부동산 발굴 보고서 — 2026-08-30 — 서울 은평·서대문

순회: 21일차 · 첫 방문(explore_first 6번) · 전국 DB: 방문 지역 20곳 / 활성 후보 129건

한눈에 (TL;DR)

• 은평은 서울 순회 여섯 구묶음 중 다가구 단가가 가장 싼 곳이다. 갈현동 다가구 전용 81㎡이 전세 2.0억 = ㎡당 247만원으로, 서울에서 구로 오류동(227) 다음가는 값이다. 강북 수유(310)·성북 석관(309)보다 싸다.
• 오늘의 최고 물건은 불광동 다가구 3/3층 전용 84㎡ · 넓은 옥탑 사용 가능 · 전세 3.3억(25년이내) — 최상층·준신축·옥탑을 한 물건에 가졌고 오늘 두 구 통틀어 전용이 가장 넓다.
• 그러나 전용 90㎡+ 는 두 구 모두 0건이다(최대 은평 84㎡·서대문 76㎡). 서울 순회에서 90㎡+ 부산물은 강서 등촌(132)·강북 수유(113)·미아(90)에서 멈춰 있고, 오늘도 그 벽을 넘지 못했다.
• 대신 제도 경로가 한 호에서 두 건 나왔다 — 순회 처음이다. 서대문 홍제역해링턴플레이스 전용 84.99㎡ 전세 2.2억(마이홈포털: 임대사업자 SH공사·123세대)과 은평 구파발10단지어울림 임대 84.78㎡ 전세 2.5143억(SH 장기전세 단지). 앞의 것은 같은 단지 시장 전세 시세 8.5억 대비 26%로, 08-26 마곡·08-29 신내를 통틀어 격차가 가장 크다.
• 그리고 오늘 그 문을 실제로 열 수 있는지 처음으로 확인했다(§5 심층). 장기전세의 첫 관문은 소득도 자산도 아니라 "모집공고일 현재 서울 거주 무주택세대구성원"이다. 서울 밖에 사는 동안은 신청 자체가 성립하지 않는다 — 세 호 연속 "서울에서 면적을 사는 길은 제도"라고 적어 왔는데, 그 길의 입구가 어디인지를 오늘에야 확인했다.
• 타이밍은 다시 불리해졌다. 은평 불광5구역 조합원 77% 이주 완료, 서대문 북아현2구역 이주 단계 — 08-12 전주에서 본 '멸실' 국면의 서울판이다. 08-28 강북(불리) → 08-29 동대문(유리) → 08-30 은평·서대문(불리)로 사흘 연속 국면이 뒤집혔다.
• 판정: 은평 연신내·불광 = 관심(진입시점 유보) / 서대문 홍제·남가좌 = 보류 / 서대문 신촌·북아현 = 기각 / 은평 진관(뉴타운) = 기각.

1. 오늘의 지역 — 서울 은평·서대문 (첫 방문)

08-17 대구 동구 이후의 규약대로 판정은 생활권 단위로 쪼개서 적는다.

1-1. 생활 인프라 — 연신내가 순회 서울 2위다

소상공인진흥공단 상권정보, 반경 1.0km 동일 기준:

08-27에 세운 규칙("반경 집계를 인프라 점수로 쓸 땐 상위 업종을 반드시 함께 적는다")을 적용하면 연신내는 진짜다 — 상위 3개가 전부 먹고 자르는 업종이다. 서울 순회 밀도 순위는 상봉역 4,945 > 연신내역 4,574 > 답십리역 3,213 > 홍제역 2,297이다.

다만 연신내 4·5위가 부동산 서비스 253·기타 교육 208이라는 점은 08-29 답십리에서 본 신호와 같다 — 정비사업이 도는 동네의 모양이다(§1-4에서 그 실체가 나온다).

신촌역 반경 1.0km는 7,787 점포로 순회 최고 수치가 나왔지만 이 숫자를 서대문 지표로 쓰지 않는다. 반환된 항목의 주소를 보면 마포구 와우산로·서교동이 대량으로 섞인다 — 신촌역이 구 경계에 있어 홍대 상권을 통째로 삼킨 값이다. 08-29 답십리(성동구 마장동 혼입)에서 세운 경고가 더 큰 규모로 재현됐다.

