부동산 발굴 보고서 — 2026-09-02 — 인천 부평·계양

순회: 25일차 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 24곳 / 활성 후보 158건

한눈에 (TL;DR)

• 판정은 관심입니다. 다만 관심의 이유는 주인세대나 복층이 아니라, 서울 생활권을 유지하면서 2~4억원으로 전용 84~136㎡를 고를 수 있다는 데 있습니다.
• 오늘 가장 주거 철학에 가까운 것은 더샵부평센트럴시티 84㎡ 39/39층, 전세 3억9,500만원입니다. 10년 이내·탑층·남동향이고, 같은 면적의 최근 전세 실거래 3억8,850만원보다 1.7% 높습니다.
• 면적 우위는 작전현대2-2차 136㎡, 3억4,000만~3억5,000만원이 가장 큽니다. 반면 25년 이상 구축이라 창호·단열·배관·층간소음 비용을 면적과 맞바꿉니다.
• 계산 가능한 단순 전세가율은 풍림아이원 62.3%, 한양수자인 66.7%, 계양센트레빌 76.1%입니다. HUG 보증한도는 적용 주택가격과 선순위채권 자료가 없어 이번 조사만으로 확정하지 못했습니다.
• 주인세대·복층·둘러싸인 외부공간은 확인되지 않았습니다. 억지 추천 대신 아파트 경로의 경계만 남기며, 다음 지역은 부천시(26호)입니다.

1. 오늘의 지역 — 인천 부평·계양

지역 5축

실측 물가와 판정

• 국토부 최근 12개월 표본에서 부평 아파트 전세 175건의 평균 보증금은 2억7,354만원, 계양 156건은 2억1,515만원이었습니다. 면적·연식이 섞인 평균이므로 개별 후보의 적정가를 뜻하지는 않습니다.
• 현재 후보군은 서울 관악·동작보다 면적이 넓고, 지방 후보군보다 비쌉니다. 수도권 접근성과 집의 개별성 사이의 중간 지점입니다.
• 지역 판정: 관심. 아파트 경로는 관심, 주인세대·복층·테라스 같은 부산물형 경로는 보류입니다. 답사를 한다면 십정동 더샵 탑층 → 박촌동 한양수자인 → 작전동 현대2-2차 순으로 비교하는 편이 효율적입니다.

2. 발굴 매물

[아파트 탑층] 십정동 — 더샵부평센트럴시티 116동

• 전세 3억9,500만원 / 공급 116㎡·전용 84㎡ / 39층 중 39층 / 남동향 / 10년 이내
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 오늘 후보 중 새집·탑층·대단지 조건을 동시에 만족하는 유일한 물건입니다. 광고에는 융자금 없음과 이사일 협의가 적혀 있습니다.
• 가격 검증: 같은 단지·비슷한 전용면적의 2026-08-30 전세 실거래 3억8,850만원보다 650만원(+1.7%) 높습니다.
• 리스크: 최근 같은 면적 매매 실거래가 없어 전세가율을 계산하지 못했습니다. 등기부의 실제 채권, 탑층 결로·옥상 설비 소음, 공동주택가격과 HUG 사전심사를 확인해야 합니다.

[아파트 고층] 박촌동 — 계양한양수자인 105동

• 전세 3억5,000만원 / 공급 113㎡·전용 84㎡ / 15층 중 고층 / 남향 / 15년 이내
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 역세권·남향·고층이라는 생활권 균형형입니다. 복층이나 독립 구조는 아니지만 서울보다 같은 가격에 면적을 지킵니다.
• 가격 검증: 같은 면적의 최근 매매 실거래 5억2,500만원 대비 단순 전세가율 66.7%입니다.
• 리스크: 같은 면적의 최근 전세 실거래 표본을 찾지 못했습니다. HUG가 실제 채택하는 주택가격과 보증한도, 등기부는 별도 확인이 필요합니다.

