표본 1건, 단정 불가).

4. 오늘의 발견 — 부산물의 다섯째 원천, 그리고 그것이 가져가는 대가

4-1. 숫자 하나가 이상했다

molit 강서 아파트 전월세 90건을 띠로 거르다 가장 넓은 세 건이 이렇게 나왔다:

마곡 신축 84㎡ 전세 시세는 6억대다. 반값이 안 되는 가격이 세 건, 그것도 7단지에서 두 건이 소수점까지 똑같은 숫자로 나왔다. 똑같은 가격이 반복된다는 것은 협상의 결과가 아니라 정해진 값이라는 뜻이다.

4-2. 추적 결과 — SH 장기전세주택(시프트)

마곡엠밸리 1~15단지(1만1,821가구)는 서울주택도시공사(SH)가 시행했고, 그 안에 장기전세주택이 섞여 있다. 조건은 이렇다(i-sh.co.kr 청약자격, 2026년 기준 직접 확인):

가점표를 보면 사용자 쪽으로 기울어진 항목이 많다 — 만 50세 이상 5점(최고 구간) · 무주택기간 10년 이상 5점 · 서울 연속거주 10년 이상 5점 · 청약저축 납입 96회 이상 5점. 앞의 둘은 이미 만점권이고 셋째만 0점이다. 만 65세 이상이면 주거약자주택이라는 별도의 문도 열린다.

4-3. 그런데 이 문은 우리 무기를 무효화한다

이 보고서는 17일간 지역 자유도를 무기로 써 왔다. 출퇴근이 없으니 남들이 후보에 못 올리는 저평가 지역을 고를 수 있다는 것, 그것이 §1-1이 말하는 최대의 지렛대였고 전국 순회는 그 지렛대를 쓰는 장치였다.

장기전세는 그 무기가 닿지 않는 곳에 있다. 자격 첫 줄이 “모집공고일 현재 서울시에 거주하며”이기 때문이다. 지방에 사는 동안은 신청 자체가 안 된다.

지역을 자유롭게 고를 수 있다는 것과 아무 데나 있어도 된다는 것은 다르다. 어떤 문은 그 앞에 서 있어야만 열린다.

이것이 오늘 대도시 호의 진짜 산출물이다. 매물이 몇 건이냐가 아니라, 예산 띠로 서울에서 84㎡ 신축을 얻는 길이 시장에는 없고 제도에는 있으며, 그 제도는 먼저 서울에 살 것을 요구한다는 구조를 그린 것이다.

4-4. 다음 걸음 (미확인 과제)

1. 현재 진행 중인 장기전세 일반공급 공고에 마곡·가양 물량이 있는가 — 오늘 검색으로는 종료된 공고(제50차, 미리내집 7·8차)만 확인됐다.
2. ‘서울 거주’의 최소 기간 요건이 공고문에 따로 있는가 — 청약자격 페이지에는 기간 명시가 없다(가점에만 연속거주기간이 들어간다). 이게 짧으면 삼삼엠투 달살이로 요건을 만드는 경로가 생긴다.
3. 총자산 6.62억 기준 안인가 — 전세보증금도 자산에 합산된다. 이건 사용자 본인만 확인할 수 있다.
4. 서울 동북권 CR리츠·매입임대 물량은 여전히 미확인(08-25 과제 이월).

5. 시장·개발·법률 동향

5-1. 학군지의 전세 소멸 — 순회 열두 번째 국면

헤럴드경제 전수조사(2026-08-13): 대치·목동·중계·평촌 190개 단지 8만2,151가구 중 전세 매물 659건(0.8%). 목동은 88개 단지 2만5,335가구 중 55곳(62.5%)이 전세 0건이고, 1,640·1,882가구 대단지인 신시가지1·2단지조차 각 4건이다.

원인은 세 가지가 겁쳐 있다 — ①토지거래허가구역 실거주 의무 ②전세대출 규제 강화 ③2026년 세제개편안 — 비거주 1주택 종부세 기본공제 9억으로 축소·양도세 장특공 축소. 집주인이 세입자를 내보내고 들어오는 것이 합리적이 됐다.

우리 발굴에의 함의: 08-25 동북권이 등록임대 혜택 축소로 전세가 준 것이라면, 학군지는 보유세가 실거주를 강제한 경우다. 같은 방향으로 전국 동시에 작용하므로 지역 자유도로 피할 수 없는 둘째 힘이다.

5-2. 목동 재건축 2.6만 가구의 이주

매일경제(2026-06-17)에 따르면 목동 재건축 2.6만 가구가 이주를 앞두고 서울시가 대책에 착수했다. 서울 전체로는 5년간 18만 가구 이주가 예고돼 있다(08-25 호 출처).

우리 발굴에의 함의: 이것이 오늘 발굴한 신월동 매물의 유효기간을 정한다. 목동에서 밀리는 세대가 가장 먼저 가는 곳은 같은 양천구 안의 신월·신정 서부와 강서 화곡이다. 지금 4억인 방주기픈샘 80㎡가 내년에도 4억일 이유가 없다.

5-3. 빌라 경매 — 기회가 아니라 경고로 읽는다

지지옥션·법원 통계(중앙일보 2026-08): 올 1분기 신규 경매 신청 3만541건으로 13년 만에 최대, 전국 낙찰률 23.2%(2021년 42.9%의 절반). 4월 주거시설 경매 1만2,426건 중 비아파트가 72.2%. 서울 빌라 경매 물량은 20년 만에 최고 수준이고 전세사기 관련 물건이 3년째 쪼지고 있다.