의료는 두 구 모두 구 안에 상급종합병원이 없다. 서대문은 세브란스가 신촌에 붙어 있으나 행정구역상 서대문구 신촌동 경계에 걸쳐 있어 실사용 접근성은 순회 최상급이다 — 08-28 강북·08-29 중랑에서 지적한 의료 공백이 여기서는 해소된다. 은평은 은평성모병원(가톨릭대)이 진관동에 있다.

1-2. 재고 — 시장 경로는 두 구 다 얇다

국토부 실거래 각 90건 표본(2026-06~08), 전세 보증금 2~4억 필터:

서울 순회 백분위 — 띠 안 76㎡+ 비율: 도봉 12.2% > 강서·양천·금천·강북 각 3.3% > 중랑·서대문 각 2.2% > 구로·성북·동대문·은평 각 1.1% > 노원 0.0%.

그리고 그 76㎡+ 세 건 중 두 건이 제도 물건이다 — 은평의 1건은 진관동 구파발10단지어울림 임대동이고, 서대문 2건 중 하나는 홍제역해링턴플레이스 SH 물건이다. 시장에서 나온 76㎡+ 는 홍은동 두산 84.84㎡ 4.0억(1997년식) 단 하나다.

다가구 호가(네이버부동산 각 구 60건 수신 → 보증금 띠 필터): 은평 8건 · 서대문 8건(서대문은 월세 보증금 3억 물건 2건을 제외한 수). 서울 구묶음 비교:

그런데 다가구 전세의 성격을 재는 지표에서는 오늘이 순회 최고다. 단독·다가구 전월세 실거래 각 90건 기준:

08-21에 "비중이 아니라 평균 보증금이 평형 분포를 잰다"로 지표를 바꿔 두었는데, 그 지표가 순회 최고값을 냈다. 이 두 구의 다가구 전세는 원룸이 아니라 가족집이다. 그러나 발굴된 물건은 여전히 60~84㎡다 — 지표와 실물이 어긋나는 것이 아니라, 도심 근접 구에서는 가족도 60~80㎡에 산다는 뜻이다(§연구 노트).

1-3. 실측 물가

이 표가 오늘의 핵심이다. 붙어 있는 두 구인데 단가가 갈린다 — 은평 247~393만원 vs 서대문 351~571만원. 08-27 금천·구로에서 본 "한 구묶음을 한 판정으로 뭉치면 둘 다 틀린다"가 다섯 번째로 재현됐다.

그리고 제도 물건 두 건의 ㎡당이 259·297만원으로, 시장 아파트(471)의 절반이며 다가구 부산물보다도 싸다.

1-4. 공급·도시 활력 — 두 구 다 이주가 진행 중이다

• 은평 불광5구역: 조합원 77%가 이미 이주 완료(매일경제, 2026-08 — 이주비 대출 규제 관련 보도)
• 서대문 북아현2구역: 이주 단계, 조합원 70%가 기본 이주비 대출 0원 상황
• 서울시 집계로 이주비 규제 영향 구역이 재개발·재건축 24곳(2만 6,200호) + 소규모 정비 15곳(4,400호)
• 서울 아파트 전세 매물 1년 새 26% 감소(국제뉴스, 2026-06)

발굴에의 함의: 이주는 전세 수요를 계단식으로 밀어 올린다. 08-12 전주에서 "인구가 줄어도 멸실이 전세를 올린다"를 배웠는데, 서울은 인구 감소라는 완충조차 없이 멸실만 있다. 08-29 동대문에서 잡았던 입주장의 유리함은 하루 만에 사라졌다 — 붙어 있는 구인데 방향이 반대다.

한편 연신내는 GTX-A 정차역이다(오늘 매물 설명에도 "GTX 초역세권" 문구가 나온다). 개통 기대가 이미 호가에 반영되기 시작했다면 은평의 낮은 단가는 만료일이 있는 값이다 — 미확인, 다음 방문 과제.

