부동산 발굴 보고서 — 2026-08-28 — 서울 강북·성북

순회: 19일차 · 첫 방문(explore_first 4번) · 전국 DB: 방문 지역 18곳 / 활성 후보 107건
탐색 조건: 전세 예산 띄 · 전세 선호(조건 좋으면 형식 불문) — _report_config 기준

한눈에 (TL;DR)

• 서울 순회 네 번째 구묶음에서 지금까지 두 번째로 큰 부산물이 나왔다 — 강북 수유동 다가구 최상층 전용 113㎡·테라스·전세 3.5억(㎡당 310만원). 08-26 강서 등촌동 132㎡ 4억 다음가는 크기다.
• 그러나 오늘은 물건과 안전이 정면으로 충돌하는 호다. 강북구 연립·다세대 전세가율은 79.2%로 서울 1위(평균 60.8%)이고, 오늘 발굴한 것은 전부 그 형식이다. 같은 구 아파트는 41~45%다.
• 타이밍도 나쁘다: 강북구는 2026년 서울 25개 구 중 전세보증금 상승률 1위(20.5%)이고 올해 입주 물량이 0건이다. 성북구는 전셏값 누적 상승률 서울 1위(5.69%).
• 직전 호의 예측("광맥은 대학 배후에서 가장 먼 끕")은 절반 적중했다 — 고려대 배후(안암·종암·보문)는 90㎡+ 가 0건으로 예측대로였고, 광맥은 예측한 정릉이 아니라 석관·장위·길음에 있었다.
• 판정: 강북 수유·미아 = 관심(진입시점 유보) / 성북 석관·장위 = 보류 / 성북 안암·종암 = 기각.

1. 오늘의 지역 — 서울 강북·성북 (첫 방문)

두 구를 한 단위로 묶어 방문했지만, 08-17 대구 동구 이후의 규약대로 판정은 생활권 단위로 쪼개서 적는다.

1-1. 생활 인프라 — 수유가 순회 서울 최상급이다

반경 1.5km 상권(소상공인진흥공단):

08-27에 세운 규칙("반경 집계를 인프라 점수로 쓸 때는 상위 업종을 반드시 함께 적는다")을 적용하면 이 숫자는 진짜다 — 수유의 상위 6개가 전부 먹고 자르고 장 보는 업종이다(08-27 독산동은 1위가 '본사·경영 컨설팅 798'이었다). 순회 전체로 봐도 본 적 없는 생활 밀도다.

길음은 성격이 다르다 — 교육업종 871개로 학군 동네의 모양이다. 석관은 절반 규모지만 구성은 생활형이다.

배후에 남은 것: 강북구엔 상급종합병원이 없다(고려대 안암병원은 성북). 지하철 4호선으로 두 정거장 거리라 실생활 불편은 작지만, 의료 축에서는 성북이 우위다.

1-2. 재고 — 아파트 경로는 열약하고, 다가구 경로는 두턱다

국토부 실거래 90건 표본(2026-06~08):

서울 순회 비교 — 76㎡+ 비율: 도봉 12.2% > 강서·양천·금천·강북 각 3.3% > 구로·성북 각 1.1% > 노원 0.0%. 아파트만 보면 오늘은 평범하다.

그런데 단독·다가구로 옴기면 그림이 바뀐다. 네이버부동산 호가(보증금 띄 필터 적용): 강북 25건·성북 40건이 띄 안에 있고, 90㎡+ 최상층이 강북에 3건(113㎡ 2건·90㎡ 1건) 있다. 성북은 80~88㎡이 천장이다.

단독·다가구 전월세 실거래 90건 중 전세 비중: 강북 17.8%(16건) · 성북 16.7%(15건) — 금천 12.2%·노원 7.8%보다 높다. 김천 재해석("전세 비중은 그 동네 다가구의 평형 분포를 따라간다")이 서울 구 단위에서도 맞았다 — 방3 64~113㎡이 섞인 구는 전세가 많고, 원룸만 있는 구는 적다.

