부동산 발굴 보고서 — 2026-10-06 — 대구 동구

한눈에

• 율하동 104.88㎡ 주인세대 월세와 봉무동 84.97㎡ 아파트 탑층 전세가 우선 확인 대상이다. 전자는 면적과 독립성, 후자는 전세 형식과 비교 가능한 가격 근거가 장점이다.
• 최종 통과 0건, 조건부 검토 2건, 보류 후보 1건. 온돌·단열·권리관계가 모두 확인된 집은 없다. 수량을 맞추려고 일반층이나 예산 밖 매물을 추천으로 올리지 않았다.
• 예산 내 단독·다가구 전세 검색은 1건뿐이며 78㎡ 중층이다. 별도의 전월세 표본에서는 넓은 최상층 주인세대가 월세로 나타났다. ‘전세 검색이 얇다’와 ‘원하는 집 자체가 없다’는 다른 판단이다.
• 지역은 조건부 관심 유지. 다만 이전의 큰 구역 구분을 고쳐 봉무 이시아폴리스·율하는 관심, 불로·신서혁신도시·동대구역권은 보류로 나눴다. 관심은 계약 추천이 아니라 후속 확인에 시간을 쓸 가치가 있다는 뜻이다.

1. 이번 지역을 고른 이유와 재방문의 질문

우선 탐험 목록 explore_first는 비어 있었다. 9월 30일~10월 6일 기존 순회 기록에는 천안 동남구의 10월 1일 첫 방문만 있어 최근 7일 재방문 상한 2회에 걸리지 않았다. 관심 지역 중 재방문 간격 28일을 충족하며 마지막 방문일이 가장 오래된 대구 동구(8월 17일)를 선택했다. 미방문 첫 항목인 대전 유성·서구보다 관심 지역 재방문이 우선하는 조건이다.

설정·순회 원장, 대구 동구 DB, 연구 노트 본문, 직전 천안 동남구 보고서 본문을 읽었다. 이번 질문은 연구 노트 H15의 ‘월세 관습이 전세라는 문만 좁히는가’, H7의 ‘도시 평균 대신 후보 주택의 가격과 위험을 비교하는가’에 맞췄다. 이전 DB는 더 낮았던 예산 조건의 기록이어서 현재 하한을 다시 적용했다.

2. 실제로 더 확인할 집

3. 지역의 정착 가치 — 봉무와 율하를 따로 본다

4. 같은 예산의 대조 — 천안 청당동과 무엇이 다른가

10월 1일 보고서의 청당동 주인세대를 이번에 상세 페이지로 다시 확인했다. 현재 노출은 보증금 3,000만원·월세 90만원, 전용 125.62㎡, 3/3층, 2016년 1월, 복층·테라스·욕실 3개다. 광고 확인일은 9월 28일로 남아 있으며 실제 계약 가능 여부는 미확인이다.

연 4% 가정에서 대구 율하의 자금 비교액은 2.7억원, 천안 청당은 3.0억원이다. 율하에서는 104.88㎡ 단층과 다락 설명을 얻고, 청당에서는 월세를 더 내면서 125.62㎡와 명시적인 복층·테라스를 얻는다. 둘 다 온돌·단열·권리 검증 전이다.

대구 봉무의 2.6억원 전세는 월세 부담을 피하면서 84.97㎡ 탑층을 얻는 선택이다. 반대로 주거 형식의 우선순위만 놓고 보면, 출퇴근 제약이 없는 사용자에게 청당의 넓은 복층을 계속 비교할 이유가 있다. 광역시라는 이름이 원하는 집의 형태까지 보장하지는 않는다. 이번 세 물건의 비교이며 대구와 천안 전체의 우열을 뜻하지 않는다.

5. 현재 가격 표본과 탈락·보류 사유

일반 아파트는 추천이 아니라 가격 기준선이다. 다음 광고는 이번 조회에서 확인했다.