1-5. 판정

한달살기 답사: 은평이 관심 판정이지만 오늘은 제안하지 않는다. 이 구묶음의 다음 행동은 답사가 아니라 §5의 자격 확인이고, 그것은 현장이 아니라 문서에서 끝난다.

2. 발굴 매물

하드 탈락(바닥난방·예산 띠 2~4억 양쪽·시골) 적용 후 통과한 16건 중 상위 5건.

[다가구 최상층 + 옥탑] 은평 불광동 — 북한산생태공원 인근, 넓은 옥탑 사용 가능

• 전세 3억 3,000 / 전용 84㎡ / 3의 3층(최상층) / 25년이내 / 방3·화2 / 남향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-30 05:00 · 확인일 20260825)
• 평가: 헌법 항목 넷을 동시에 건드린다 — 최상층(위층 없음)·준신축(단열)·전용 84㎡(오늘 최대)·옥탑 사용(둘러싸인 외부공간 후보). 08-12 전주 만성동(63㎡ 2.2억) 이후 헌법 적합도가 가장 높은 물건이고, 그때보다 21㎡ 넓다. ㎡당 393만원
• 현장 확인 필요: 옥탑이 §1-3이 요구하는 '둘러싸인 형식'인지, 아니면 난간만 두른 노출 슬래브인지. 후자면 마당 항목은 0점이다. 또 "옥탑 사용 가능"이 계약서에 들어가는 권리인지 구두 양해인지
• 리스크: 다가구 전세이므로 선순위 보증금 확인 필수(08-28 심층 코너의 절차). 25년이내라 1990년대 근저당 함정은 상대적으로 덜하다

[다가구 — 오늘 최저 단가] 은평 갈현동 — GTX 연신내 초역세권, 넓은 3룸

• 전세 2억 / 전용 81㎡ / 2의 3층 / 25년이상 / 방3·화1 / 남서향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-30 05:00 · 확인일 20260825)
• 평가: ㎡당 247만원 — 서울 순회 다가구 두 번째로 싼 값이다(구로 오류동 227 다음). 전용 81㎡을 2억에 준다는 것은 이 예산 띠의 하한에서 최대 면적을 산다는 뜻이고, 강북 수유 113㎡ 3.5억(310)과 비교하면 면적당 20% 싸다
• 약점: 2/3층이라 위층이 있다 — 층간소음 해소가 없다. 25년이상이라 단열·창호는 확인 대상이며, 이 물건은 사진이 있으니 창호 교체 여부를 먼저 볼 수 있다
• 리스크: 융자 관련 문구가 설명에 없다 — 근저당 확인이 첫 질문이다

[다가구 최상층] 은평 갈현동 — 연신내역 5분, 깨끗한 쓰리룸, 주차 가능

• 전세 2억 6,000 / 전용 78㎡ / 4의 4층(최상층) / 25년이내 / 방3·화2 / 남향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-30 05:00 · 확인일 20260825)
• 평가: 오늘 값·구조·연식의 균형이 가장 좋은 물건이다. 최상층 + 25년이내 + 방3화2를 ㎡당 333만원에 준다. 1위 물건(84㎡ 3.3억)보다 7,000만원 싸면서 면적은 6㎡만 작다
• 참고: 동일매물 3건 — 중개사무소마다 조건이 다를 수 있으니 셋 다 물어보는 것이 협상에 유리하다

[다가구] 은평 불광동 — 올수리, 즉시 입주, 방3화2

• 전세 2억 3,000 / 전용 74㎡ / 2의 3층 / 25년이내 / 방3·화2 / 남동향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-30 05:00 · 확인일 20260828)
• 평가: 준신축에 올수리된 방3화2를 ㎡당 311만원에. 확인일이 08-28로 오늘 목록 중 가장 최신이다
• 약점: 2/3층 중층. "올수리"의 범위가 내장인지 단열·창호까지인지 반드시 물어야 한다 — 08-29에 적었듯 내장만 새로 하고 창호는 그대로인 사례가 흔하다