1-3. 주거비 — 실측 물가

서울 순회 ㎡당 최저가는 강서 등촌동 303만원이었는데, 오늘 석관 309·수유 310이 그 줌을 바짝 따라붙었다. 사용자 예산으로 서울에서 면적을 사는 자리는 이제 네 곳이 됐다(등촌·석관·수유·항동).

1-4. 공급·활력 — 지금이 최악의 구간이다

• 2026년 강북구 입주 물량 0건(직방 조사). 서울 입주물량의 87%가 재개발·재건축분이라 순증분이 없다.
• 서울 25개 구 중 강북구 전세보증금 상승률 1위(20.5%), 성북 15.2%(뉴스프라임 2026-07-30). 성북구 전셏값은 올해 누적 5.69%로 서울 1위(이투데이 2026-05-29).
• 세제개편 이후 강남권 수요가 중저가 구로 이동하면서 8월에도 성북 0.49%·강북 0.33% 상승(서울경제 2026-08-06).

1-5. 판정

한달살기 답사: 서울은 삼삼엠투 같은 주간임대 재고가 지방보다 두께워 답사 자체는 쉽다. 다만 진입 시점이 유보이므로 답사를 서둘러 할 이유가 없다 — 먼저 강북구 전세가 상승이 꾺이는지 본다.

2. 발굴 매물

네이버부동산 house 호가 강북 25건·성북 40건(전세만) 검토 중 평가표 통과 상위 6건.

[다가구 최상층] 강북 수유동 — 113㎡ 테라스, 오늘의 1위

• 전세 3억 5,000 / 계약·전용 113㎡ / 2층(3층만) / 25년이상 / 방3~4·화장2
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: ㎡당 310만원으로 서울 순회 최저급. 테라스가 붙어 H4(둘러싸인 외부공간) 축을 만족. 방 3~4개·화장실 2개로 부부 둘이 쓰기엔 넘친다. 약점은 25년이상 연식(단열·창호 현장 확인 필수)과 2/3층으로 최상층이 아니라는 점 — 위층 소음 노출이 남는다
• 리스크: 강북구 연립·다세대 전세가율 79.2%(서울 1위) 구간. 다가구라 선순위 보증금 총액이 등기부에 안 보인다(→5장). 동일 물건으로 보이는 매물이 두 중개사에 걸려 확인일이 7월 30일·8월 4일 — 4주 이상 안 나갔다는 뜻이다(대형 다가구는 소화가 느리다 = 협상 여지)

[다가구 최상층] 강북 미아동 — 90㎡, 오늘 유일하게 연식이 짧다

• 전세 3억 / 계약·전용 90㎡ / 최상층(2층만) / 25년이내 / 방3·화장2 / 융자금없음
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: 미아역 5분·삼양역·롯데마트 도보권. 최상층이라 위층 소음이 없고, 오늘 대형 중 유일하게 25년 미만이라 단열이 가장 나을 가능성. ㎡당 333만원
• 리스크: 동일(79.2% 구간). '융자금없음'은 근저당 없다는 뜻이지 선순위 임차보증금이 없다는 뜻이 아니다 — 다가구에서 이 둘을 혼동하면 치명적하다

[단독 최상층] 성북 석관동 — 81㎡ 테라스, 오늘 최저 ㎡당가

• 전세 2억 5,000 / 81㎡ / 2층(2층만 = 최상층) / 25년이상 / 방3·화장1 / 돌곶이역 도보5분
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: ㎡당 309만원으로 오늘 최저. 최상층+테라스+마당 조합으로 헌법 항목 여럿을 동시에 건드린다. 다만 화장실 1개
• ★같은 좌표(37.610295, 127.052771)에 호가 3건이 병존한다 — 2.5억(랜드공인) / 2.8억(레디언트원, '넓은 테라스') / 2.8억(스마일공인, 다가구·마당+테라스). 같은 건물이면 2.5억이 협상 기준선이고, 다른 건물이면 그 반경에 같은 형식이 여럿 있다는 뜻이다 — 어느 쪽이든 우리에게 유리하다
• 리스크: 장위뉴타운 이주 수요 권역에 가깝다. 성북구 연립·다세대 전세가율은 강북보다는 낮으나 서울 평균은 웃돈다

