순회 31호 · 제천시 첫 방문 · 2026-09-06

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-06 — 제천시

순회: 31호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 30곳 / 제천 신규 후보 3건

※ 오늘 05시 충주시 호(30호)에 이은 같은 날 두 번째 호입니다. 충주 호가 예고한 대로 큐 미방문 순서에 따라 제천으로 왔습니다.

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 제천시 (첫 방문)

충북 북부, 인구 13만. 중앙선·중앙고속도로·평택제천고속도로가 만나는 교통 결절이고 세명대·대원대와 제천산단이 원룸 수요를 만듭니다. 일곱 축으로 봅니다.

① 생활 인프라 — 통과(하드 필터 충족). 구도심(서부동·중앙시장 일대, 37.1328/128.2018) 반경 1km에 상가 2,009개. 상위 업종은 한식 297 · 섬유·의복·신발 소매 202 · 주점 135 · 이용·미용 130 · 기타 간이 118 · 식료품 소매 82 · 비알코올 72 · 일반 숙박 72입니다. 2위가 의류 소매인 것은 제천중앙시장이 살아 있다는 뜻이고, 생활 업종(식료품 82 + 종합소매 66 + 이용미용 130 = 278)도 얇지 않습니다. 반면 시청권(천남동, 37.1327/128.1910) 반경 1km는 297개로 6.8배가 벌어집니다 — 제천의 상권 핵은 구도심 하나이고 시청 주변은 행정 구역일 뿐입니다(두 좌표 거리 약 0.96km라 일부 겹칠 수 있어 합산하지 않았습니다).
종합병원 2곳(명지병원 — 고암동 / 제천서울병원 — 서부동)에 세명대 부속 한방병원이 더해집니다. 국공립도서관 4곳(시립·여성·기적의·남부)과 작은도서관 다수. 배후에 의존해야 하는 항목은 3차 의료와 대형 쇼핑이고, 원주 40분·충주 50분 거리입니다.

② 주거비 — 순회 최저 하단. ㎡당 전세가(만원): 청전주공(1980) 42.5㎡ 71 · 두진백로(1997) 45.6㎡ 127~132 · 하소주공(1989) 46.7㎡ 139 · 단독 101㎡ 복층 호가 198 · 서희스타힐스(2016) 84.9㎡ 247 · 진보하이스트 84㎡ 호가 285. 하단 71은 순회 전체 최저입니다(종전 기록 진주 구도심 91). 상단 285도 아산(227)·평택(224) 바로 위에 그칩니다.
매매는 84㎡급이 연식별로 1.09억(덕일 1991) → 2.55억(장락로즈웰 2001) → 2.64억(장락e편한세상 2007) → 2.98억(강제코아루파크 2015) → 3.00억(장락엘크루힐즈 2018) → 3.65억(신안실크밸리 2017)으로 벌어집니다.

③ 공급·신축 — 공백기. 제천시는 2023년 3개 단지 1,907세대 공급 이후 신규 아파트 분양이 없습니다(충북일보 2026-04-01). 다가구는 실거래에 2014~2018년생이 다수 잡혀, 원룸빌딩이 활발히 지어지던 시기는 지나고 준신축 단계에 들어와 있습니다. 주인세대 광맥으로 보면 광맥은 이미 형성됐고 지금은 회전을 기다리는 국면입니다.

④ 도시 활력 — 약함. 2025년 10월 인구 13만 붕괴 보도('군 강등' 경고), 지방소멸 위험 지역. 다만 생활인구는 60만을 넘겼고(관광·의료 배후), 충북선 고속화(청주공항~봉양 85.5km)와 제천~영월 고속국도가 발주 단계입니다. 한방바이오 특화도시 정책이 이어집니다.

⑤ 정주 환경 — 겨울이 변수. 산간 분지라 겨울 추위가 난방비를 좌우합니다. §1-3(단열이 난방비를 결정)이 이 도시에서는 다른 곳보다 무겁게 걸리며, 오늘 발굴한 물건들의 창호·단열 등급은 현장 확인이 필요합니다. 의림지·청풍호가 가깝습니다.