[다가구 최상층] 서대문 창천동 — 완전리모델링, 융자금 없음

• 전세 3억 8,000 / 전용 76㎡ / 4의 4층(최상층) / 25년이내 / 방2·화2 / 북서향
• 매물 보기 (발견: 2026-08-30 05:00 · 확인일 20260828)
• 평가: 서대문 최대 전용 + 최상층 + 준신축 + 융자금 없음. '융자금 없는'은 근저당이 없다는 뜻이라 다가구 전세의 가장 큰 위험 한 층이 사라진다(다만 다른 호실 선순위 보증금은 남는다)
• 약점: 예산 상한을 거의 다 쓰고 ㎡당 500만원에 방2다. 같은 3.8억이면 은평에서 84㎡ 방3화2 + 옥탑을 사고도 5,000만원이 남는다. 북서향이고 신촌 상권 인접이라 소음 확인 필요

나머지 11건은 DB에 전부 적재했다. 대표적으로 은평 대조동 다가구 63㎡ 2.4억은 "LH·SH 전세대출 가능"을 명시했는데, 이는 보증기관 심사를 통과할 권리관계라는 신호라 값보다 안전이 중요한 경우 우선순위가 올라간다. 서대문 남가좌동 단독 최상층 69㎡ 2.5억(㎡당 362만원)은 서대문에서 값·면적 균형이 가장 낫다.

부록: 아파트 경로 — 오늘은 여기가 본론이다

세 건 모두 호가가 아닌 국토부 실거래다(2026-06~08). 지금 계약할 수 있는 물건이 아니라 지도다.

① 홍제역해링턴플레이스 = 순회 최대 격차의 제도 물건. 마이홈포털에 "홍제역 해링턴 플레이스(홍제3구역) — 주택유형 아파트, 세대수 123, 임대사업자 SH공사"로 등록되어 있다. 같은 단지 시장 시세는 34평 매매 16.9억·전세 8.5억이므로 이 전세가는 시세의 26%다. 08-26 마곡엠밸리(주변시세 80% 기준)·08-29 신내 우디안1(매매 대비 30%)과 비교해 격차가 가장 크다.

발견 경로도 앞의 두 번과 같았다 — 2024년 신축 84㎡이 2.2억일 수 없다는 위화감에서 추적했다.

② 구파발10단지어울림 = 은평뉴타운 안의 장기전세. 단지명에 "임대BL3-5"가 박혀 있고, 검색으로 "구파발10단지금호어울림_장기전세" 단지가 별도로 존재함이 확인된다. 보증금 25,143만원이라는 딱 떨어지지 않는 숫자가 08-29 신내 우디안1(25,454만원)과 같은 신호였다.

③ 그래서 오늘 08-29에 세운 규칙이 두 번 연속 적중했다. 그 규칙은 "시장 76㎡+ 가 0에 가까운 구를 만나면 '없다'고 적지 말고 그 구의 SH·LH 단지를 별도로 검색한다"였다. 오늘 은평 1.1%·서대문 2.2%라는 바닥 수치를 보고 그대로 실행했더니 두 건이 나왔다.

다만 08-29에 함께 적어둔 조건절은 틀렸다. 그때 "제도 경로가 나온 서울 두 구는 둘 다 2010년대 통합 공공택지"라 했는데, 홍제3구역은 공공택지가 아니라 구도심 재개발이고 그 임대는 SH가 정비사업에서 매입한 물량이다(SH 장기전세 공고의 '재건축/재개발 매입형 전용85㎡이하' 항목). → 탐색 범위가 넓어진다: 재개발이 활발한 구는 그 자체로 제도 물량이 쌓이는 곳이다.