[다가구] 성북 길음동 — 80㎡ + 옥탑방 사용

• 전세 3억 / 전용 80㎡ / 2층(2층만) / 25년이상 / 방3·화장2 / 길음역 도보
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: 중개 문구에 "옥탑방도 사용가"가 박혔다 — H4 키워드가 다섯 번째 지역에서 또 최상위를 집어냈다. 방 3·화장실 2개로 구성은 오늘 최고급. 다만 ㎡당 375만원으로 오늘 대형 중 가장 비싸다(학군 프리미엄로 보임)
• 리스크: 옥탑방이 건축물대장상 무허가 증축인지 반드시 확인해야 한다 — 무허가면 그 면적은 임대차보호법 보호 밖이고 전세대출도 막힌다

[단독 최상층] 강북 우이동 — 65㎡, 오늘 유일한 '15년이내'

• 전세 2억 6,000 / 65㎡ / 최상층(5층만) / 15년이내 / 방3·욕실2·다용도실2 / 옥상 / 솔밭공원 100m
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: 사용자 헌법과 가장 많은 항목이 맞는 집 — 준신축(단열)·최상층(소음)·옥상 사용(둘러싸인 외부공간)·욕실 2개·공원 100m. 약점은 면적 65㎡과 위치 — 수유역 상권에서 떨어진 북한산 기습이라 차 없이는 불편할 수 있다(현장 확인 필요)
• 리스크: 동일매물 2건. 79.2% 구간은 같다

[주인세대] 성북 장위동 — 65건 중 유일하게 '주인세대'라 썼 매물

• 전세 3억 1,500 / 71㎡ / 2층(2층만) / 25년이상 / 방2·화장1 / 초특급리모델링
• 매물 보기 (발견: 2026-08-28 05:08)
• 평가: 08-16 진주에서 배운 대로 키워드로 광맥을 세지 않는다 — 오늘 이 단어가 박힌 유일한 매물이지만 실물 순위는 4등이다(방2·㎡당 444만원). 그럼에도 실으면 주인세대 특유의 마감을 기대할 수 있다
• 리스크: 장위뉴타운 구역 인근 — 정비구역 편입 여부를 먼저 확인해야 한다. 구역 안이면 멸실 예정이라 장기 거주가 불가능하다

참조(아파트 경로): 강북 수유동 극동 84.99㎡ 13층이 전세 3.0억에 실거래됐다(1992년식, 매매 5.3억 → 전세가율 56.6%). 오늘 발굴한 다가구와 거의 같은 값에 아파트 84㎡을 살 수 있고, 보증금 안전은 훨씬 낫다(56.6% vs 79.2%). 구조(복층·외부공간)를 포기할 수 있다면 이쪽이 합리적이다 — 단, 호가가 아니라 실거래 기록이므로 현재 매물 여부는 미확인이다.

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호 필수)

• 여기선 2~4억으로 이것: 수유동 다가구 2/3층 113㎡ · 25년이상 · 테라스 · 3.5억. 또는 미아동 최상층 90㎡·25년이내·3.0억.
• 지방에선 같은 돈으로 저것: 나주 빛가람 3층 다가구 최상층 145㎡ 방4·욕2 전세 1.5억(2026-08-13 발굴) · 원주 지정면 다가구 최상층 93㎡ 1.4억(08-24) · 충북혁신도시 92~140㎡대(08-14).
• 그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것과 내주는 것: 사는 것은 반경 1.5km 안의 점포 9,934개와 4호선·우이신설선이고, 내주는 것은 32㎡의 면적과 2억의 현금, 그리고 보증금 안전(나주의 순백 다가구와 강북의 79.2% 구간은 같은 등급이 아니다)이다.

한 줄로: 강북은 지방 145㎡을 113㎡으로 줄이고 2억을 더 내서 서울의 생활 밀도를 사는 거래다. 면적당 단가로만 재면 서울이 지방의 3배다(310 vs 103만원/㎡).

3. 시장·개발·법률 동향

아래는 뉴스 검색 상위 표본(naver news 31건 중 12건·gnews 8건)을 읽은 것이다 — 전수가 아니다.