[구축 대형] 작전동 — 작전현대2-2차 215동

• 전세 3억5,000만원 / 공급 168㎡·전용 136㎡ / 14층 중 14층 / 남향 / 25년 이상
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 방 4개 이상·욕실 2개, 136㎡라는 면적이 압도적입니다. 같은 동 3층 올수리 매물은 3억4,000만원이어서 고층 프리미엄은 1,000만원입니다.
• 리스크: 동일면적의 최근 매매·전세 실거래를 확인하지 못했습니다. 1990년대 구축의 창호·단열·배관·누수와 층간소음을 현장에서 확인해야 합니다.

[가격 효율] 작전동 — 작전풍림아이원 102동

• 전세 2억4,000만원 / 공급 109㎡·전용 84㎡ / 18층 중 14층 / 남향 / 25년 이내
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 하드 컷 하단에 가까우면서 84㎡를 확보합니다. 동일 매물 3건으로 확인돼 단일 중개사 광고보다 존재 신뢰는 높습니다.
• 가격 검증: 같은 면적의 최근 매매 실거래 3억8,500만원 대비 단순 전세가율 62.3%입니다.
• 리스크: 비확장 구축이라 겨울 단열·결로와 내부 수리 상태가 중요합니다. 전세가율은 낮지만 HUG 보증 가입 가능성을 대신하지 않습니다.

[준신축 기준선] 동양동 — 계양센트레빌1단지 104동

• 전세 3억5,000만원 / 공급 111㎡·전용 84㎡ / 15층 중 저층 / 남향 / 15년 이내
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 15년 이내 84㎡의 지역 기준선입니다. 광고의 ‘내 집 정원 같은 거실 뷰’는 조망 표현이지 사유 중정이나 테라스가 아닙니다.
• 가격 검증: 같은 면적의 최근 매매 실거래 4억6,000만원 대비 단순 전세가율 76.1%입니다.
• 리스크: 오늘 계산 가능한 후보 중 전세가율이 가장 높습니다. 저층 소음·사생활과 함께 HUG가 실제 채택하는 주택가격과 보증한도를 우선 확인해야 합니다.

[단독 조건부] 일신동 — 준신축 단독 1층

• 전세 2억원 / 전용 92㎡ / 3층 건물의 1층 / 남향 / 15년 이내
• 매물 보기 (발견: 2026-09-02 05:10)
• 평가: 방 3·욕실 2·개별 주차를 광고하며 가격 대비 면적이 큽니다. 다만 주인세대·복층·둘러싸인 외부공간은 확인되지 않아 조건부 후보입니다.
• 리스크: 다가구·단독 전세는 개별 호실 매매가로 안전성을 계산할 수 없습니다. 건물 전체 등기부, 선순위 보증금 총액, 공시가격, 위반건축물 여부와 1층 습기·보안을 모두 확인해야 합니다.

통과시키지 않은 범위

• 부평의 상가주택 20㎡ 전세 3억원과 다가구 30㎡ 전세 3억5,000만원은 가격 띠에는 들지만 ‘돈이 적게 드는 좋은 집’의 질 기준에서 탈락했습니다.
• 계양 직방 빌라 표본은 모두 2억원 미만이어서 하드 컷 하단에서 탈락했습니다.
• 부평동 빌라 59.64㎡ 전세 2억원은 서로 다른 광고가 ‘보증보험 가능’과 ‘융자 말소’를 주장했지만, 공적 HUG 승인 결과가 없어 추천 목록에서 제외했습니다.
• 부평·계양 모두 주인세대·복층·테라스형은 확인하지 못했습니다. 네이버 아파트는 구별 60건 상한, 직방은 반경형 표본이므로 전 시장을 전수조사했다고 말할 수는 없습니다.