• 예산 내 다가구 전세 1건은 2억원·78㎡·2/4층이다. 소재 세부주소·온돌·권리는 미확인이고 최상층이 아니어서 우선 후보에서 제외했다.
• 율하권 복층 주인세대 광고는 1.2억원·85㎡·3/3층으로 노출됐지만 예산 하한 밖이다. 싸다는 이유로 하한을 완화하지 않았다.
• 신천두산위브 103동은 ‘탑층’ 태그가 있지만 실제 표기는 24/25층이고 설명도 ‘최상층 바로 아래’다. 확정 탑층 추천에서 제외했다.
• 월세 2,800/100만원 주인세대 광고는 공급 367㎡·전용 638㎡·5/-층으로 표시돼 면적·총층이 신뢰하기 어렵다. 이를 넓은 최상층 1채로 세지 않았다.
• 연경동 중개글은 본문 게시일이 2025년 5월 6일이다. 현재 임대 가능 후보로 채택하지 않았다. 검색 요약의 ‘완료’는 본문에서 입주청소 완료를 가리키므로 거래완료로 오독하지 않았다.
• 직방 빌라 전세는 조회 중심 반경에서 0건이다. 동구 전체 빌라 시장의 부재를 뜻하지 않는다. 블로그와 지역 웹·상가주택·교차로 검색에서도 현재 조건을 확정할 추가 후보는 확보하지 못했다.

6. 이전 후보의 변화

이전 지역 DB의 8개 URL은 이번 현재 표본에서 일치하지 않아 비교 관용구가 모두 재확인 대상으로 분류했다. 검색 누락만으로 소멸 처리하지 않았다.

현재 예산 범위에 해당했던 142㎡ 다가구 옛 광고와 방촌역태왕아너스 탑층 옛 광고는 상세 페이지에서 ‘노출이 종료된 매물’을 확인했다. 방촌역태왕아너스는 단지명으로 예산 내 전세도 추가 조회했으나 0건이었다. 두 URL의 종료는 확인됐지만 계약 체결·동일 주택의 시장 이탈까지 입증한 것은 아니다. 다른 ID 재등록 여부는 완전히 확인하지 못했다.

나머지 6건은 과거 확인가격이 현재 예산 하한보다 낮아 추천 목록에서 제외했다. 그 과거 가격을 오늘 호가로 재사용하지 않았다. DB의 최초 발견일·마지막 실제 확인일·과거 평가를 보존하고, 이번 제외 사유를 덧붙였다. 두 종료 광고의 gone은 URL 노출 종료, 여섯 건의 rejected는 현 기준 추천 제외라는 의미를 명시했다.

7. 관련 동향 — ‘대구 전체’와 ‘동구’를 섞지 않는다

경북일보 10월 1일 기사 본문은 한국부동산원의 9월 28일 기준 주간 자료를 인용한다. 대구 전체 전세는 0.02% 상승했지만 동구 전세는 보합, 동구 매매는 0.01% 상승이다. 전국·대구 전체의 상승을 이 주인세대의 임대료 상승으로 옮겨 말할 수 없다. 이것만으로 서둘러 계약할 이유도, 계속 기다리면 싸진다는 확신도 생기지 않는다.

디지털타임스 9월 19일 기사 본문에는 2026년 2분기 대구혁신도시 집합상가 공실률 31.9%가 제시돼 있다. 부동산원 자료를 인용한 언론 보도이며 원 통계표를 별도로 열람한 것은 아니다. 이전 DB의 2025년 4분기 31.7%와 시점이 다르고, 오늘 공실률도 아니다. 다만 기존 재평가 조건인 ‘30% 아래’가 충족됐다는 근거는 확보하지 못해 신서혁신도시 보류를 유지한다. 이 값을 율하·봉무의 상권에 그대로 적용하지 않는다.

이전 노트의 CR리츠 공급 계획이 동구의 현재 실제 임대 가능 물량으로 이어졌는지는 확인하지 못했다. 계획 물량을 현재 재고에 더하지 않았다. 연구 노트의 가설을 바꿀 정도의 새 인과 근거는 아니어서 노트 본문은 수정하지 않았다.