우리 발굴에의 함의: §1-4는 빌라를 “전세사기 오명으로 가격이 눌렸으니 기회이자 리스크”라 적어 두었는데, 화곡동 실측은 리스크 쪽이 아직 끝나지 않았음을 보여준다. 경매가 몰리는 중이라는 것은 그 동네 다가구·빌라의 선순위 관계가 지금도 정리 중이라는 뜻이다.

연구 노트에서

오늘 발견이 가설 다섯을 건드려 _thesis.md를 갱신했다.

• H16 신설 — 부산물의 다섯째 원천은 공공 임대 배급이다. 그리고 이 원천만은 지역 자유도를 무효화한다 — 사고의 부산물(CR리츠)은 돈만 있으면 되지만 제도의 배급은 자격을 통과해야 하고, 그 자격의 첫 줄이 거주지다.
• H14 정교화 2 — “구가 가르는 것은 재고의 양이 아니라 면적”이 두 번째로 버혔다. 서울 다섯 구를 훑은 잠정 결론: 예산 띠 안에서 부부 둘이 살 크기를 주는 서울 아파트는 도봉과 신월동에만 있다. 둘 다 그 구의 가장 바깥이다.
• “서울 부산물은 작게 얹힌다” 반증 — 어제 세운 규칙이 하루 만에 깨졌다(등촌동 132㎡). 가르는 것은 원룸 수요의 강도가 아니라 그 동네 임차 수요에 가족이 얼마나 섞여 있는가다 — 대학가(노원)는 단신, 서남권 주거지(등촌·화곡)는 가족이 섞인다.
• H7 두 번째 확증 + 순회 최저 경신 — 신월시영(재건축 추진) 31~34% vs 마곡중앙하이츠(기대 없음) 59~62%. 같은 구 같은 구축인데 두 배다. 안전을 재는 것은 연식이 아니라 재건축이다.
• H3 열두 번째 국면 — 학군지의 실거주 전환(보유세가 전세를 지운다). 열한 번째(등록임대 혜택 축소)와 같은 계열이되 기제가 다르다.

방법론도 둘 늘었다 — deposit_min/max 를 걸어야 띠 재고를 안 과소평가하고(강서 11건→29건), [sense:commercial] 은 1만행에서 잘린다(마곡 11,029 → truncated).

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 오늘 발견의 다음 걸음은 매물이 아니라 공고다. 장기전세 일반공급 공고는 부정기로 나오므로 달력에 거는 일이다(08-17 CR리츠에서 배운 것과 같은 성격). SH 청약알리미 등록을 사용자가 원하면 다음 호에서 다루겠다.
• 등촌동 132㎡를 어떻게 할 것인가: 이 물건은 “구조는 최고, 안전은 최악”이라는 다가구 주인세대의 전형적 교환을 극단으로 보여준다. 보증금이 4억이라 그 교환의 판돈이 지금까지 중 가장 크다. 사용자가 관심을 보이면 §2의 세 단계(확정일자 부여현황·전입세대 열람·HUG 가능여부)를 먼저 밟는다.
• 다음 방문: 서울 금천·구로 — explore_first 3번, 첫 방문. 준공업 원룸 밀집 지대라 오늘 고쳐 쓴 규칙(“가족 임차 수요가 섞여 있으면 크게 얹는다”)의 시험지다. 예측: 준공업 원룸촌은 단신 수요가 지배적이므로 노원형(70~88㎡)이 나오고 132㎡급은 안 나올 것이다.
• 신월동 재방문 신호: 목동 이주가 실제로 시작되는 시점(신쁅4구역 등). 그때 방주기픈샘 80㎡ 4억의 생존 여부를 먼저 본다.
• 심층 코너: 오늘도 생략했다(직전 08-23 소진). _coverage_ledger 1순위 예약 주제(다가구 선순위 보증금 확인 절차)는 오늘 1위 매물이 바로 그 절차를 요구하는 4억짜리 다가구라 재료가 세 번째로 쌓였다. 다음 호 1순위.
• 미확인 과제: 강서·양천의 상급종합병원 위치(반경 집계엔 종합병원까지만 잡혔다), 신월동 김포공항 항로 소음의 실제 정도.

출처

• 매물·시세: 네이버부동산 호가 360건 표본(2026-08-26 조회), 국토교통부 실거래가 아파트 전월세·매매·단독다가구 전월세 각 90건(2026-06~08, 강서 11500 / 양천 11470)
• 상권: 소상공인시장진흥공단 상가업소 정보(반경 1.5km, 4개 생활권)
• 제도: SH 장기전세주택 청약자격 (2026년 기준) · 서울주택포털 장기전세주택
• ‘8.2만 가구 중 전세 659건’ 대치·목동·중계·평촌 학군지 전세 씨가 말랐다 (헤럴드경제 2026-08-13)
• 2.6만가구 재건축 앞둔 목동 … 이주대란 우려에 대책 착수 (매일경제 2026-06-17)
• 빌라 경매 9번 유찰될 때…서울 아파트는 감정가 1.5배 낙찰 (중앙일보)
• [르포] 전세사기 여파에 화곡동 상권까지 침체
• 제일 큰 트레이더스 품은 마곡, 집값도 ‘들씩’? (비즈워치)
• 달살이 답사: 삼삼엠투 양천구 (신월동 오피스텔 16평 주 28만원 + 관리비 5만원, 구 전체 240건)