2b. 같은 예산의 대조

• 여기선 2~4억원으로 이것: 작전동 84㎡ 구축 고층 2억4,000만원, 136㎡ 구축 3억4,000만~3억5,000만원, 십정동 10년 이내 탑층 84㎡ 3억9,500만원입니다.
• 서울 관악·동작에선 같은 돈으로 이것: 전날 조사에서 전세 4억원은 25년 이상 88~90㎡가 경계였습니다. 인천에서는 같은 상단 가격으로 면적을 포기하지 않고 연식을 새롭게 만들거나, 5,000만~6,000만원을 아껴 136㎡ 구축을 고를 수 있습니다.
• 지방에선 같은 돈보다 적게 저것: 지역 DB에 실제 등록된 아산 배방 월천지구 4/4층 주인세대 88㎡는 전세 2억원이고, 평택 비전1동 4/4층 복층 주인세대 103㎡도 전세 2억원입니다. 인천은 그보다 4,000만~1억9,500만원 더 내고 수도권 철도·상권을 사는 대신, 최상층 주인세대·복층·테라스 같은 개별성은 얻지 못했습니다.
• 결론: 부평·계양에서 이 예산이 사는 것은 수도권 접근성과 84㎡ 이상의 면적이고, 내주는 것은 주인세대·복층·중정 같은 집의 개별성입니다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 기존 후보는 없습니다. 오늘 등록한 6건을 다음 방문 때 링크 생존·가격 변동·등기 확인 상태로 갱신합니다.

4. 시장·개발·법률 동향

전세는 오르지만, ‘계속 가속’이라고 단정할 수는 없습니다

• 인천시의 2026년 7월 보고서를 인용한 원문에서 전세가격지수는 부평 +0.37%, 계양 +0.30%였습니다. 인천 전체 상승률은 6월 +0.29%에서 7월 +0.27%로 둔화했습니다.
• 다른 보도는 인천 전세 매물이 3,157건에서 2,876건으로 9.0% 감소하고, 계양은 302→201건(-33.5%), 부평은 331→257건(-22.4%) 줄었다고 집계했습니다.
• 둘을 합치면 재고 감소와 가격 상승은 사실이지만 상승 속도는 둔화하는 모습입니다. 오늘 네이버 조회는 양 구 모두 60건 상한에 걸렸으므로 ‘매물이 없다’고 볼 수 없습니다. 급히 계약하기보다 유사 매물 2~3개를 동시에 협상하는 쪽이 맞습니다.

공급과 생활환경

• LH 공고상 계양테크노밸리 A3블록 538가구는 2026년 12월 입주 예정이며 지역난방입니다. 공공분양이므로 오늘의 전세 대체재는 아니지만, 입주 전후 주변 전세 재고와 교통 혼잡을 재확인할 사건입니다.
• 부평 캠프마켓 B구역 49,300㎡는 이미 잔디운동장·시민쉼터 등을 갖춘 24시간 개방공간입니다. 장래 개발 기대를 가격에 선반영하기보다 현재 쓸 수 있는 녹지로만 평가했습니다.

보증제도·법률 — ‘126%’는 독립된 법정선이 아니라 HUG 심사식의 한 경우입니다

• HUG의 현재 전세보증금반환보증 상품 안내는 보증한도를 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등으로 정합니다. HUG의 2023년 심사기준 변경 공지는 공시가격을 가격정보로 쓸 때 적용비율을 140%로 제시합니다. 따라서 선순위채권이 없고 공시가격 방식이 실제 적용될 때만 공시가격 × 140% × 90% = 126%가 간이 상한이 됩니다. KB·한국부동산원 시세, 안심전세 앱 하한가, 최근 매매가 등 다른 가격정보가 우선 적용될 수 있으므로 126%를 모든 주택의 보편적 합격선으로 쓰면 안 됩니다.
• 오늘 계산한 전세가율은 ‘현재 전세 호가 ÷ 최근 같은 면적 매매 실거래’의 단순 비율입니다. 층·동·수리 상태가 다르고 선순위채권도 반영하지 않아 감정가나 HUG 심사 결과가 아닙니다. 특히 일신동 단독은 건물 전체의 선순위채권과 다른 세입자 보증금까지 합산해야 하므로 아파트식 126% 계산을 적용하지 않았습니다.
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조는 등록 임대사업자의 일정 민간임대주택에 임대보증금 보증 가입 의무를 둡니다. 국토교통부는 2025년 5월 14일부터 등록 민간임대주택의 보증 가입 정보 안내문자를 임차인에게 확대했습니다. 다만 오늘 6개 광고만으로는 등록임대주택 여부를 확인할 수 없으므로, 계약 전 임대사업자 등록 여부와 보증 가입 안내를 별도로 확인해야 합니다.
• 우리 발굴에의 함의: 광고의 ‘무융자’·‘보증보험 가능’은 안전 판정이 아닙니다. 계약 전에 ①등기부 채권최고액 ②HUG가 실제 채택하는 주택가격 ③다가구라면 선순위 보증금 총액과 가구 수 ④HUG/HF/SGI 사전심사 결과를 확인하고, 보증 거절이면 계약하지 않는 조건을 특약에 넣어야 합니다.

