부동산 발굴 보고서 — 2026-10-19 — 울산 중구

순회: 2차 방문 · 조사 2026-10-19 오전(KST) · 전국 DB: 70곳 중 방문 36곳 / 활성 후보 206건

한눈에 (TL;DR)

• 유곡동 103㎡ 주인세대(4/4층, 전세 2.5억)가 두 달째 시장에 있다. 8월 18일 매물 ID 3개가 모두 사라졌고, 같은 좌표·면적·층·가격·문구를 가진 새 ID 2개로 다시 올라와 있다. 8월에 3억이던 '마당' 매물의 문구가 지금은 2.5억 매물에 붙어 있다. 인하인지 같은 건물의 다른 호인지는 확인하지 못했다. 그래도 협상 여지가 있다는 신호다.
• 신규 발굴: 다운한양립스더퍼스트하임 84㎡ 18/18층 탑층·테라스, 전세 3.8억. 2년 이내 신축이고 §1-4의 2순위 형식(아파트 탑층)이다. 이번 순회에서 드문 물건이다.
• 재고가 크게 풀렸다. 띠 안(2~4억) 아파트 전세 호가는 49건이다. 8월 띠(1.5~3억)에서는 3건뿐이었다. 띠 정의가 달라졌으므로 겹치는 2~3억 구간만 비교하면 3건 → 13건이다.
• 판정은 관심을 유지한다. 진입 시점은 지금부터 2026년 말까지로 앞당긴다. 8월에는 '유보'였다.

1. 오늘의 지역 — 울산 중구 (재방문 델타)

선정 근거(§2-2). ⓪explore_first가 비어 있다. ① 최근 7일(10-12~10-19) 재방문은 0회로 주 2회 상한에 걸리지 않는다. 관심 지역 가운데 28일 이상 지난 곳에서 마지막 방문이 가장 오래된 곳은 울산 중구(2026-08-18, 62일 경과)다. 미방문 첫 항목인 대전 유성·서구보다 관심 재방문 규칙이 우선한다.

8월 이후 바뀐 것

• 재고가 풀린 원천은 신축 단지 첫 입주 전세다. 우정동한양립스더센트럴·울산우정에피트·다운한양립스더퍼스트하임이 모두 '2년이내'다. 1차 때 걱정한 "신축은 전부 띠 위"가 깨졌다. 첫 입주 물량이 59㎡ 3.4~4억, 84㎡ 3.5~4억으로 띠 상단에 들어왔다.
• 국토부 아파트 전세 실거래(7~9월)는 198건이고, 그중 띠 안이 46건(76㎡ 이상 31건)이다. 띠 안 거래가 가장 많은 단지는 울산반구수자인더센트럴(13건, 84㎡ 평균 3.59억)이다.
• 안전. 84㎡ 단지별 전세가율(같은 기간 매매·전세 실거래 평균)은 2010년대 단지가 67~83%다(복산아이파크 75.5%, 동원로얄듀크1차 73.1%, e편한세상강변 80.8%, 골드클래스 82.4%). 1990년대 구축은 90~110%에 이른다(범진그린파크 109.6%, 진영동부 89.8%). 구축 84㎡ 2억대 전세는 깡통 위험 구간이다. 표본은 단지당 1~12건이다.
• 판정: 관심 유지 — 소지역 판정은 유곡동 동부·우정혁신도시·다운동 신축 단지 관심, 복산·약사·남외동 보류, 성안동 기각.
• 한달살기 답사를 한다면 유곡동·태화강 국가정원 도보권을 기준으로 잡는다. 이번에는 숙소를 조회하지 않았다.

2. 발굴 매물

[주인세대] 유곡동 — 103㎡ 꼭대기층, 두 달째 안 나가는 '귀한 전세'

• 전세 2.5억 / 103㎡ / 4/4층 / 15년 이내 / 방3·화2 / '마당' 태그 · 매물 보기 (발견: 2026-10-19 10:35, 한울공인중개사, 확인 2026-10-15)
• 같은 물건으로 추정되는 다른 등록: 매물 보기 (sk공인중개사, 확인 2026-10-12) — "주인세대 올전세·전월세 가능, 에어컨3, 붙박이장, 11월 중순 이후 입주"
• 평가: 넓이·탑층·연식·예산 하단을 모두 충족한다. 8월부터 계속 나와 있어 가격 협상의 여지가 있다. 아직 확인하지 못한 점: 복층 여부, '마당'의 형식(옥상마당인지 노출 마당인지), 단열·창호.
• 리스크: 원룸 건물의 주인세대다. 선순위 임차보증금 총액과 근저당을 등기부와 전입세대 열람으로 확인해야 한다. 다가구라 molit 실거래로 시세를 검증할 수 없다.