2b. 같은 예산의 대조

• 여기서 2~4억은 이것을 샀다: 다가구·단독 전용 35~84㎡(은평은 74~84㎡가 실재하고 서대문은 최대 76㎡). 아파트 시장 경로로 가면 전용 59~66㎡ 구축(불광동 라이프미성 66.7㎡ 3.0억·1988년식, 응암동 대주피오레 59.66㎡ 3.35억·2003년식). 90㎡+ 는 시장 경로에 없다.
• 지방에선 같은 돈으로 이것을 샀다(전부 이 보고서가 실제로 발굴한 물건이다):
• 나주 빛가람 3층 다가구 최상층 145㎡ 전세 1.5억(08-13 호) — 오늘 최고 물건(84㎡ 3.3억)의 1.7배 면적을 45% 값에
• 전주 만성동 복층 주인세대 + 옥탑방 온돌 + 4/4층 탑층 63㎡ 2.2억(08-12 호)
• 원주 지정면 다가구 최상층 93㎡ 1.4억(08-24 호) — 오늘 은평 갈현동 81㎡ 2.0억과 견주면 12㎡ 넓고 6,000만원 싸다
• 그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것은 〈서울 서북권 상위 생활 밀도 + 북한산 자락의 정주 환경 + GTX 환승〉이고 내주는 것은 〈면적의 40%와 복층 구조〉다. 연신내역 반경 1km에 4,574개 점포가 있고 그 상위가 전부 밥집·미용실이며, 걸어서 북한산에 닿는다 — 나주 빛가람에서는 불가능한 조합이다. 다만 그 값이 ㎡당 247~393만원이고, 145㎡을 1.5억에 산 나주는 ㎡당 103만원이었다.

그리고 오늘 그 교환비를 무너뜨리는 세 번째 선택지가 확인됐다 — SH 장기전세 84.99㎡ 2.2억은 ㎡당 259만원으로, 은평 다가구 부산물(247~393)과 같은 대역이면서 아파트의 관리 편의와 20년 거주권을 함께 준다. 지방 부산물의 면적에는 못 미치지만, 서울에서 이 예산으로 84㎡을 얻는 유일한 길이다. 문제는 값이 아니라 자격이다(§5).

3. 직전 호 예측 점검

08-29 호의 "지켜보는 지점"에 적은 예측 2개를 그대로 잰다.

①의 반증이 오늘 가장 쓸모 있는 결과다. 은평의 광맥은 뉴타운이 아니라 뉴타운 밖 기성 주거지(갈현·불광·구산·대조)에 있다 — H11(계획지구의 광맥은 가장자리·편입 취락에 있다)의 수도권 첫 사례다.

4. 시장·개발·법률 동향

이주 국면 — 사흘 만에 다시 뒤집혔다

은평 불광5구역 조합원 77% 이주 완료, 서대문 북아현2구역 이주 단계. 서울시 집계로 이주비 대출 규제 영향 구역이 재개발·재건축 24곳(2만 6,200호)·소규모 정비 15곳(4,400호)이다(하우징헤럴드·매일경제, 2026-08).

발굴에의 함의: 이주는 그 구의 전세 수요를 계단식으로 올린다. 08-28 강북(불리) → 08-29 동대문(유리) → 08-30 은평·서대문(불리) — 붙어 있는 구들인데 사흘 연속 국면이 반대로 갔다. 08-15에 얻은 교훈("전국 시황은 이 보고서에서 쓸모없다")의 가장 압축된 증거다. 앞으로 진입 시점은 도시가 아니라 구 단위로 적는다.

서울 전세 재고 — 1년 새 26% 감소

서울 아파트 전세 매물이 1년 새 26% 감소했고(국제뉴스 2026-06), "전세 실종" 보도에서 중랑 93%·금천 92%가 언급된다(다음, 2026-05). 함의: 08-18 울산에서 분리해 낸 '재고 회전율' 지표가 서울 전역에서 악화 중이다. 오늘 발굴한 16건이 다음 방문 때 얼마나 남아 있는지가 이 구묶음의 회전 속도를 알려줄 것이다.

