순회 24호 · 서울 관악·동작 · 대도시 호

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-01 — 서울 관악·동작

순회: 24호 · 첫 방문 · 대도시 호 · 전국 DB: 방문 지역 23곳 / 활성 후보 152건
데이터 시각: 매물 2026-09-01 05:01 조회 · 실거래 2026-07~08 · 상권 반경 1km

한눈에 (TL;DR)

0. 먼저 — 순회 원장이 손상돼 있었다

오늘 호를 시작하며 db/rotation.json을 읽으니 순회 큐 전체가 사라지고 explore_first 배열 4개만 남은 105바이트 파일이었다(수정 시각 2026-08-31 05:07 — 어제 아산 호 실행 중). 방문 이력·판정·재방문 커서가 통째로 날아간 상태였다.

오늘 복구했다:

오늘 지역이 서울 관악·동작인 것은 손상 파일이 보존한 explore_first 최상단 값이라 영향받지 않았다.

1. 오늘의 지역 — 서울 관악·동작

관악과 동작은 행정구역으로는 둘이지만 주거 시장으로는 서울대·중앙대·숭실대를 낀 원룸 벨트와 한강변 재개발 축이 겹친 하나의 남서울 생활권이다. 사용자에게 중요한 것은 구 평균이 아니라 어느 동에서 어떤 형식이 나오는가다.

1-1. 생활 인프라 — 순회 최상위권

후보 좌표 반경 1km의 점포 수를 같은 방식으로 셌다.

후보권 점포 수
신림 주인세대 후보권 5,564
사당동 1위 후보권 5,214
흑석 주인세대 후보권 5,057
신림동 서부(테라스 매물) 후보권 4,988
봉천 주인세대 후보권 2,855

비교 기준을 붙여야 이 숫자가 읽힌다. 어제 아산에서 가장 두꺼웠던 배방 월천이 973, 가장 얇았던 온양6동이 144였다. 오늘 가장 얇은 봉천(2,855)이 아산 최고치의 2.9배다. 순회 전체에서도 상위권이다(천안 두정 7,102 · 대구 동대구역권 6,469 · 청주 복대·가경 5,883 다음 급).

의료·도서관도 두껍다. 다만 이 축은 서울 어느 구묶음에서나 통과였다 — 서울 호에서 인프라는 변별력이 없고, 변별은 면적·연식·안전에서 난다.

1-2. 주거비 수준 — ㎡당 401~532만원

오늘 발굴 물건의 ㎡당 전세가다.

물건 전세 전용 ㎡당
동작 흑석 주인세대 71㎡ 2.85억 71㎡ 401만원
본동 본파크빌 84㎡ 3.7억 84㎡ 440만원
동작 단독 주인세대 68㎡ 3.0억 68㎡ 441만원
사당동 복층형 90㎡ 4.0억 90㎡ 444만원
흑석 명수대 탑층 88㎡ 4.0억 88㎡ 455만원
신림동 테라스+마당 59㎡ 2.5억 59㎡ 424만원
신림 주인세대 59㎡ 3.1억 59㎡ 525만원
동작 주인세대 62㎡ 3.3억 62㎡ 532만원

어제 아산 1위가 227.3만원/㎡, 그제 평택이 180~224만원/㎡였다. 서울 남서권은 그 두 배다. 다만 순회에서 관측된 서울 단가 중에서는 낮은 축이다 — 넓은 물건이 있다는 것 자체가 단가를 끌어내린다.

1-3. 공급·신축 — 서울에서 처음 제대로 잡힌 주인세대 광맥

이게 오늘의 발견이다. 예산 띠 house 호가(관악·동작 각 60건 상한)에서 주인세대·복층·테라스·다락·마당 키워드를 걸었더니 14건이 걸렸다(동일 좌표·가격 중복 광고를 합치면 12물건). 그중 명시적으로 "주인세대"라고 쓴 것이 6건, "복층형"이 4건이다.

서울 순회 앞 여섯 구묶음에서는 이 검색이 대개 0~2건이었다. 관악·동작에 이만큼 있는 이유는 원룸 임대사업의 밀도 때문으로 보인다 — 서울대·중앙대·숭실대·고시촌이 만든 원룸 수요 위에 건축주가 자기 살 층을 얹은 구조(§1-4b 임대사업의 부산물)가 그만큼 많이 지어졌다.