1. 강북구 전세보증금 상승률 서울 1위(20.5%) · 성북 15.2%(뉴스프라임 2026-07-30). → 발굴에의 함의: 오늘 본 호가는 이미 오른 값이고, 재계약 시점에 또 오를 가능성이 높다.
2. 2026년 강북구·노원구 입주 물량 0건(직방 조사, 매일일보 2026-02-09). → 공급으로 완화될 길이 단기에는 없다. 08-18 울산처럼 '해소 달력'이 붙지 않는다는 점이 더 나쁘다.
3. 세제개편 풍선효과: 비거주 1주택 종부세 강화·양도세 장특공제 축소 이후 강남권이 주춤하고 수요가 중저가 구로 이동 — 8월 성북 0.49%·강북 0.33% 상승(서울경제 2026-08-06). → 규제가 강남을 누를때마다 우리 예산 띄의 경쟁자가 늘어난다.
4. 재개발: 강북구 신속통합기획 후보지 3개소가 토지거래허가구역. → 멸실이 임차 수요를 밀어올리는 전주형 구조(08-12 H3 한정 2)가 재현될 수 있다. 발굴 시 구역 편입 여부 확인이 필수다.

4. 한국집 심층 — 다가구 선순위 보증금을 계약 전에 확인하는 절차: 권리와 서류의 시차

08-23 천안 호에서 예약해 둔 주제다. 그날은 법령 원문으로 무엇을 요구할 권리가 있는가를 정리했고, 오늘은 그 권리를 실제로 행사하면 무엇이 나오는가다. 오늘 발굴한 여섯 건이 전부 다가구·단독이고 강북구가 서울 연립·다세대 전세가율 1위(79.2%)라, 이 절차가 계약의 생사를 가른다.

문제의 뿌대: 다가구는 건물 전체가 등기 하나·임대인 한 명이라, 다른 세입자들의 보증금(= 나보다 선순위)이 등기부등본에 아예 나타나지 않는다(HUG 전세사기예방센터). 다세대·오피스텔은 공동담보가 등기에라도 보이지만 다가구는 그것조차 안 보인다.

그래서 서류를 떼는데, 여기서 시차가 생긴다:

즉 임대인 동의 없이 볼 수 있게 되는 시점은 이미 계약한 뒤다. 08-23에 정리한 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무, 2023 신설)이 이 지점에서 서류 발급 게이트와 만난다 — 법은 '제시하라'고 명하지만, 그걸 입증할 서류를 떼려면 여전히 그 사람의 동의가 필요하다.

두 번째 함정 — 최우선변제 기준은 '계약일'이 아니라 '담보물권 설정일'이다. 현행 서울 기준(2021-05-11–)은 보증금 1억 5천만원 이하에 5,000만원까지인데, 임대인의 근저당이 1990년대에 설정된 건물이면 그 시절 기준이 적용된다 — 1995년식 순환 기준은 서울 3,000만원 이하·1,200만원, 2001년식은 4,000만원 이하·1,600만원이다. 오늘 발굴한 여섯 건 중 다섯 건이 25년이상 구축이라 이 함정에 정확히 걸린다. 어차피 사용자 예산 띄(2~4억)는 모든 기준에서 최우선변제 밖이라 실익은 없지만, 나보다 앞서 배당받을 소액 임차인이 몇이나 있는가를 계산할 때는 이 시점 기준을 써야 한다.

그래서 실무적으로는 이렇게 한다 (HUG 권고 + 오늘의 구간 특성):

1. 계약 전: 임대인 동의서를 받아 확정일자 부여현황을 떼 — 동의를 거부하면 그 자체가 신호다(거부를 받으면 물러서는 것이 답이다).
2. 특약 기재: "임대인이 고지한 선순위 임차보증금 총액이 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환받는다" — 서류가 거짓을 막지 못하므로 계약서가 막아야 한다.
3. 계약 직후: 확정일자 부여현황과 전입세대 열람내역을 둘 다 발급받아 계약 전 고지값과 대조한다(둘은 서로 다른 것을 보여준다 — 전자는 보증금과 순위, 후자는 실제 거주 세대 수).
4. 계산: (선순위 보증금 총액 + 근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 건물 시세 ≤ 80%가 안전선이다. 79.2% 구간에서는 이 계산이 대개 안 맞는다 — 그래서 오늘 1위 매물조차 "계산이 맞을 때만"이라는 단서가 붙는다.