이주비 대출 규제 — 세입자에게는 간접 효과

조합원 이주비 대출이 막히면 이주가 지연되고, 지연되는 동안은 멸실이 늦춰져 전세 압력이 미뤄진다. 다만 이는 임차인을 위한 장치가 아니라 부수 효과이며, 규제가 풀리면 압력이 한꺼번에 온다. 은평·서대문 재방문 시 불광5·북아현2의 이주 완료 시점을 확인한다.

전세가율 — 오늘은 확인하지 못했다

부동산테크(rtech.or.kr)가 시군구별 연립·다세대 전세가율을 제공하지만, 오늘 검색 표본에서는 은평·서대문의 구체 수치가 나오지 않았다. 08-29에 확인한 서울 평균 60.8%·상위(강북 79.2·강서 72.7·금천 72.6) 목록에 두 구가 없다는 것은 위험 최상위권은 아니라는 방향의 정보지만, 구체 수치는 미확인이다. 오늘 발굴 5건이 전부 다가구·단독이므로 계약 전에는 구 통계가 아니라 그 집의 선순위 보증금을 직접 확인해야 한다(08-28 심층의 절차).

5. 한국집 심층 — 서울에서 예산으로 84㎡를 얻는 유일한 문, 그 입구는 어디인가

08-26 마곡, 08-29 신내, 그리고 오늘 홍제·구파발. 네 단지 연속으로 "서울에서 이 예산에 84~101㎡을 주는 것은 시장이 아니라 제도"라는 결론이 나왔다. 그런데 세 호에 걸쳐 매번 "자격 확인은 다음 과제"로 미뤄 왔다. 오늘 그것을 연다.

5-1. 장기전세주택이란 무엇인가

서울시 공식 정의: 무주택 서울시민의 주거안정을 위해 전세보증금을 주변시세의 80% 이하로 공급하고, 최장 20년까지 거주하며 분양전환되지 않는 공공임대주택(housing.seoul.go.kr).

사용자 헌법(§1-1)의 관점에서 이 세 조항은 각각 이런 뜻이다:

• 주변시세 80% 이하 → 값의 문제를 푼다. 실측은 그보다 더 유리했다(홍제역해링턴 전세 시세 대비 26%) — 계약 시점에 동결된 보증금이 시세 상승과 벌어졌기 때문으로 보인다
• 최장 20년 → "나이 들기 전에 정착할 집"이라는 시한 조건(§1-1)을 정면으로 충족한다. 이 보고서가 지금까지 발굴한 어떤 형식보다 강한 조항이다 — 다가구 주인세대는 2년마다 흔들리고(08-12 심층), CR리츠는 최대 4년이다(08-17)
• 분양전환 없음 → 목돈 요구가 뒤에 숨어 있지 않다

5-2. 입구는 세 개의 문이다

모집공고와 SH 청약시스템에서 확인한 자격 요건:

①이 이 코너의 결론이다. 세 호 연속 "제도가 답"이라 적었지만, 그 답은 이미 서울에 사는 사람을 위한 것이다. 지방에서 서울로 들어오려는 사람에게 이 문은 닫혀 있다 — 먼저 서울에 (시장 가격으로) 들어와 살아야 신청 자격이 생긴다.

이것은 이 보고서의 전략에 직접 영향을 준다. 서울 순회 여섯 구묶음에서 반복 확인한 "시장 경로 90㎡+ 0건 / 제도 경로에만 84㎡+"라는 구도는, 사용자에게는 "서울에서 넓은 집은 사실상 없다"와 같은 뜻이 된다 — 제도의 문이 잠겨 있는 한.

5-3. 그러면 무엇을 할 수 있는가

세 갈래가 있고, 각각 성격이 다르다.