8. 조사 범위와 한계

• 현재 매물: 네이버 예산 내 전세 house 1건·apt 60건, 직방 villa 0건. 별도 네이버 house 전월세 60행은 월세 50·전세 10행이다. 60건은 조회 상한이며, 여러 검색 사이 중복이 있어 합계를 고유 주택 수로 제시하지 않는다. 현재 광고와 실제 계약 가능 여부는 다르다.
• 별도 주택 표본에서 90㎡ 이상이면서 층수로 최상층을 확정할 수 있는 것은 율하의 104㎡ 광고 1건이다. 638㎡ 이상 표기는 제외했다. 불로의 같은 좌표·스펙 광고 2개는 한 후보로 묶었다.
• 실거래: 국토부 기반 동구 코드 27140, 2026년 7~10월 조회는 임대차 1,197행(전세 525), 매매 638행이며 도구상 원천 잘림·월별 오류는 없었다. 10월은 미완료 월이고 지연 신고·수정 가능성이 있다. 해제·취소 여부와 동·호수는 별도로 검증하지 못했다.
• 전세 중 예산 내·76㎡ 이상은 225행, 전체 전세의 42.9%, 법정동·단지 조합 64개다. 계약 기록의 비중이며 현재 빈집 비중이 아니다. 동일 단지·보증금 반복도 포함된다. 예컨대 힐스테이트동대구센트럴 3억원은 7행이다. 반복만으로 공공임대라고 단정하거나 현재 재고 7채로 세지 않았다.
• 상권 지명 해소 실패 1건은 확인된 도서관 좌표로 대체해 복구했다. 병원 검색은 기본 상한으로 일부 결과가 잘렸지만 대상 파티마병원의 명칭·주소·종합병원 분류는 반환된 결과에서 확인했다. 후보 가공 중 일부 전세 행에 월세액 열이 없어 발생한 오류는 필수 열에서 제외해 복구했고, 누락 월세를 임의로 0원 처리하지 않았다.
• 상세 매물의 일부 건축물·보증·교통 영역은 ‘로딩중’이었다. 페이지가 열렸다는 이유로 그 영역까지 확인했다고 판단하지 않았다. 현장·등기·보증심사·중개사 확인은 수행하지 않았다.

9. 다음 판단을 바꿀 확인 순서

1. 율하: 정확한 호수와 주인세대 전용 범위, 본층·다락 난방과 다락 적법성, 지붕 누수·단열, 승강기·관리비를 확인한다. 수리된 마감이 단열 개선을 뜻하지는 않는다.
2. 봉무: 해당 호수의 등기·반환보증 가능성과 같은 타입의 추가 정상 매매를 확인한다. 평일·주말, 낮·밤의 소음과 겨울 결로·누수 흔적을 살핀다.
3. 불로: 승강기와 온돌·권리가 확인돼도 더 작은 면적·욕실 1개가 율하보다 나은 선택인지 따진다. 비용 환산 가정부터 확정해야 한다.

지역 DB와 순회 원장에 2차 방문·소지역 판정·조건부 후보·기존 광고 상태를 반영했다. 이전 프로필과 판정은 방문 이력에 보존했다. 다음 요청 때 현 규칙이 그대로라면 관심 지역 중 울산 중구가 다음 재방문 우선 대상이며, 미방문 큐 선두는 대전 유성·서구다. 실제 선택은 그때의 최근 7일 기록으로 다시 결정한다.

출처와 확인 수준

개별 매물·시설·기사 링크는 해당 문단에 붙였다. 현재 광고는 네이버부동산 조회 및 주요 후보 상세 본문, 실거래는 국토교통부 실거래 기반 조회(공식 확인 경로: 실거래가 공개시스템), 상권은 소상공인 상가정보, 시설은 카카오 장소 검색, 단기임대는 삼삼엠투 검색을 사용했다. 뉴스 수치는 언론이 인용한 통계로서 원 통계표 직접 확인과 구분했다. 모든 가격·수치·판정은 위 조사 범위에 한정된다.