다만 08-17 대구 동구에서 관찰한 반대 힘도 같이 보인다 — 원룸 수요가 압도적인 곳은 건축주가 꼭대기까지 임대로 쪼갠다. 봉천동(서울대 정문권) 띠 안 매물 대부분이 20~40㎡ 투룸인 것이 그 흔적이다. 관악·동작은 두 힘이 맞붙는 경계고, 오늘은 부산물 쪽이 이겼다.

1-4. 도시 활력 — 호재는 있으나 현재 인프라가 아니다

관악S밸리(2030년까지 벤처 1,000개 목표), 신림뉴타운 1~3구역, 노량진뉴타운이 진행 중이다. 그러나 이 지역 개발 담론의 중심인 난곡선 경전철은 2026-05-15 기준 예비타당성조사가 진행 중이고 착공·개통 시기가 공식 미정이다. 2021~2022년 기사들이 "2026년 착공, 2028년 개통" 또는 "2026년 개통"을 적었지만 그대로 되지 않았다.

그래서 오늘 평가에 난곡선을 넣지 않았다. 어제 아산에서 아산경찰병원 예타 통과를 현재 인프라로 계산하지 않은 것과 같은 규칙이다.

1-5. 정주 환경

관악산·보라매공원·한강(흑석·본동) 접근이 좋다. 반면 전역이 고밀도 주거지라 소음·일조·사생활 침해는 현장에서만 판단된다. 신림 일대는 경사지 비율이 높다 — 호가 설명에 "평지라인"이 셀러 포인트로 반복 등장하는 것이 그 역증거다.

1-6. 판정

소지역 판정 근거
관악 신림동(신림역·당곡역권) 관심 주인세대 광맥 중심. 10년이내·방3화2·보증보험 가능 물건이 3.1억대
관악 봉천동(서울대입구·낙성대) 관심 원룸 지배적이나 그 위에 주인세대 3룸이 소수 섞여 나옴
동작 흑석동·본동 관심 오늘 유일하게 전용 84~88㎡ 아파트가 띠 안에 있는 곳
동작 사당·이수·상도 보류 1위 매물이 여기서 나왔으나 25년이상이라 단열 미지이고 예산 상한을 꽉 채운다
관악 난곡·신림뉴타운 인접 기각 이주·철거 리스크. 08-29 청량리동 기각과 같은 사유

한달살기 답사: 관심 판정이 셋이므로 신림역·흑석역 도보권에서 주간임대를 잡아 경사·소음·일조를 직접 재 볼 만하다.

2. 발굴 매물

표본은 네이버부동산 예산 띠 필터 148건(house 관악 60·동작 60은 상한 60에 걸려 잘렸다 — 실재고는 더 많다 / apt 관악 19·동작 9)이다.

[복층 다가구] 사당동 — 전용 90㎡ 방4 화2, 오늘 1위

[아파트 탑층] 흑석동 명수대 1동 — 전용 88㎡ 탑층

[주인세대] 신림동 — 전용 59㎡, 보증보험 가능

[주인세대] 동작 — 전용 71㎡ 급매, HUG 보증보험

[아파트] 본동 본파크빌 1동 — 전용 84㎡ 방4

[주인세대] 동작 — 전용 62㎡ 방3 화2

[단독 상층] 신림동 — 신축급 3룸, 테라스+마당

(위 7건 외에 동작 단독 주인세대 68㎡ 3.0억, 관악 복층형 테라스 57㎡ 3.1억을 지역 DB에 함께 적재했다. 통과 매물 전 건은 db/regions/seoul_gwanak_dongjak.json에 있다.)

하드 탈락시킨 것 두 종류

① 재개발 구역 안의 좋은 물건 — 신림5구역 복층형 전세 2.5억(전용 269㎡ 표기, 3/B1층). 가격과 구조는 매력적이지만 광고에 구역명이 적혀 있다. 재개발 전세는 사업 진행 시 이주·철거로 잡출된다. 08-29 동대문 청량리동 기각과 같은 사유이고, 사용자의 대전제(나이 들기 전 정착)와 정면으로 충돌한다.

② 세대분리형 원룸을 대형으로 오독하게 만드는 표기 — 흑석한강센트레빌2차 "전용 84㎡ 전세 2.7억", 흑석자이 "전용 84㎡ 전세 3.0억". 면적 필드만 보면 띠 안 84㎡ 대형 아파트지만, 광고 본문이 "세대분리형 원룸·방 한 개·화장실 한 개"다. 세대분리된 원룸 부분의 전세이지 84㎡ 전체가 아니다. 이건 오늘 처음 명확히 잡힌 함정이라 지역 DB에 rejected로 기록해 다음 방문 때 다시 후보로 올라오지 않게 했다.