1. 문을 여는 데 시간을 들인다 — 서울에 먼저 들어와 살면서(오늘 발굴한 은평 다가구 같은 물건으로) 거주 요건을 만든 뒤 장기전세를 신청한다. 값은 시장가로 치르지만 20년 거주권을 향한 대기표를 얻는다. 단 청약 경쟁률·소득 자산 기준이라는 두 관문이 남는다
2. 문이 필요 없는 곳으로 간다 — 지방 순회로 돌아가면 나주 145㎡ 1.5억·원주 93㎡ 1.4억처럼 자격 심사 없이 살 수 있는 물건이 실재한다. 이 보고서가 열네 도시에서 확인한 사실이다
3. 다른 제도 문을 확인한다 — LH 매입임대·공공지원 민간임대·CR리츠 전세 전환은 거주지 요건이 다를 수 있다(LH는 통상 전국 단위). 미확인 — 다음 심층 코너로 예약한다

오늘 정직하게 남길 것: 소득·총자산 기준의 구체 수치, 최근 회차의 경쟁률, 서울 거주 요건에 최소 거주 기간이 붙는지 여부는 오늘 확인하지 못했다. 이는 모집공고문 PDF를 직접 읽어야 나오는 정보이고, 검색 스니펫으로는 "면적별 기준이 있다"까지만 확인됐다.

연구 노트에서

• H16(제도 경로 규칙) 두 번째·세 번째 적중, 그러나 조건절은 반증. 규칙("시장 76㎡+ 가 0에 가까우면 SH·LH를 별도 검색")은 한 호에서 두 건을 냈다. 하지만 08-29에 붙인 "제도 경로는 2010년대 공공택지에서 나온다"는 틀렸다 — 홍제3구역은 구도심 재개발이고 SH가 정비사업에서 매입한 물량이다. → 재작성: 제도 물량이 쌓이는 자리는 공공택지가 아니라 공공이 임대를 강제하는 모든 공급 형식이다(택지개발이든 정비사업 매입이든). 탐색 범위가 넓어졌다.
• H6 정교화 지표의 순회 최고값 — 다가구 전세 평균 보증금 은평 1.46억·서대문 1.31억(청주 서원 5,750만·흥덕 9,373만). 이 구묶음의 다가구 전세는 가족집이다. 그런데 발굴 물건은 여전히 60~84㎡다 → 지표를 하나 더 붙인다: 평균 보증금과 띠 안 최대 전용면적을 짝으로 읽을 것. 둘 다 높으면 광맥, 보증금만 높으면 '비싼 가족집'이다.
• H8 지지 6 — 서울에서 부산물이 싸진 두 번째 자리. 은평 갈현동 81㎡ 2.0억 = ㎡당 247만원. 서울 순회 다가구 ㎡당 정렬: 구로 오류동 227 < 은평 갈현 247 < 성북 석관 309 · 강북 수유 310 < 은평 불광 311 < 은평 구산 313 < 은평 갈현(4/4층) 333 < 서대문 북아현 351 < 중랑 상봉 391 · 은평 불광(옥탑) 393 < 구로 항동 429 < 서대문 창천 500 < 중랑 망우(복층) 750. 은평이 서울에서 가장 싼 축인 이유는 08-19 영도 '섬' 조항의 육지판 — 도심에서 멀고, 북한산이 도시를 한 번 끊는다.
• H3 — 전주형 '멸실' 국면의 서울 재현, 그리고 사흘 연속 국면 반전. 08-28 강북(불리) → 08-29 동대문(유리) → 08-30 은평·서대문(불리). 같은 도시, 같은 주에, 붙어 있는 구들인데 세입자 협상력의 방향이 반대다. → 진입 시점을 도시가 아니라 구 단위로 적는 규약으로 승격.
• H1a 서울 첫 적용 — 은평뉴타운(진관동)에 다가구 광맥이 없는 이유는 재개발 기대가 아니라 완성된 계획지구에 다가구 택지가 없기 때문이다. 세종 행복도시 조건절이 서울 안에서 처음 작동했고, H11(광맥은 계획지구 가장자리·기성 취락에)의 수도권 첫 사례가 됐다.
• 새 실무 규칙 — 대학가는 면적이 아니라 값으로 걸러진다. 08-17 대구 동구 규칙("원룸 수요가 압도적인 곳은 꼭대기까지 임대로 쪼갠다")을 서대문 창천동이 부분 반증했다. 꼭대기 자가층은 있었고, 다만 ㎡당 500만원이었다.