결론: 이 형식은 08-12에 적은 대로 구조는 최고인데 안전장치는 최약이고, 오늘 그 약함의 정확한 위치를 보았다 — 정보의 비대칭이 계약하는 순간에 최대이고, 그것을 메꾸는 것은 법이 아니라 특약과 임대인의 협조다.

연구 노트에서

• H14(서울판) 정교화 4: 서울에서 면적을 주는 곳을 아파트 통계로 세온 지난 세 호의 결론은 절반만 맞다 — 아파트 경로(도봉·신월·시흥/독산·항동)와 다가구 경로(등촌 → 수유·미아 → 항동)의 순위가 다르다. 앞으로 둘을 따로 적는다.
• H7 네 번째 검증: 전세가율을 누르는 힘은 재건축 기대만이 아니다 — 강북은 재건축 기대가 없는 2004년식도 41~45%로 낮은데, 원인은 매매가 급등이다. 둘은 임차인에게 뜻이 정반대다.
• H3 열세 번째 국면 — 규제 회피 수요의 착지점: 지방에선 정책이 먼 배경이었는데 서울에선 정책이 경쟁자를 만든다.
• H6 지지 7: 다가구 전세 비중 강북 17.8 > 성북 16.7 > 금천 12.2 > 노원 7.8% — 순서가 평형 분포 순서와 정확히 같다. 김천 재해석이 구 단위에서도 버혔다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 강북 수유동 113㎡(3.5억)의 생존: 확인일 7/30·8/4로 이미 4주를 넘겼다. 다음 강북 방문 때 살아 있으면 대형 다가구는 서울에서도 소화가 느리다는 증거가 된다(08-24 원주에선 주인세대 전세가 2주를 못 버툴다).
• 석관동 같은 좌표 3건(2.5/2.8/2.8억)의 정체: 동일 물건인지 인근 별동인지 확인해야 한다. 별동이면 그 반경이 성북의 광맥이다.
• 강북구 전세가 상승률(20.5%)의 꾻임: 진입 시점 판단의 핵심 지표. 월 1회 점검.
• 다음 방문: 서울 중랑·동대문 — explore_first 5번, 첫 방문. 동북권 구축 저가대다. 예측: 오늘 세운 '두 경로 분리'로 보면 ①아파트는 중랑 상봇·신내에서 76㎡+ 가 나오고 ②다가구 광맥은 회기·장안동(서울 동쪽 행정경계선)에 있을 것이며 ③경희대 배후(회기동 서쪽·이문동)는 원룸만 나올 것이다.

출처

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 강북구(11305)·성북구(11290) 아파트 전월세·매매·단독다가구 전월세 각 90건(2026-06~08)
• 네이버부동산 — house 호가 강북 25건·성북 40건(보증금 2~4억 필터)
• 소상공인 상권정보 — 수유·길음·돌곶이 반경 1.5km 점포 집계
• 서울 아파트 전세 상승세 뚜렷 (뉴스프라임, 2026-07-30)
• 공급보다 멸실 먼저⋯서울 집값 자극하는 전세난 (이투데이, 2026-05-29)
• 공급절벽 속 서울 '전세품귀' 심각 (매일일보, 2026-02-09)
• 세제개편 후폭풍에 강남권 주춤… 서울은 강북·외곽 타고 상승 (서울경제, 2026-08-06)
• HUG 전세사기예방센터 — 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지 — 계약 전·후 발급 요건과 소액보증금 최우선변제 변천사 표
• 연립·다세대 전세가율(강북 79.2%·서울 평균 60.8%)은 2026-08-27 호에서 인용한 부동산플래닛 2026년 2분기 보고서 값을 그대로 쓴 것이다(오늘 재조회하지 않음).