전국 순회 26호 · 첫 방문 · 수도권에서 처음 잡힌 주인세대 광맥

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-03 — 부천시

순회: 26호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 지역 25곳 / 활성 후보 164건

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 부천시 (첫 방문)

지역 7축

축 실측·판단
생활 인프라 순천향대부속부천병원(상급종합, 원미구 조마루로 170)과 부천세종병원(심장 특화, 중동)을 자체 보유합니다. 부천시립도서관이 상동·원미 등 분관 체계로 있습니다. 중동 상권 핵 반경 1.5km에 점포 11,876개 이상(조회 1만 행 상한에 걸려 절단, 하한값)이 잡혔습니다. “배후에 의존해야 남은 항목”으로 읽으면 남는 것은 일자리뿐입니다.
주거비 아파트 예산 띠 안 현 호가 171건(3개 구 각 60건 상한 도달 → 하한값). 84㎡ 구축 4억원이 상단, 송내역 신축 59㎡가 3억8,000만~4억원. 다가구·단독 75건이 전부 띠 안.
공급·신축 소사역 일대 정비사업 30여 곳, 향후 약 1만2,000가구. e편한세상 부천 어반스퀘어(소사3구역) 1,649세대는 입주 2029년 10월, 소사본1-1구역 두산위브더제니스는 2,008세대. 준공 20년 이상 아파트가 64%라고 보도가 부동산R114를 인용합니다. 신축 다가구는 옥길지구(2016~2017년 준공)에서 나옵니다.
도시 활력 서울 접경, 1호선·7호선 축. 다만 “인구 감소 국면”(위키형 자료)과 “서울 유입 인구 1위”(분양 홍보 기사)가 정면으로 어긋납니다. 둘 다 저신뢰로 두고 판정 근거에서 뺐습니다.
정주 환경 옥길지구는 소사구 범박·옥길·계수동 일대 132만㎡, 녹지율 30%, 서울푸른수목원·남부수자원생태공원 인접(LH 자료 — 2013년 배포분이라 현행 확인 필요). 중동·상동은 1990년대 신도시라 가로·공원이 정비돼 있습니다. 송내동 법원 앞에 전원주택단지가 있습니다.
재고 3개월(2026-07~09) 실거래: 아파트 매매 181건 / 전월세 199건(전세 90 · 월세 109, 전세 비중 45.2%). 전세 평균 전용면적은 옥길동 84.9㎡ · 여월동 81.2㎡ · 상동 68.5㎡ · 중동 56.3㎡ · 송내동 56.1㎡로 동네마다 30㎡ 가까이 벌어집니다. 다가구·단독(원미+소사)은 130건 중 전세 24건(18.5%), 소사구만 보면 67건 중 15건(22.4%)에 전세 평균 보증금 9,958만원 — 원룸이 통계를 채웁니다. 예산 띠 안 다가구·단독 전세 실거래는 24건 중 4건(16.7%)이고 그 최고가가 옥길동 3억5,000만원입니다.
안전 전세가율이 구별로 뒤집힙니다. 중동 미리내 84㎡ 55.9~61.3% / 중동 보람마을 59㎡ 60.6~68.3% / 상동 한아름 84㎡ 83.7%(같은 블록 다른 시공사 동 기준 참고치) / 원미동 두산 84㎡ 82.5% / 오정 원종동 세창짜임 77㎡ 92.7%. 다가구 주인세대 호가는 molit로 검증되지 않으므로 같은 동네 실거래 보증금끼리 비교했습니다.

실측 물가와 판정

㎡당 전세가로 줄을 세우면 부천은 한 도시 안에 서울급과 지방급이 공존합니다(단위 만원/㎡):

물건 ㎡당
송내 상가주택 3층 독채 99㎡ 2.2억 222
송내 전원주택 93㎡ 2.5억 269
소사 부천롯데 153㎡ 탑층 4.0억 261
상동 호수마을 단독 111㎡ 3.4억 306
원미동 두산 119㎡ 4.0억 336
옥길동 주인세대 88㎡ 3.5억 398
신축 다가구 86㎡ 3.8억 442
중동·상동 아파트 84㎡ 4.0억 476
송내역 신축 59㎡ 4.0억 678

비교 좌표: 아산 227 · 평택 180~224 · 서울 관악·동작 401~532. 부천 중동·상동 아파트(476)는 서울 관악 구간에 들어가 있고, 송내 상가주택(222)은 아산보다 쌉니다. 같은 시 안에서 3배가 벌어집니다.

2. 발굴 매물

[주인세대] 옥길동 — 다가구 최상층 88㎡

[상가주택 꼭대기] 송내역 도보 5분 — 3층 독채 99㎡ + 옥상 단독사용

[신축 다가구] 2층 독채 86㎡ 테라스

[구축 대형 탑층] 소사 — 부천롯데 6동 153㎡ 9/9층

[안전 기준선] 중동 — 미리내금호,한양,한신 915동 84㎡

[단독 독채] 상동 — 호수마을 단독주택지 111㎡ 2/3층

통과시키지 않은 범위

2b. 같은 예산의 대조 (대도시 호)

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 기존 후보는 없습니다. 오늘 등록한 6건을 다음 방문 때 링크 생존·가격 변동·등기 확인 상태로 갱신합니다. 특히 주인세대 전세는 재고가 아니라 사건이므로(원주 사례: 2주 만에 전세 3건이 전부 월세로 전환) 옥길동 매물의 생존 기간을 봅니다.

4. 시장·개발·법률 동향

부천은 세입자에게 불리한 국면입니다

소사역 일대 1만2,000가구 — 지금은 압력, 2029년부터 해소

옥길지구 — 광맥의 자리

연구 노트에서

오늘 표본은 두 가설을 건드렸습니다. 첫째, 주인세대 광맥의 세 조건(원룸 수요 · 다가구 택지 배정 · 지역 관습)에 수도권 사례가 처음 붙었습니다 — 부천은 세 조건을 모두 만족하고, 광맥의 자리는 계획지구 가장자리(옥길)와 구도심 저지가대(송내)로 갈립니다. 둘째, 구축이 넓다는 미검증 조항에 증거가 하나 더 붙었습니다: 10년 이내 주인세대는 88㎡인데 25년 이내 단독 독채는 111㎡, 25년 이상 상가주택 꼭대기는 99㎡였습니다. 연구 노트를 갱신했습니다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

조사 범위와 한계

출처