지켜보는 지점 / 다음의 지역

• SH 장기전세 모집공고 — 이것이 지금 가장 값진 대기 항목이다. 홍제역해링턴플레이스(123세대)·구파발10단지어울림, 그리고 08-26 마곡엠밸리·08-29 신내 우디안1까지 네 단지가 쌓였다. 순회의 부산물이 아니라 독립 조사로 묶는 것이 맞다 — 공고 주기·소득 자산 기준·서울 거주 요건의 최소 기간을 모집공고문 원문에서 확인하는 일이다.
• LH·공공지원 민간임대의 거주지 요건: 장기전세가 서울 거주자 전용이라면, 전국 단위 제도가 있는지가 사용자에게 결정적이다. 다음 심층 코너 1순위로 올린다(기존 pending인 CR리츠 주제와 자연히 합쳐진다).
• 은평 다가구 16건의 생존: 다음 방문 때 오늘 발굴한 물건들의 링크를 재확인하면 이 구의 회전 속도가 나온다. 서울 전세 매물이 1년 새 26% 줄어든 국면이라 소화가 빠를 것으로 예상한다.
• 연신내 GTX-A 개통과 호가: 오늘 ㎡당 247만원이 개통 기대가 반영되기 전 값인지 확인이 필요하다. 반영 전이라면 이 값에 만료일이 있다.
• 불광5·북아현2 이주 완료 시점: 이주가 끝나면 그 압력이 해소된다 — 진입 시점 판단의 핵심 변수다.
• 다음 방문: 서울 관악·동작 — explore_first 7번, 첫 방문. 예측: ①관악은 08-24 예비 실측에서 띠 안 apt가 4건 내외로 얇았다 — 재고 축은 오늘 은평(7건)보다 나쁠 것이다 ②오늘 세운 "대학가는 값으로 걸러진다"를 서울대 배후(신림·봉천)에서 다시 시험한다. 창천동처럼 꼭대기 자가층이 있되 ㎡당 450만원 이상일 것으로 건다 ③동작 상도·사당은 08-24 미리내집 기사에 상도동 효성해링턴플레이스가 나왔으니 제도 경로를 먼저 뒤진다(오늘 규칙의 첫 선제 적용).

출처

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 은평구(11380)·서대문구(11410) 아파트 전월세·단독다가구 전월세 각 90건(2026-06~08)
• 네이버부동산 — house 호가 은평·서대문 각 60건 수신 후 보증금 2~4억 필터 → 16건
• 직방 — villa 전세 각 50건, 복층 키워드 필터 → 0건
• 소상공인 상권정보 — 연신내역·홍제역·신촌역 반경 1.0km 점포 집계
• 마이홈포털 — 홍제역 해링턴 플레이스(홍제3구역) — 임대사업자 SH공사 · 123세대
• 서울시 주거정책 — 장기전세주택 — 주변시세 80% 이하 · 최장 20년 · 분양전환 없음
• SH 인터넷청약시스템 — 장기전세주택2 청약자격 — 모집공고일 현재 서울 거주 무주택세대구성원
• 제48차 장기전세주택 입주자 모집공고 — 면적별 소득·총자산·자동차 기준
• SH 장기전세주택 모집공고(재건축·재개발 매입형 전용85㎡이하 항목)
• "조합원 70%가 이주비 대출 0원" 날벼락 (매일경제) — 서대문 북아현2구역 · 은평 불광5구역 조합원 77% 이주 완료
• 서울 재개발·재건축 24곳…소규모 정비사업 15곳 이주비로 고통 (하우징헤럴드)
• 서울 아파트 전세 매물 1년 새 26% 감소…전세난 본격화 (국제뉴스)
• 홍제역해링턴플레이스 시세 — 1,116세대 2024년 입주 · 34평 매매 16.9억 · 전세 8.5억
• ★검색은 모든 질의가 상위 5건 표본이다. 은평·서대문의 구별 연립·다세대 전세가율, 장기전세 소득·자산 기준의 구체 수치, 신촌역 상권의 서대문 전용 집계는 그 표본 밖이라 미확인으로 남겼다.