⑥ 재고 — 순회 최저. 예산 띠 안 76㎡+ 아파트 전세 실거래는 6건 중 1건(16.7%)이고 단지는 1곳(서희스타힐스)입니다. 춘천 45.7%/28단지, 의정부 28.9%/10단지의 정반대 극단입니다. 그런데 매매는 76㎡+ 가 66건 중 14건(21.2%), 12개 단지에 분산돼 있습니다. 즉 물건이 없는 게 아니라 전세로 나오지 않습니다.

⑦ 안전 — 표본 부족. 전세가율을 잴 수 있는 표본은 하나뿐입니다. 서희스타힐스(2016) 전세 84.89㎡ 2.1억 대 매매 74.84㎡ 2.16억(2건 평균)을 ㎡당으로 환산하면 85.7%입니다. 면적이 달라 환산 보정한 근사치라 개별 매물 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 다가구 주인세대 호가는 molit로 검증되지 않습니다(원룸 계약이 통계를 채웁니다).

판정: 보류. 인프라와 가격은 좋은데 재고와 유동성이 하드 필터에 걸립니다. 지역으로 진입할 자리가 아니라 물건 단위로만 노릴 자리입니다.
- 재평가 조건(recheck_if): ①하소주공1단지 재건축 이주 개시 — 전세 압력이 급등하므로 더 나빠지는 신호 ②2027년 이후 신규 분양 재개로 띠 안 재고 회복 ③오늘 같은 복층·테라스 계열 매물이 2건 이상 동시에 나오는 시점.
- 진입 시점: 지금은 아닙니다. 소지역 판정은 구도심(서부·청전·화산)·하소·강제 모두 보류로 갈리지 않았습니다 — 한 시가지입니다.

2. 발굴 매물 (평가표 통과 2건 + 협상 후보 1건)

[단독] 시내 남부 — 최상층 복층 + 넓은 테라스, 10년이내

[아파트] 진보하이스트(주상복합) — 띠 안 유일한 아파트 호가

[주인세대·협상 후보] 다가구 4/4층 100㎡ 3룸 — 월세지만 전환 여지

통과 매물이 2건에 그친 원인: 제천 전체에서 예산 띠 안 전세 호가가 house 1건 · apt 1건 · villa 0건입니다. 상한(60건) 미달이므로 잘림이 아니라 시장에 그것뿐입니다.

3. 기존 후보 변동

첫 방문 지역이라 해당 없음.

4. 시장·개발·법률 동향

5. 한국집 심층

오늘은 없습니다 — 첫 방문 지역 분석에 지면을 썼습니다.

연구 노트에서

오늘 _thesis.md를 여섯 곳 고쳤습니다.

  1. H6 부수 가설 종결 — 제천 9.7%(62건 중 전세 6건). 원주 7.8% · 충주 10.9% · 제천 9.7%로 충북 비청주권은 8~11% 띠에 모입니다. 23~26%는 청주 생활권 하나의 국지 관습이었습니다. 질문을 닫았습니다.
  2. H8 ㎡당 정렬에 제천 71~285 추가 + 최저 기록 경신. 폭 4.0배는 강릉(2.9배)보다 넓은데, 벌리는 것이 조망도 학군도 아니라 1980년대 주공과 2016년 신축 사이의 연식입니다 — 서울에서 관측된 '낡음' 조항이 지방 소도시에서 작동한 첫 사례입니다.
  3. H9에 경로 ④ 신설 — 띠가 비는 넷째 이유: 재고는 있는데 임대 형식이 전세를 통과시키지 않음(제천 매매 76㎡+ 21.2%/12단지 vs 전세 16.7%/1단지).
  4. H5가 처음으로 하드 필터로 작동 — 제천 b=9.1%는 순회 최저. 인프라·가격이 다 좋아도 물건이 안 나옵니다.
  5. H15 조항 신설 — 월세 관습은 문을 좁히지만 닫지 않으며, 좁은 문으로 나오는 물건은 표준 상품이 아니라 부산물일 확률이 오히려 높습니다(오늘 띠 안 house 전세 1건 = 복층+테라스). 그리고 '보증금·월세 조절가능' 주인세대는 협상으로 전세 문을 열 수 있는지 시험 대상으로 걸었습니다.
  6. H3 국면 지도 #20 제천 — 공급 공백 + 재건축 멸실 예고, 세입자 불리.

지켜볼 점 / 내일의 지역

조사 범위와 한계

출처