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호 필수)

여기선 2~4억으로 이것:
- 4.0억 → 사당동 복층 다가구 전용 90㎡ 방4 화2, 3/3층, 25년이상
- 4.0억 → 흑석동 아파트 전용 88㎡ 탑층, 방3 화2, 25년이상
- 3.1억 → 신림동 주인세대 전용 59㎡, 방3 화2, 10년이내, 보증보험 가능
- 2.85억 → 동작 주인세대 전용 71㎡, 방3 화2, 10년이내, HUG 보증보험
- 국토부 실거래로도 확인된다: 신림동 우정하이비전 84.58㎡ 4.0억, 국제산장 84.15㎡ 4.0억, 삼성산주공 83.21㎡ 3.885억 (모두 2026-07 체결, 1993~2004년 준공)

지방에선 같은 돈으로 저것:
- 어제 아산 1위 — 배방읍 월천지구 다가구 4/4층 주인세대 88㎡ 전세 2억 (227.3만원/㎡, 테라스·방3화2·풀옵션)
- 그제 평택 — 예산 띠 단독·다가구 12건, 180~224만원/㎡
- 나주 빛가람 — 3층 다가구 최상층 145㎡ 전세 1.5억
- 즉 같은 4억이면 아산에서 176㎡, 나주에서는 그보다 더 넓다.

그래서 이 도시에서 이 예산이 사는 것과 내주는 것:

관악·동작에서 2~4억은 면적 절반과 연식을 내주고, 상권 밀도 3~5.7배와 서울이라는 선택지 자체를 산다. 지금까지의 서울 호와 다른 점은 내주는 면적이 예상보다 적다는 것이다 — 노원·강북·은평에서는 27~66㎡였는데 여기서는 84~90㎡가 실재한다. 다만 그 84~90㎡는 예외 없이 25년이상 구축이고, 10년이내 신축을 고르면 다시 59~71㎡로 내려간다. 면적과 연식을 동시에 사는 문은 이 예산에서 여전히 닫혀 있다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 해당 없음. 어제 아산 1위(배방 월천 88㎡ 2억)는 14일 뒤 재확인 예약 상태로 유지한다.

4. 시장·개발·법률 동향

연구 노트에서

오늘 발견은 서울에 관한 가설 두 개를 동시에 정교화한다.

첫째, §1-2b의 "예외 없이 27~66㎡"는 틀렸다. 그 문장은 2026-08-24에 네 개 구의 아파트 호가 40건 표본으로 쓴 것이었다. 오늘 관악·동작에서 house 타입까지 60건 상한으로 받고 국토부 실거래를 함께 보니 전용 84~90㎡가 호가 3건·실거래 3건으로 나왔다. 표본 방식이 결론을 만들었던 것이다 — 아파트만 보면 서울은 좁고, 다가구·단독을 함께 보면 넓은 물건이 부산물로 존재한다.

둘째, 08-30 은평·서대문 호의 "시장 90㎡+ 0건 / 제도에만 84㎡+"는 절반만 유효하다. 84㎡급은 시장에도 있다(흑석·본동·신림동). 없는 것은 90㎡ 초과이고, 오늘 1위 사당동 90㎡가 정확히 그 경계선에 서 있다. 즉 SH 장기전세의 값어치는 "84㎡를 얻는 유일한 문"이 아니라 "84㎡를 신축·장기 거주 조건으로 얻는 문"으로 좁혀 다시 써야 한다.

셋째, "부산물은 왜 대개 좁은가"(08-12 전주 호의 열린 질문)에 반례가 나왔다. 사당동 90㎡ 방4 복층형은 건축주가 자기 층에 넉넉히 쓴 경우다. 다만 25년이상이다 — 가설을 다듬으면 이렇게 된다: 건축주 자가층의 면적은 그 건물이 지어진 시기의 임대 수익 압력에 반비례한다. 원룸 수익률이 낮았던 1990년대 다가구의 주인세대가 2010년대 것보다 넓다. 반증 가능하다 — 다음 서울·광역시 호에서 연식별 주인세대 면적을 세면 된다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

출처