[아파트 탑층] 다운동 — 다운한양립스더퍼스트하임 84㎡ 18/18층 테라스

• 전세 3.8억 / 84㎡ / 18/18층(탑층) / 2년 이내 / 방3 · 매물 보기 (발견: 2026-10-19 10:35)
• 평가: 신축 탑층에 테라스까지 있어 층간소음과 외부공간 두 축에서 가점이다. 같은 단지 비탑층 84㎡가 3.5~4억이므로 탑층 프리미엄은 거의 없다.
• 리스크: 신축이라 국토부 매매 실거래가 이번 3개월 표본에 없어 전세가율을 확인하지 못했다. 분양가와 등기 여부, 보증보험 가입 가능성을 확인해야 한다. 탑층 누수·단열과 테라스 형식은 현장에서 확인해야 한다.

기준선 (형식 선호 밖, 비교용)

• 울산트리지움(학성동, 10년 이내) 84㎡ 10/19층, 태화강 조망, 3.2억 · 매물 보기
• 우정혁신LH3단지 59㎡ 16/20층 3.4억 · 매물 보기
• 선경1차 84㎡ 22/24층(25년 이상) 2.8억 · 매물 보기 — 구축 전세가율 위험 구간이라 비추천

띠 안 후보 52건(아파트 49, 다가구·단독 2, 직방 0)을 검토했다. 평가표를 통과한 물건은 위 2건(실물 기준)이다.

3. 기존 후보 변동

4. 시장·개발·법률 동향

• 이번 호는 뉴스를 새로 조사하지 않았다. 띠 안 재고가 늘어난 것은 호가로 관측한 사실이다. 이것이 1차의 우려 ①(2026 하반기 입주 물량 4,327가구가 풀리는가)과 맞는 방향이라는 판단은 추정이며, 입주 통계로 대조하지 않았다.
• 함의: 첫 입주 단지의 전세는 집주인의 잔금 수요에서 나오기 쉽다. 그래서 등기 전 전세(분양권 상태)와 선순위 대출 여부가 이번 물량의 핵심 리스크다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• 유곡동 주인세대: 11월 중순 입주 문구가 있다. 그 전에 안 나가면 추가 인하가 가능하다. 중개사에게 확인할 순서는 ①복층·마당 형식 ②선순위 보증금 ③가격 조정이다.
• 다운한양립스 탑층: 등기·분양가·보증보험 가능 여부.
• 다음 순회: 관심 지역 중 28일이 지난 가장 오래된 곳은 부산 영도·남구(08-19)다. 이번 주 재방문은 1회가 됐다.

조사 범위와 한계

• 네이버: 아파트 전세 2~4억은 49건 전량을 받았다(상한 60에 못 미침). 단독·다가구 전세 2~4억은 중구 전체와 유곡·남외·복산·약사·우정·태화·성안·다운·반구동을 따로 조회했고, 유곡동 2건 외에는 0건이다. 전세 0건은 매물 부재의 증거가 아니다(월세 시장일 수 있음). 유곡동(6건)과 남외동(38건)만 임대 전체를 열람했다.
• 직방 빌라 전세: 띠 안 0건(전체 1건, 띠 밖).
• 국토부: 아파트 매매 374건, 전월세 401건, 단독·다가구 전월세 328건(2026년 7~9월). 9월분은 신고 지연으로 덜 찼을 수 있다. 1차 때는 90건 표본이었으므로 거래 건수를 1차와 직접 비교하지 않는다.
• 같은 물건의 재등록과 가격 인하는 좌표·면적·층·문구 대조로 추정했다. 매물 상세 페이지는 열지 않았다.
• 상권·인프라는 1차 실측(8-18)을 그대로 쓰고 다시 재지 않았다.
• 공유창고 HTML은 사용자 요청(10-19)으로 등재했다. 데스크탑 알림은 보내지 않았다.

출처

• 네이버부동산 매물(위 링크, 2026-10-19 조회) · 직방 · 국토교통부 실거래가(아파트 매매·전월세, 단독·다가구 전월세, 2026-07~09) · 1차 보고서 housing_report_2026-08-18_울산 중구.md · 지역 DB db/regions/ulsan-jung.json