연구 노트에서

이번 표본은 ‘구축일수록 면적이 커진다’는 인접 증거를 더했습니다. 25년 이상 작전현대는 136㎡, 10~15년 이내 후보는 주로 84㎡였습니다. 다만 이는 일반 아파트 표본이라 주인세대의 연식-면적 가설을 직접 검증하지 못했으므로 연구 노트 본문은 갱신하지 않았습니다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 더샵 84㎡ 탑층: 등기부·공동주택가격·탑층 결로와 옥상 설비 소음.
• 작전현대2-2차: 올수리 3층 3억4,000만원과 고층 3억5,000만원의 창호·배관 차이.
• 일신동 단독: 건물 전체 선순위 권리와 1층 습기·채광.
• 계양테크노밸리 A3의 12월 입주 전후 박촌·동양동 전세 재고.
• 다음 순회: 부천시 — 2026-09-03, 26호 예정.

조사 범위와 한계

• 네이버 아파트 조회는 구별 60건 상한에 도달했습니다. 따라서 재고 수는 하한이며 전체 건수가 아닙니다.
• 직방 빌라 결과에는 구조화된 price 필드가 없어 서버 가격 제한 뒤 meta의 전세 금액을 다시 확인했습니다. 이 문제 때문에 빌라 가격 비교는 아파트보다 신뢰도가 낮습니다.
• 후보 의미 선별 단계는 60건 중 12건으로 좁히며 rows_dropped: 48을 신고했습니다. 최종 6건은 원래 매물과 단지 직조회로 다시 확인했습니다.
• 현장 없이 단열·층간소음·결로·채광·실제 관리상태는 판정할 수 없습니다.

출처

• 네이버부동산 — 더샵부평센트럴시티 탑층 — [직접조회]
• 네이버부동산 — 계양한양수자인 — [직접조회]
• 네이버부동산 — 작전현대2-2차 — [직접조회]
• 네이버부동산 — 작전풍림아이원 — [직접조회]
• 네이버부동산 — 계양센트레빌1단지 — [직접조회]
• 네이버부동산 — 일신동 단독 — [직접조회]
• 국토교통부 실거래가 API — [직접조회: 최근 12개월 아파트 매매·전월세, 링크 없는 구조화 응답]
• Herald Business — Incheon housing market cools on sale prices, jeonse as monthly rents climb — [원문]
• 시사저널e — 인천 전세 재고·가격 보도 — [원문]
• LH — 인천계양 테크노밸리 A3블록 공고 — [원문]
• 인천광역시 — 캠프마켓 B구역 개방공간 현황 — [원문]
• HUG — 전세보증금반환보증 상품개요 — [공식 원문: 보증한도·주택가격 산정기준]
• HUG — 전세보증 심사기준 변경사항 안내 — [공식 원문: 공시가격 140%·담보인정비율 90%]
• 국가법령정보센터 — 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 — [현행 법령]
• 국토교통부 — 임대보증 가입 정보 안내문자 확대 — [공식 원문, 2025-05-08]
• 아산 지역 DB 대조 매물 — 배방 월천지구 주인세대 — [2026-08-31 지역 DB 등록]
• 평택 지역 DB 대조 매물 — 비전1동 복층 주인세대 — [2026-08-30 지역 DB 등록]